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16 gen 2020
Locazione

Disdetta contratto di affitto: come funziona e i termini di preavviso

Il conduttore può dare disdetta del contratto di locazione in anticipo seguendo alcune regole disposte dal Codice Civile. Scopri come funziona e il modello fac simile da utilizzare.

La disdetta contratto di affitto è possibile nel rispetto dei termini di preavviso stabiliti dalla tipologia di contratto sottoscritto, prima della sua scadenza naturale. Per rescindere il contratto in anticipo si dovrà inviare al proprietario un modulo di disdetta d’affitto, che può essere facilmente reperito online e scaricato.





Quali sono le motivazioni per le quali è possibile dare disdetta anticipata? Quali i termini di preavviso da rispettare Chi può effettuare la disdetta e cosa cambia nel caso in cui a farlo sia l’affittuario oppure il proprietario? Ecco cosa è necessario sapere a proposito della disdetta del contratto di affitto.







Le tipologie di contratto di affitto





Prima di procedere con le informazioni relative alla disdetta del contratto di affitto, è bene introdurre il fatto che i termini del preavviso della disdetta sono legati alla tipologia di contratto sottoscritto.





In particolare, il contratto di affitto può essere di tipo:









Disdetta contratto di locazione: cos’è





Di solito in ogni contratto di affitto viene indicata la data di scadenza del contratto stesso: ci sono casi nei quali il conduttore o il locatore si trovano nella condizione di dover sciogliere anticipatamente il contratto di affitto. Esistono delle condizioni che prevedono questa possibilità, che è differente per le due parti coinvolte in questa tipologia di contratto. 





La prima ipotesi nel caso di disdetta anticipata è la risoluzione consensuale del contratto di locazione, che può avvenire attraverso un accordo tra le parti: in questo caso specifico l’unico obbligo da parte di entrambi sarà quello di ottemperare a eventuali obblighi fiscali e pagare quanto dovuto all’Agenzia delle Entrate per la risoluzione anticipata del contratto.





Nel caso in cui o il conduttore o il locatore volesse dare disdetta del contratto di affitto, deve farlo inviando una lettera raccomandata a/r o una PEC, con un preavviso di 6 mesi (per i contratti ad uso abitativo).





La differenza fondamentale tra i due soggetti è data dal fatto che:





  1. l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, e deve farlo anche quando si verifica la scadenza naturale del contratto di affitto;
  2. il proprietario può dare disdetta solo alla scadenza del primo rinnovo, quindi dopo 4 anni nel caso dei contratti 4+4, 3 anni nel caso dei contratti concordati, 6 nel caso dei contratti commerciali e 9 per i contratti per le strutture di tipo ricettivo;
  3. per i contratti di natura transitoria, è sufficiente un periodo di preavviso per poter lasciare l’immobile di soli 3 mesi.




disdetta contratto di affitto




Disdetta contratto affitto: come funziona per il conduttore





Il conduttore, ovvero l’inquilino che ha preso in affitto un immobile, ha la facoltà di recedere dal contratto di affitto in qualsiasi momento. Può infatti fare appello alla clausola di recesso convenzionalmente inserita nel contratto di locazione, ovvero al fatto che in presenza di gravi motivi potrà inviare una lettera di preavviso al locatore, tramite raccomandata a/r, almeno 6 mesi prima.





Nel caso in cui il conduttore non rispettasse il preavviso previsto da contratto:









La lettera di disdetta anticipata dal contratto di affitto dovrà contenere:





  1. i dati relativi al contratto di affitto;
  2. la data in cui il contratto è stato sottoscritto;
  3. la data a partire dalla quale partirà il recesso;
  4. quali sono i gravi motivi per i quali si lascia l’immobile (facoltativo);
  5. l’invito al locatore di recarsi il giorno prima del rilascio nell’immobile al fine di verificare la presenza di eventuali danni;
  6. l’invito alla restituzione della caparra versata;
  7. la propria firma.




Disdetta contratto affitto: come funziona per il locatore





Per quanto riguarda la procedura che può essere messa in atto dal locatore per recedere dal contratto di affitto prima della scadenza:









Alla prima scadenza del contratto, il locatore ha anche la facoltà di non procedere con il rinnovo del contratto nei casi in cui:









In tutti i casi presentati in elenco, anche il locatore ha il dovere di dare comunicazione al proprio inquilino almeno 6 mesi prima rispetto al giorno in cui ha intenzione di rescindere dal contratto di affitto, da inviarsi tramite raccomandata a/r. Il proprietario ha l’obbligo di specificare i motivi della disdetta, mentre l’inquilino no, in base a quanto stabilito dall’articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n.392.





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Disdetta contratto di affitto: gli adempimenti fiscali





Cosa succede dal punto di vista fiscale nel momento in cui si decide di dare disdetta anticipata di un contratto di affitto? Ci sono delle spese da pagare sia per il conduttore sia per il locatore.





Dopo aver dato disdetta, il conduttore può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, continuando però a pagare il canone di affitto per i sei mesi successivi al rilascio dell’immobile previsto. La caparra spetta al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore nel caso in cui si riscontrassero danni nell’immobile locato.





La disdetta del contratto di affitto deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, tramite la presentazione del modello RLI. Dal punto di vista fiscale, dovrà poi essere pagata una tassa di registro, che spetta al locatore. Quest’ultimo potrà comunque richiedere al conduttore il rimborso della metà della somma versata.





L’imposta di registro è pari a 67 euro e deve essere pagata nel rispetto di un termine di 30 giorni tramite:









Disdetta contratto di affitto: gli adempimenti fiscali nel caso della cedolare secca





Nell’ipotesi in cui il proprio contratto di affitto fosse stato registrato con il regime della cedolare secca, allora il pagamento dell’imposta di registro non sarà previsto. Anche in questo caso dovrà comunque essere presentato presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto di affitto il modello RLI compilato.





Modulo disdetta contratto affitto da parte dell’inquilino





Di seguito è riportato un modello facsimile da poter prendere come esempio nel caso in cui si volesse dare disdetta anticipata del proprio contratto di affitto:





Egr. Sig.





Via ___________ , n. __
Cap _____ , città _____________





RACCOMANDATA A.R.





Con la presente il sottoscritto (Conduttore) nella sua qualità di conduttore dell’unità immobiliare sita in, Via ________ n. ___, a _______ al seguito di stipula del contratto di locazione redatto in data XX/XX/XX e registrato a al n. XX,





DICHIARA





di recedere dal sopracitato contratto di locazione in corso, essendo ricorsi i seguenti gravi motivi: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________





Pertanto l’immobile Vi sarà riconsegnato libero da persone e cose in data XX/XX/XX (Preavviso di almeno mesi sei).





Sicuro che Ella comprenderà certamente questa mia esigenza, nel frattempo colgo l’occasione per inviarLe i miei più distinti saluti.





_____________, lì ______________





Il conduttore





_____________________





Disdetta contratto di affitto – Domande frequenti





Quanto costa disdire un contratto di affitto?

La disdetta del contratto di affitto prevede il pagamento di un’imposta di registro, che ha un costo di 67 euro. Tale imposta non è dovuta per i contratti registrati in regime di cedolare secca.

Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza?

Il locatore ha la facoltà di recedere dal contratto di affitto, negandone il rinnovo alla prima scadenza prevista, che può essere di 4 o 5 anni a seconda della tipologia di contratto ad uso abitativo sottoscritto. Ha il dover di inviare al conduttore una comunicazione scritta tramite l’invio di una raccomandata a/r o di una PEC.

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e alcune addizionali. Non prevede il pagamento dell’imposta di registro nel caso di risoluzione anticipata di un contratto di affitto.