Sanatoria edilizia 2026: come funziona e quali abusi storici si possono regolarizzare

Il Governo si prepara a introdurre un provvedimento di riforma del Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380/2001) che punta a razionalizzare l’intero settore, dalle norme sulle costruzioni alle procedure per sanare le difformità. Al centro di questa riforma, attesa sul tavolo del Consiglio dei Ministri a dicembre 2025, vi è l’introduzione di una sanatoria per gli abusi edilizi più datati, noti come abusi storici. L’intervento è presentato come un’azione di riordino normativo per fornire un Codice dell’edilizia unitario e non ambiguo, al fine di evitare le continue controversie giudiziarie.

Abusi storici: cosa cambia per gli immobili ante-1967

La riforma si concentra in modo particolare sugli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, data che segna l’entrata in vigore della cosiddetta Legge Ponte (L. n. 765/1967). Gli abusi risalenti a questo periodo, quando i controlli erano minori e la normativa meno complessa, verranno trattati con procedure più snelle per ottenere i titoli in sanatoria.

Il concetto chiave alla base di questa semplificazione è che non può esserci retroattività nelle leggi:

• se un immobile è stato costruito in un periodo in cui un intervento non era considerato abuso, lo stesso non può essere considerato abusivo oggi alla luce della normativa attuale;
• questo permetterà di chiudere definitivamente situazioni rimaste in sospeso, che spesso riguardano difformità minori.

La delega prevede l’introduzione di termini perentori per la presentazione delle domande di sanatoria, che dovranno essere inoltrate prima dell’applicazione delle sanzioni.

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Addio alla doppia conformità

La novità più significativa per la regolarizzazione degli abusi storici è la potenziale eliminazione, per molte fattispecie, del principio di doppia conformità.

La doppia conformità è il principio secondo cui, per ottenere la sanatoria, gli abusi devono essere conformi:

• alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’abuso;
• a quella vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Nel corso degli anni, le modifiche alle norme urbanistiche hanno spesso reso impraticabile il rispetto della doppia conformità, impedendo di fatto molte sanatorie. Già limitata dal recente decreto Salva casa, con il nuovo Codice la doppia conformità non sarà richiesta in un numero maggiore di casi, limitando i controlli agli elementi essenziali.

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Riordino normativo e classificazione unica delle difformità

L’obiettivo generale della riforma è rimettere ordine in un quadro normativo frammentato, superando la competenza concorrente di Stato e Regioni. Attualmente, la sovrapposizione e il conflitto tra norme statali e regionali creano dubbie interpretazioni e contenziosi. Inoltre, ogni Regione adotta criteri differenti per valutare un abuso, cosicché la stessa difformità può essere considerata tollerabile in un luogo e un abuso in un altro.

Il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni intende risolvere questo problema stabilendo:

• quali norme devono essere a livello statale, sulle quali le Regioni non possono prevedere deroghe;
• quali norme possono essere oggetto di variazione da parte delle Regioni;
• una classificazione unica delle difformità a livello nazionale per eliminare le interpretazioni soggettive;
• dei criteri unici di valutazione per l’individuazione di abusi edilizi e difformità (come l’altezza minima per rendere abitabile un locale).

Silenzio assenso e sanzioni: le altre modifiche in arrivo

Oltre agli abusi storici, il nuovo Codice prevede altre modifiche procedurali e sanzionatorie, quali:

• il silenzio-assenso potenziato – sulla scia del decreto Salva casa, la riforma dovrebbe prevedere termini perentori entro i quali le amministrazioni devono rilasciare le sanatorie, oltre i quali scatta il silenzio assenso. Una recente legge (L. 2 dicembre 2025, n. 182) ha già modificato l’Articolo 20, comma 8 del D.P.R. n. 380/2001: la presenza di un vincolo (idrogeologico, paesaggistico, culturale) non impedisce più automaticamente il silenzio-assenso, ma lo fa solo se mancano gli atti di assenso delle amministrazioni competenti;
• la revisione della classificazione degli interventi – verrà eliminata la distinzione tra manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione, classificando gli interventi in base alla loro importanza e all’impatto sul territorio;
• agevolazioni e sanzioni – contributi, incentivi e benefici fiscali non potranno più essere concessi in presenza di difformità edilizie non sanabili. Le sanzioni saranno rese più proporzionate alla gravità dell’abuso e al valore delle opere.

L’obiettivo del Governo è chiaro: riordinare il settore per creare un ambiente normativo più chiaro e semplice, riducendo le ambiguità e i contenziosi che affliggono l’edilizia italiana.

Approfondisci leggendo Sanatoria abuso edilizio: quando e come è possibile ottenerla

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