L’agenzia immobiliare è responsabile in caso di abuso edilizio?

• Quando si vuole comprare o vendere un immobile si è soliti rivolgersi a un’agenzia immobiliare.
• Quest’ultima ha una serie di doveri di comunicazione relativi allo stato dell’immobile.
• Se non dovesse rispettarli, potrebbe rischiare di perdere la provvigione.

Nel momento in cui si procede all’acquisto di un immobile, lo stesso deve essere in regola, ovvero conforme a tutti gli obblighi previsti dalla legge.

Ci dovranno per esempio essere:

• la conformità urbanistica;
• l’assenza di vizi occulti;
• documenti quali l’attestato di prestazione energetica, il certificato di agibilità e così via. 

Supponiamo di aver acquistato una casa che abbia degli abusi edilizi non segnalati né dal proprietario, né dall’agenzia immobiliare che si è occupata della vendita. Cosa succede in casi simili? Vediamo quali sono gli obbligati dell’agenzia immobiliare e le tutele legali e per l’acquirente che ha comprato un immobile non in regola. 

Responsabilità dell’agenzia immobiliare: quali sono

L’agenzia immobiliare che si occupa della compravendita di un immobile deve operare in modo professionale, rispettando quelli che sono i suoi doveri di trasparenza e correttezza. 

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile, dovrebbero esserci delle verifiche circa la sua condizione, ovvero chi compra dovrebbe appurare che lo stesso sia libero da ipoteche, pignoramento o da trascrizioni pregiudizievoli. 

L’agenzia immobiliare, in qualità di mediatore, ha l’obbligo di acquisire tutte le notizie necessarie affinché la compravendita immobiliare possa avvenire in modo corretto e senza alcun impedimento. 

In altri termini, dovrebbe occuparsi per esempio di controllare la presenza di eventuali pignoramenti, visionando per esempio le visure ordinario presso la Camera di Commercio competente. 

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Agenzia immobiliare e diligenza qualificata

L’agenzia immobiliare che opera nel ruolo di intermediario tra l’acquirente e il venditore ha l’obbligo di agire secondo i principi di buona fede e correttezza. Deve quindi operare nel rispetto della diligenza qualificata, ovvero comunicare alle parti le informazioni di cui è venuta a conoscenza. 

Tale diligenza deve essere adeguata al ruolo e alla funzione svolta dall’agente immobiliare: se per esempio dovesse essere a conoscenza di abusi edilizi o urbanistici sull’immobile, ma non lo dovesse comunicare al compratore, quest’ultimo potrebbe subire un danno economico o dover sanare le irregolarità dover aver portato a termine la trattativa di acquisto, dovendo così sostenere delle spese aggiuntive. 

La diligenza dell’agente deve essere combinata con quanto previsto agli art. 1176 cc (diligenza nell’adempimento) e 1759 cc (responsabilità del mediatore), nel quale viene disciplinato che:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. 

In presenza di un comportamento poco consono a quelli che sono i suoi doveri, quindi di una comunicazione lacunosa e poco trasparente, si può andare incontro a un danneggiamento non solo della reputazione del mediatore, ma dell’intero sistema immobiliare. 

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Posso non pagare le provvigioni dell’agenzia immobiliare?

Nel momento in cui si conclude una compravendita immobiliare con il supporto di un’agenzia, ci sono dei costi da pagare a quest’ultima, proprio per la funzione di intermediario che ha svolto. 

Quali sono però i risvolti economici se l’acquirente non è stato informato della presenza di eventuali abusi edilizi sull’immobile? In tale ipotesi, l’agenzia immobiliare perde il diritto a ricevere la sua provvigione. 

A stabilirlo è stata una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 11371/2023. L’acquirente può non solo rifiutare di pagare la provvigione all’agenzia, ma anche richiedere il risarcimento del danno subito. 

Dato che l’obbligo di informare circa eventuali abusi edilizi o urbanistici spetta sia all’agenzia immobiliare, sia al venditore, l’acquirente potrà agire contro entrambi al fine di ottenere:

• il rimborso per le spese da sostenere per sanare le irregolarità previste;
• un rimborso che corrisponde alla differenza tra il valore dell’immobile prima e dopo la sua demolizione, qualora la sanatoria non risulti possibile e la demolizione dell’immobile resti l’unica strada percorribile. 

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Sentenze contro agenzie immobiliari

Abbiamo visto come, pure rivolgendosi a un professionista del settore, la compravendita di un immobile può comportare diversi problemi, che possono risolversi con le tutele legali previste a favore dell’acquirente. 

Sul tema del mancato pagamento delle provvigioni all’agenzia immobiliare che non ha agito in modo professionale, trasparente e diligente, ci sono diverse sentenze. Ricordiamo, per esempio, la n. 784/2020 della Corte di Cassazione, nella quale è stato specificato che:

il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

L’agente immobiliare è dunque responsabile per il danno cagionato dall’acquirente, derivante dall’inadempimento degli obblighi informativi di sua competenza e potrebbe ritrovarsi anche coinvolto in un procedimento di tipo penale. 

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Potrebbe infatti essere accusato di truffa contrattuale, come si evince dalla sentenza n. 1730/2018 della Suprema Corte di Cassazione, nella quale si legge che:

In via preliminare si ribadisce che in tema di truffa contrattuale, anche il silenzio, maliziosamente serbato su circostanze rilevanti ai fini della valutazione delle reciproche prestazioni da parte di colui che abbia il dovere di farle conoscere, integra l’elemento del raggiro, idoneo ad influire sulla volontà negoziale del soggetto passivo.

Nel caso di specie l’imputato taceva circostanze rilevanti, inducendo in errore la persona offesa sulla rispondenza dell’immobile proposto alle caratteristiche richieste. Il fatto che lo stato fosse verificabile attraverso il controllo dei documenti allegati al rogito non esclude, come rilevato dai giudici di merito, la responsabilità del ricorrente.

Diverso è, invece, il ruolo del notaio che si occuperà della trascrizione del contratto di compravendita immobiliare: su quest’ultimo non grava nessuna responsabilità nel caso in cui dovessero risultare delle irregolarità sull’immobile. 

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Responsabilità agenzia immobiliare – Domande frequenti

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