Sanatoria abuso edilizio: quando e come è possibile ottenerla

• Gli abusi edilizi possono essere di varia natura, sia per difformità alle norme urbanistiche che per assenza del titolo.
• In casi simili, il legislatore ha previsto sia sanzioni amministrative, come la demolizione, sia sanzioni pecuniarie e penali.
• L’ordinamento prevede due istituti per sanare l’abuso edilizio: il condono edilizio e la sanatoria.

La sanatoria degli abusi edilizi è una procedura che potremmo definire “noiosa” per il proprietario dell’immobile. In primo luogo, comporta spese e presuppone l’attesa di lunghi tempi burocratici. Inoltre, non può sempre essere esperita.

Nel seguente articolo, ti spiegheremo quando e come è possibile ricorrere alla sanatoria di un abuso edilizio. Ti indicheremo anche quali sono le conseguenze dell’abuso stesso, proprio per valutare la convenienza del ricorso all’istituto. 

In breve, stabiliremo anche qual è la differenza tra condono e sanatoria, specificando le condizioni in cui è possibile ricorre al primo istituto o al secondo. Infine, ci soffermeremo anche sui costi della sanatoria e sugli eventuali benefici. 

Che cosa si intende per abuso edilizio?

Prima di iniziare a trattare della sanatoria, sembra opportuno esaminare il concetto di abuso edilizio, che è molto semplice. C’è un abuso quando la costruzione realizzata non rispetta le condizioni previste dall’autorizzazione o manca proprio l’autorizzazione.

L’ordinamento prevede diverse forme di abuso edilizio, quali:

• interventi senza titolo abilitativo necessario: in questo caso la costruzione è realizzata in assenza di titolo, o quando il titolo è stato annullato;
• interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: quando le caratteristiche della costruzione divergono da quelle rappresentate nell’atto autorizzativo;
• interventi in parziale difformità dal titolo: quando vi è una parziale difformità rispetto a quanto autorizzato dal titolo edilizio;
• interventi con variazioni essenziali: interventi effettuati senza rispettare i criteri previsti dalla legge;
• cambiamento destinazione d’uso dell’immobile;
• aumento considerevole di cubatura;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio;
• violazione delle norme antisismiche.

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L’abuso edilizio è reato?

Se si pone in essere un abuso edilizio, si realizza un reato. La responsabilità degli autori dell’abuso edilizio è prevista all’art. 44 del Testo unico sull’edilizia. La norma prevede tre reati:

1. lett. a) chi costruisce violando le norme urbanistiche: si prevede un trattamento sanzionatorio più lieve;
2. lett. b) chi costruisce senza titolo abilitativo: il trattamento sanzionatorio è più rigido;
3. lett. c) lottizzazione abusiva, che può essere integrata sia quando manca il provvedimento, sia quando il provvedimento è contrario alle norme di legge.

Tuttavia, si è posto l’interrogativo circa la qualificazione giuridica della condotta di chi costruisce con un titolo che è illegittimo.
Quando il provvedimento è annullato, si applica la medesima disciplina di chi costruisce senza titolo. Maggiormente complesso è il caso in cui il titolo illegittimo non sia annullato. Sul punto, si sono susseguiti diversi interventi della giurisprudenza.

L’approdo attuale della giurisprudenza è nel senso di ritenere che uno degli elementi impliciti del reato di cui alla lett. b è che il titolo abilitativo sia legittimo. Dunque, il giudice deve anche accertare l’esistenza di un provvedimento valido allo scopo di escludere la responsabilità penale. 

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Come si sana un abuso edilizio?

L’abuso edilizio può essere sanato mediante:

1. condono edilizio: tale istituto trova applicazione sia in caso di costruzione in assenza di titolo, sia quando la costruzione non poteva essere realizzata secondo la normativa vigente. Il condono può essere esercitato solo durante espresse finestre temporali, quando sia introdotta una legge speciale che regoli la facoltà di esercizio;
2. sanatoria edilizia: consente di regolarizzare un intervento edilizio, il quale poteva essere realizzato, ma per il quale non si possiede il titolo abilitativo. A differenza del condono, la sanatoria non presuppone l’introduzione di una legge speciale che renda possibile il ricorso all’istituto.

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Quali sono le tipologie di sanatoria?

L’ordinamento conosce diverse tipologie di sanatoria:

1. sanatoria per opere edilizie minori, la quale ha ad oggetto le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per esempio, possono rientrare in questa categoria la sostituzione di infissi, le recinzioni e le altre opere di ristrutturazione degli esterni;
2. sanatoria per opere edilizie maggiori: con ciò si fa riferimento alle attività di ristrutturazione e ampliamento. Sono tali l’attività di costruzione di vani e l’aggiunta di piani, che comportano un aumento di volumetria o la modifica della destinazione d’uso dell’immobile;
3. sanatoria per lottizzazione abusiva, che, come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, è un reato avente ad oggetto la divisione dei terreni in lotti e la realizzazione di infrastrutture senza autorizzazione.

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Sanatoria: chi può richiederla

La sanatoria dell’abuso edilizio deve essere effettuata presso il Comune dal proprietario attuale dell’immobile. Dunque, non è posta in essere dal responsabile dell’abuso, colui che ha realizzato la difformità. 

Il proprietario dovrà presentare domanda prima che venga applicata la sanzione da parte dell’ente locale. Ne consegue che la mancata sanzione amministrativa sia condizione indispensabile all’esercizio della sanatoria.

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Come funziona la sanatoria?

La sanatoria comporta una trasformazione dell’illecito in sanzione pecuniaria. Il proprietario chiede al Comune che l’abuso edilizio sia trasformato in una sanzione pecuniaria. Egli deve però dimostrare che l’abuso sia sanabile in sanatoria. 

Inoltre, il proprietario deve anche avere acquisito la c.d. doppia conformità, di cui tratteremo nel successivo paragrafo. In sintesi, sanatoria è una sorta di concessione a posteriori.  

L’istanza di sanatoria deve contenere:

• la documentazione tecnica: è fondamentale indicare i documenti tecnici necessari relativi all’immobile abusivo. Tali documenti sono: planimetrie, prospetti e relazioni descrittive. I predetti atti consentono al Comune di valutare la natura dell’intervento realizzato;
• la dichiarazione di conformità degli impianti: non è sempre richiesta tale dichiarazione. Alcuni enti locali, però, potrebbero avere la necessità di ottenere anche tale dichiarazione. Questa attesta la conformità degli impianti, dimostrando che essi soddisfano le norme di sicurezza e regolamentari. Si tratta di un requisito che varia a livello locale;
• il pagamento del contributo di sanatoria: come diremo nei paragrafi successivi, la sanatoria presuppone il pagamento di una sanzione amministrativa. Il calcolo dell’importo può variare in base alla tipologia specifica della costruzione abusiva e dalle tariffe predisposte dall’ente locale, cioè il Comune o, talvolta, la Regione.

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Doppia conformità: come funziona?

Nel precedente paragrafo, abbiamo citato il principio della doppia conformità per sanare l’intervento edilizio in assenza di titolo. Il principio presuppone che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche che regolano la materia:

• sia al momento dell’abuso;
• sia al momento dell’istanza di accertamento.

È possibile ricorrere all’istituto della sanatoria solo ove sussista tale doppia conformità. In assenza, l’ente locale deve comunque procedere ad emanare l’ordine di demolizione. 

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Come chiedere la sanatoria?

Il proprietario dell’immobile, che intende sanare l’abuso, deve presentare domanda all’ufficio comunale competente entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito. Il termine di 90 giorni è quello previsto per l’irrogazione della sanzione amministrativa. 

È preferibile che l’istanza sia redatta da un tecnico competente, come un architetto o un geometra. Il Comune ha un termine di 60 giorni per pronunciarsi sull’istanza di sanatoria, per respingerla o accettarla.

Cosa succede se il Comune non delibera con provvedimento sull’istanza? In tal caso, come è stato molteplici volte evidenziato dalla giurisprudenza, anche recente, della Corte Costituzionale, il silenzio dell’amministrazione equivale a diniego. L’istanza si intende rigettata, ove non sia emanato un provvedimento espresso.

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Quanto costa la sanatoria?

La sanzione amministrativa in sanatoria è equivalente a:

• 333 € – comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva;
• 333 € – comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
• 1000 €– deposito della CILA a lavori ultimati;
• 1000 €– deposito della SCIA a lavori ultimati.

Le sanzioni amministrative predette si applicano ove non vi sia:

• presenza di frazionamenti;
• aumento di cubatura;
• modificazione della destinazione d’uso.

In queste diverse ipotesi, il proprietario è tenuto a versare il doppio del Contributo di costruzione, che sarebbe dovuto essere versato in caso di comunicazione precedente ai lavori. Alle spese citate, si aggiungono quelle per retribuire il professionista coinvolto nella procedura. 

Per incentivare la regolarizzazione degli immobili, altrimenti poco allettante a fronte dei costi citati, il legislatore ha anche previsto la possibilità di accedere a detrazioni e sconti fiscali, preclusi in caso di irregolarità dell’immobile. 

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Sanatoria abuso edilizio – Domande frequenti

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