Visura ipocatastale: cos’è e a cosa serve

• La visura ipocatastale è l’unico documento che certifica la situazione giuridica di un immobile, incluse ipoteche, pignoramenti e passaggi di proprietà.
• È indispensabile prima di acquistare o vendere un immobile, richiedere un mutuo o effettuare verifiche patrimoniali;
• Può essere richiesta allo sportello, online o tramite professionisti, con costi variabili in base alla complessità della ricerca.

La visura ipocatastale è uno degli strumenti più importanti per conoscere la situazione patrimoniale e giuridica di un immobile o di un soggetto, persona fisica o giuridica. Viene utilizzata quotidianamente da notai, avvocati, agenti immobiliari, banche e privati cittadini che devono verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti, compravendite e altri atti che incidono sulla proprietà.

Nonostante il nome possa sembrare complesso, la visura ipocatastale è in realtà un documento molto concreto: permette di ricostruire la storia di un immobile e di capire se esistono vincoli che possono limitarne la disponibilità. In un mercato immobiliare sempre più attento alla trasparenza, saperla leggere e richiedere è fondamentale.

In questa guida analizziamo quali informazioni contiene una visura ipocatastale (o ipotecaria), quando serve e come richiederla

Che cos’è una visura ipocatastale

La visura ipocatastale è un documento rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi Ufficio del Territorio – Agenzia delle Entrate) che riporta tutte le trascrizioni, iscrizioni e annotazioni relative a un immobile o a un soggetto.

In altre parole, è un elenco ufficiale di tutti gli atti che riguardano:

• trasferimenti di proprietà (compravendite, donazioni, successioni);
• ipoteche volontarie (mutui);
• ipoteche giudiziali (sentenze, decreti ingiuntivi);
• pignoramenti immobiliari;
• sequestri;
• domande giudiziali;
• annotazioni che modificano o cancellano atti precedenti.

È quindi un documento che fotografa la situazione giuridica dell’immobile e permette di verificare se il bene è libero da vincoli o gravami.

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Che cosa contiene la visura ipocatastale

Una visura ipocatastale può essere richiesta:

• per soggetto (persona fisica o giuridica);
• per immobile (particella catastale, indirizzo, dati catastali).

A seconda del tipo di ricerca, il documento contiene:

1. dati identificativi;
2. elenco delle formalità;
3. dettaglio degli atti.

Per ogni formalità vengono indicati la data, il notaio o autorità, le parti coinvolte, il tipo di atto, il numero di registro ed eventuali importi.

A cosa serve una visura ipocatastale

La visura ipocatastale è indispensabile in molte situazioni, soprattutto quando si deve valutare la sicurezza di un’operazione immobiliare. Essa, nello specifico, deve adempiere una serie di funzioni. Innanzitutto, viene utilizzata per verificare la proprietà. Permette di accertare chi è il reale proprietario dell’immobile e se ci sono comproprietari.

Consente di controllare la presenza di ipoteche. È infatti fondamentale prima di acquistare una casa o richiedere un mutuo. Permette inoltre di individuare pignoramenti o sequestri e, più in generale, di ricostruire la storia dell’immobile, accertandone la provenienza.

In ultimo, ma non per importanza, risulta essenziale per valutare l’affidabilità patrimoniale di un soggetto. Le banche la richiedono per concedere finanziamenti.

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Differenza tra visura ipocatastale e visura catastale

Molti confondono i due documenti, ma hanno funzioni completamente diverse. In particolare:

• la visura catastale viene rilasciata dal Catasto, riporta dati tecnici identificativi catastali e rendita, serve per calcolo tasse e non ha valore probatorio;
• la visura ipocatastale è invece rilasciata dalla Conservatoria dei registri immobiliari, riporta atti giuridici, serve per effettuare verifiche legali e patrimoniali, non fornisce alcuna prova in merito alla proprietà.

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Come richiedere una visura ipocatastale

La richiesta può essere fatta in diversi modi, a seconda delle esigenze. Per esempio, è possibile recarsi allo sportello dell’Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio e richiedere una:

• visura per soggetto;
• visura per immobile;
• visura storica.

Per ottenerla, serve conoscere almeno i dati anagrafici del soggetto, il codice fiscale o i dati catastali dell’immobile.

La richiesta può poi essere presnetata:

1. online tramite servizi telematici – esistono portali autorizzati che permettono di ottenere la visura in pochi minuti. È la soluzione più rapida per professionisti e privati;
2. per mezzo di professionisti, quali notai, avvocati, geometri e agenzie immobiliari che possono richiederla per conto del cliente.

Quanto costa una visura ipocatastale?

Il costo varia in base al tipo di ricerca (per soggetto o per immobile), al numero di formalità presenti, alla modalità di richiesta (sportello, online o professionista). Il prezzo finale può andare da pochi euro fino a importi più elevati se la ricerca è complessa o molto estesa.

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