Modello di compravendita tra privati: cosa deve contenere il preliminare

• Il preliminare di vendita, noto anche come compromesso, è un contratto con cui il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere la compravendita di un immobile in un momento successivo.
• Il preliminare tutela le parti, stabilendo obblighi chiari e vincolanti per entrambi i contraenti.
• I costi per la redazione del preliminare variano a seconda del professionista a cui ci si rivolge. 

Comprare un immobile è un’operazione importante, scandita da diversi passaggi da seguire, tra cui la stipula del preliminare. Detto anche compromesso, il contratto preliminare di compravendita è l’atto con cui le parti, venditore e acquirente, si impegnano a voler stipulare il successivo rogito, il momento clou della compravendita, quello che sancisce il passaggio definitivo della proprietà con il pagamento del corrispettivo e le consegna della chiavi dinanzi al notaio. Ma a cosa serve il preliminare? Chi può redigerlo e come? Quanto costa? Cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sul tema, presentando anche un modello.

Che cos’è il preliminare e a cosa serve

Come già precisato, il preliminare di compravendita è un atto che impegna venditore e acquirente a procedere, in un secondo momento, alla stipula del contratto di acquisto definitivo. Con la firma del preliminare, le parti assumono l’obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita.

In altre parole, il preliminare, anche detto compromesso, è una garanzia nel caso in cui una delle due parti dovesse ritirarsi dall’accordo. Il preliminare è diverso dalla proposta di acquisto, l’atto che impegna solo la parte che l’ha firmata – ossia l’acquirente.

Infatti, la proposta di acquisto è un documento, spesso redatto sulla base di un facsimile predisposto dall’agenzia immobiliare, in cui l’acquirente si impegna ad acquistare un certo bene ad un determinato prezzo. A differenza del preliminare, la proposta di acquisto vincola solo l’acquirente che l’ha firmata e il venditore è libero di valutare altre offerte che gli vengono proposte. 

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Come fare un compromesso tra privati?

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita, come il prezzo e l’immobile da acquistare, indicato con i dati del catasto. Così come nel rogito, anche nel preliminare devono risultare una serie di elementi come:

• l’identificativo catastale;
• il riferimento alle planimetrie catastali;
• la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero, in sua sostituzione, l’attestazione del tecnico abilitato).

Nel preliminare devono inoltre essere indicati i dati delle parti coinvolte (nome, cognome e codice fiscale di venditore e acquirente) ed eventuali rappresentanti legali, se presenti.

Da indicare anche il prezzo concordato per l’immobile, nonché le modalità e tempistiche di pagamento (es. caparra e acconti), nonché la data o periodo entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo (cioè il rogito).

Se ti interessa, consulta il seguente modello facsimile di compromesso di vendita immobile tra privati per farti meglio un’idea del suo contenuto.

Come si scrive il preliminare?

Come si compila un compromesso? Il contratto preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta, tramite atto pubblico o scrittura privata.

A redigere il preliminare di vendita possono essere direttamente i privati, ossia venditore e acquirente, che possono avvalersi dell’ausilio di modelli standard disponibili online.

Se la compravendita avviene tramite un’agenzia immobiliare, è comune che sia l’agente a predisporre il preliminare di vendita. La scelta del notaio, invece, garantisce maggiore sicurezza e consente di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, una misura utile per proteggere l’acquirente.

Ma è  possibile affidare la redazione del preliminare, oltre che ad un notaio, anche ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Quali verifiche effettuare prima di firmare il preliminare?

La prima verifica da fare è accertare che il venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Poi è necessario sincerarsi anche dell’eventuale presenza di ipoteche o servitù.

È importante anche accertarsi della regolarità edilizia del fabbricato, ossia se è stato costruito con regolare titolo edilizio, se ci sono domande di condono in corso e se l’immobile che si intende acquistare abbia l’agibilità.

In tal caso, per verificare la regolarità urbanistica e catastale, è necessario nominare un tecnico specializzato che sia in grado di redigere accuratamente una relazione tecnica sullo stato dell’immobile.

Al momento in cui si stipula il preliminare di vendita, è anche necessario rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica e consegnarlo alla fine delle trattative. 

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Quanto costa il compromesso di compravendita?

I costi per la stipula di un preliminare sono variabili. Se il preliminare viene redatto e autenticato da un notaio, il costo può variare tra 500 e 1.500 euro, a seconda della complessità del contratto e del valore dell’immobile.

Per dare ufficialità al preliminare di vendita, questo deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. La registrazione non è obbligatoria, ma è una pratica molto comune per ufficializzare l’accordo e deve essere fatta entro 30 giorni dal perfezionamento dello stesso, ossia dalla sua firma. Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio.

Per registrare il preliminare di compravendita sono dovute:

• l’imposta di registro fissa di 200 euro (indipendentemente dal prezzo della compravendita);
• l’imposta di bollo. 

Se nel preliminare è previsto un pagamento, è dovuta anche l’imposta di registro proporzionale, pari allo 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria o al 3% delle somme corrisposte in acconto sul prezzo di vendita. Il pagamento delle imposte per la registrazione è generalmente effettuato tramite il modello F24 o presso l’Agenzia delle Entrate, di solito con l’aiuto del notaio o del professionista incaricato.

Nei costi da considerare quando si redige un preliminare di vendita, vi è anche quello dell’agenzia immobiliare a cui ci si è affidati per la ricerca dell’immobile. Potrebbero quindi esserci ulteriori spese per il servizio, che possono variare da 200 a 1.000 euro.

Trascrizione preliminare: è obbligatoria? 

Momento fondamentale per il preliminare è la sua trascrizione, che consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari. La trascrizione del compromesso è indispensabile quando si vuole ottenere una tutela maggiore per l’acquirente. Non è un obbligo legale generale, ma si tratta di una forma di protezione in situazioni di particolare rischio.

La trascrizione, difatti, rende il preliminare opponibile a terzi, impedendo che il venditore possa vendere l’immobile a un’altra persona. Inoltre, se tra la firma del compromesso e il rogito l’immobile viene ipotecato o pignorato, l’acquirente può tutelarsi grazie alla trascrizione.

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Compromesso: quali documenti servono

Oltre ai documenti di identità e al codice fiscale, ecco nel dettaglio una lista dei documenti e degli adempimenti più importanti per le parti. Al venditore spetta la presentazione di:

• copia del suo atto notarile di acquisto, con nota di trascrizione planimetria catastale;
• provvedimenti edilizi/urbanistici (licenza, concessioni, permessi di costruire, Segnalazioni Certificate di Inizio Attività, Denunce di Inizio Attività, condoni, ecc.); 
• certificato di agibilità o Segnalazione Certificata di Agibilità;
• certificato di stato libero, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, certificati/estratti dell’unione civile o comprovanti la convivenza di fatto;
• dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto di uso e manutenzione ove prescritto;
• ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
• documenti che dimostrino che le eventuali spese condominiali siano in regola.

Il compratore deve invece presentare questi documenti:

• certificato di stato libero o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, certificati/estratti dell’unione civile o comprovanti la convivenza di fatto; 
• eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il “credito di imposta”;
• copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore;
• copia del permesso di soggiorno o del visto di ingresso, per i cittadini extra UE.

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Modello preliminare di vendita – Domande frequenti

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