Ipoteca sulla casa: cos’è e come funziona

• L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che permette al creditore di essere soddisfatto con prevalenza sul ricavato della vendita del bene ipotecato.
• È possibile costituire ipoteca mediante iscrizione nei pubblici registri, su beni immobili e mobili registrati, con durata ventennale.
• Esistono diverse tipologie di ipoteca: legale, giudiziale e volontaria. 

Il diritto di ipoteca è un diritto reale di garanzia. In genere è costituito sulla base della volontà delle parti. Se sei un creditore, potresti ricorrere a questo istituto per tutelare la tua posizione creditoria. 

Tramite iscrizione di ipoteca, infatti, potrai successivamente ottenere il soddisfacimento coattivo del tuo diritto sul bene. Questo significa che potrai chiedere che sia venduto il bene – immobile o mobile registrato – e trattenere il ricavato dalla vendita, la quale corrisponde alla prestazione che ti è dovuta. 

Ovviamente, questo istituto ha anche qualche inconveniente, in particolare comporta il pagamento di una serie di oneri e imposte. Molto spesso, l’ipoteca è conseguente a contratti di mutuo e compravendita. 

Nel presente contributo cercheremo di spiegarti brevemente la disciplina dell’ipoteca e come si iscrive, oltre a indicare quali sono le imposte da pagare. 

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia. Si costituisce per volontà delle parti e può derivare non solo dal debitore, ma anche da un terzo. Eccezionalmente, può essere anche prevista per legge: anche in tale ipotesi però si costituisce mediante iscrizione. 

Si caratterizza per la c.d. specialità, quindi deve essere sempre costituita su beni determinati. Nell’oggetto della garanzia rientrano anche i frutti e le pertinenze della cosa. Trattandosi comunque di un diritto reale, questa si connota per il c.d. diritto di seguito, cioè la garanzia “segue” il bene da un titolare all’altro. Il creditore può sempre far valere la sua garanzia verso qualsiasi successivo acquirente. 

L’ipoteca si distingue però dagli altri diritti reali. Nel caso di inadempimento all’obbligazione garantita, il creditore ha diritto di far espropriare il bene e di essere preferito sul ricavato per il soddisfacimento del proprio diritto di credito. Egli ha sempre bisogno della collaborazione di un terzo. Non può esercitare autonomamente il diritto. 

In sintesi, consente al creditore di ottenere la realizzazione coattiva del credito. L’ipoteca è, poi, la garanzia reale che è costituita dal debitore o da un terzo in favore del creditore su beni immobili o mobili registrati. Si procede mediante iscrizione nei pubblici registri. 

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Quali beni sono oggetto di ipoteca?

In particolare, sono oggetto di ipoteca i beni immobili con le relative pertinenze, l’usufrutto, la superficie, i diritti dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico. Possono essere oggetto di ipoteca anche le rendite dello Stato e i beni mobili registrati, come navi, aeromobili e autoveicoli.

Rispetto ai beni mobili registrati, vi è un’assimilazione all’ipoteca sugli immobili giustificata dal fatto che, per tali tipi di beni, opera un sistema di pubblicità. Quindi, anche le vicende dell’ipoteca devono essere sottoposte allo stesso regime. 

Il diritto di servitù è escluso dai beni oggetto di ipoteca in quanto non è suscettibile di disposizione separatamente alla proprietà del fondo su cui grava. Sono anche esclusi il diritto di uso e abitazione per il riferimento specifico degli stessi ai bisogni del titolare e della sua famiglia. È invece consentita l’ipoteca sulla quota in comunione.

Potrebbe anche verificarsi un pericolo di danno ai beni ipotecati, in quanto il debitore o un terzo compiono atti dai quali possa derivare il perimento o deterioramento del bene. In questo caso, si può chiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento con il quale si ordina la cessazione dell’atto. 

Come si costituisce un’ipoteca?

La costituzione di ipoteca avviene mediante iscrizione nei registri di pubblicità, trattasi dunque di una pubblicità costitutiva. 

Relativamente agli immobili, l’ipoteca si costituisce con iscrizione nei registri immobiliari, mentre con riferimento ai beni mobili registrati, mediante pubblicità nei registri specifici che li riguardano. Per le rendite dello Stato, nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico. 

L’ipoteca deve essere iscritta su beni indicati in modo specifico, per una somma determinata in denaro. C’è dunque necessità di esatta identificazione del bene immobile o dei singoli immobili ipotecati e di esatta determinazione dell’ammontare del credito. 

Omissioni o inesattezza nel titolo o sull’ammontare del credito, ovvero sulla persona del proprietario del bene gravato o sull’identità dei singoli beni, comportano invalidità dell’iscrizione. L’ipoteca grava per intero, quindi, si estende anche ai miglioramenti e alle costruzioni o accessioni dell’immobile. 

Come si iscrive ipoteca?

L’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile, con la presentazione del titolo costitutivo, insieme a una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale. Se la somma di denaro per la quale l’iscrizione è eseguita non è determinata nel titolo o in atto successivo, deve essere determinata dal creditore nella nota di iscrizione. 

Dopo che è stata effettuata l’iscrizione, è restituito al richiedente uno degli originali della nota, con la certificazione in calce al medesimo della data e del numero d’ordine dell’iscrizione. Nell’eventualità di più iscrizioni ipotecarie, la preferenza dei creditori è data dal numero di iscrizione. 

Se, invece, sono effettuate più richieste contestualmente, cioè più persone presentano contemporaneamente la nota di iscrizione, sono eseguite con lo stesso numero. Dovrà però essere menzionato nella ricevuta spedita ai singoli richiedenti. 

In caso di iscrizione per un capitale che produce interessi, anche questi sono collocati nello stesso grado, con diverse modalità a seconda della natura degli interessi. 

Imposta ipotecaria

All’iscrizione dell’ipoteca dovranno essere anche pagate delle imposte con Modello F24:

• imposta di Registro: 0,50%, dovuta sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento. Deve essere calcolata sull’importo dell’ipoteca;
• imposta di bollo: € 155,00;
• imposta ipotecaria: 2% (in caso di iscrizione) e 0,50% (in caso di cancellazione) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
• tassa di trascrizione: € 35,00.

Tipologie di ipoteca

Il titolo dell’ipoteca è la fonte che dà diritto all’iscrizione dell’ipoteca e ne consente la costituzione. Sulla base del titolo si distinguono tre tipologie di ipoteca: legale, giudiziale o volontaria. 

1. Ipoteca legale

L’ipoteca si dice legale se la legge stessa prevede la costituzione dell’ipoteca. Quindi, una norma deve prevedere in favore di alcuni soggetti, il diritto di iscrizione ipotecaria.

All’art. 1817 c.c. si legge che hanno diritto all’iscrizione di ipoteca legale:

• l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione, quale è tipicamente il pagamento del prezzo;
• i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividente ai quali incombe tale obbligo;
• lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile.

L’ipoteca dell’alienante e quella del condividente sono disciplinate dal codice civile, mentre l’ipoteca dello Stato è regolata dal codice penale e da quello di procedura penale.

L’ipoteca è comunque costituita con iscrizione nei registri di pubblicità. Il conservatore dei registri immobiliari, nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione, deve iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale che spetta all’alienante e al condividente. 

2. Ipoteca giudiziale

Il titolo dell’ipoteca è un provvedimento giudiziale. In particolare, è il titolo all’iscrizione dell’ipoteca sui beni del debitore:

• la sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione;
• la sentenza di risarcimento dei danni, anche da liquidarsi successivamente;
• ogni altro provvedimento giudiziale al quale la legge attribuisce il medesimo effetto. È dunque sufficiente anche una sentenza di condanna generica al risarcimento del danno. 

Non è, però, il provvedimento giudiziale a costruire l’ipoteca. Questo contiene solo la condanna al pagamento. Su tale fondamento il creditore ha diritto ad ottenere la costituzione di ipoteca sugli immobili appartenenti al debitore e su quelli che pervengono successivamente alla condanna, a misura che egli li acquista. 

Talvolta è la legge stessa a prevedere che la stessa costituisca titolo per iscrizione dell’ipoteca giudiziale. Si può anche iscrivere ipoteca in base a sentenze pronunciate da autorità straniere, dopo che è stata dichiarata l’efficacia in Italia. 

La legge indica ulteriori provvedimenti, che non siano sentenza, i quali costituiscono titoli utili per l’iscrizione dell’ipoteca, quali:

• il lodo arbitrale, quando reso esecutivo da un Tribunale;
• il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo.

3. Ipoteca volontaria

Il titolo dell’ipoteca, però, è generalmente costituito mediante atto negoziale. Può essere concessa per contratto o per atto unilaterale, ad esclusione del testamento. Quest’ultimo è escluso per evitare che il debitore possa alterare la situazione dei suoi creditori per il tempo in cui non sarà in vita. 

Se il titolo è annullabile, l’iscrizione ipotecaria eseguita risulta invalida: potrebbe essere però convalidata mediante convalida dello stesso atto. La concessione deve essere fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. L’atto deve indicare l’immobile e la sua natura, il Comune in cui si trova e i dati di identificazione catastale. 

Se viene istituita ipoteca su beni altrui, questa è valida, anche se inefficace per l’altruità del bene. L’iscrizione dell’ipoteca può essere validamente presa solo quando il bene è acquistato dal concedente. È opinione diffusa che sia nulla l’anticipata iscrizione dell’ipoteca concessa dal non proprietario. 

L’atto di concessione ha efficacia obbligatoria. Il concedente assume l’obbligo di procurare al creditore la costituzione di ipoteca. Analogamente, se concessa ipoteca su beni futuri, questa è valida solo quando è venuta in esistenza la cosa. L’ipoteca iscritta sulla quota di beni indivisi da uno dei partecipanti alla comunione, invece, produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che saranno a lui assegnati in sede di divisione. 

Surrogazione ipoteca: cos’è?

Il creditore il quale ha ipoteca su determinati beni, qualora si trovi perdente può chiedere la surrogazione nell’ipoteca in favore di altro creditore soddisfatto. Con ciò si intende che se sul ricavo della vendita è soddisfatto un creditore di grado anteriore, la cui ipoteca si estendeva ad altri beni, il creditore non soddisfatto subentra al soddisfatto. 

In questo modo, si tutela l’aspettativa dei singoli creditori ipotecari ad essere soddisfatti secondo l’ordine di preferenza. Inoltre, è possibile surrogazione nei diritti del creditore a vantaggio di chi, essendo creditore ancora chirografario, paga un altro creditore che ha diritto di essere preferito in ragione di privilegio, pegno o altra ipoteca. 

Ogni creditore ipotecario può dunque estinguere il credito di chi ha un grado di ipoteca superiore. 

Cos’è la rinnovazione?

L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni. È però consentito evitare la cessazione dell’effetto dell’iscrizione con la rinnovazione dell’iscrizione prima dello scadere dei venti anni.

In tal modo, l’ipoteca è rinnovata per altri venti anni, così di seguito, sempre nel medesimo grado della prima iscrizione. La rinnovazione consente di prolungare indefinitamente l’effetto dell’iscrizione fino all’estinzione del diritto di ipoteca.

Se il creditore lascia inutilmente spirare il termine di venti anni senza rinnovare l’iscrizione, l’effetto dell’originaria iscrizione cessa, così venendo meno gli effetti favorevoli della pubblicità.

Il creditore potrà prendere una nuova iscrizione, ma l’ipoteca prende il grado dalla data della nuova iscrizione, con varie conseguenze negative per il creditore. Infatti, durante il ventennio un altro creditore potrebbe aver preso iscrizione, quindi questa ipoteca avrà un grado anteriore e perciò con diritto di esser soddisfatto con preferenza. La nuova iscrizione non può neppure essere fatta valere verso i terzi. 

Come si estingue l’ipoteca?

L’estinzione dell’ipoteca dipende sia dalla sorte dell’iscrizione sia dal titolo. Le cause di estinzione dell’ipoteca sono tassative e sono previste dall’art. 2878 c.c. come segue:

• la cancellazione dell’iscrizione;
• la mancata rinnovazione dell’iscrizione nel termine di venti anni;
• l’estinzione dell’obbligazione, che è la più ricorrente causa di estinzione connaturata alla natura accessoria della garanzia, per cui venuta meno l’obbligazione viene meno anche l’ipoteca;
• il perimento del bene ipotecato, ma con surrogazione dell’indennità assicurativa della cosa;
• la rinunzia del creditore all’ipoteca;
• lo spirare del termine di durata dell’ipoteca o la realizzazione di una condizione risolutiva, che però deve risultare dall’atto;
• la pronunzia di provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione dell’ipoteca.

Inoltre, se il bene ipotecato è alienato, il diritto si estingue per prescrizione, indipendentemente dal credito, con il decorso dei venti anni dalla data della trascrizione della compravendita. 

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Quando si ha la cancellazione dell’ipoteca?

La cancellazione dell’iscrizione può, in primo luogo, avvenire per volontà del creditore. Questa deve essere espressa mediante atto pubblico o per scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. È necessaria la capacità del creditore per operare la liberazione del debitore.

Se il creditore iscritto non consente alla cancellazione, quando è cessata l’efficacia del titolo, è tenuto al risarcimento dei danni verso il proprietario del bene ipotecato per gli ostacoli conseguenti sulla circolazione del bene. 

La cancellazione può essere ordinata anche con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti. 

Che cos’è la purgazione?

Con purgazione, invece, si intende un procedimento con cui il terzo acquirente di un immobile lo libera da eventuali garanzie. Ovviamente, chi procede a concludere un contratto di compravendita di immobile, si assicura sempre che il bene sia libero da vincoli, per il tramite del notaio rogante. Tuttavia, talvolta si procede ad acquisto di beni vincolati, anche per avere uno sconto sul prezzo. 

Tale procedimento può essere posto in essere da:

• coloro che non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti da ipoteca;
• fideiussore;
• debitore ipotecato;
• accollante del debito.

La procedura prevede che sia presentata richiesta al Tribunale competente per territorio. Nell’atto devono essere indicati:

• il titolo di acquisto;
• la sua trascrizione;
• il prezzo stipulato, ossia la somma che deve essere versata e che il terzo intende pagare.

L’offerta di purgazione deve essere notificata a:

• precedente proprietario dell’abitazione;
• creditori.

Il giudice deve poi verificare la regolarità del deposito effettuato dal terzo soggetto, concernente il prezzo offerto. 

Differenza mutuo ed ipoteca

Il mutuo è qualcosa di molto diverso dall’ipoteca. In sostanza è un contratto di finanziamento, con il quale il concedente eroga al concessionario una somma, che poi dovrà essere restituita entro il termine. Molto spesso, però, il mutuo può essere garantito con ipoteca.

Il mutuo ordinario è disciplinato all’art. 1813 c.c., che prevede la concessione del contratto sia a titolo oneroso, previo pagamento degli interessi, oppure a titolo gratuito. Il tasso di interessi è in genere definito in base ad un indice che viene individuato periodicamente dalla Banca d’Italia con un proprio provvedimento.

Ovviamente, le parti possono scegliere un tasso diverso, purché nei limiti del tasso soglia di usurarietà, identificato dal tasso stabilito dalla Banca d’Italia, più uno spread fisso. 

Ipoteca – Domande frequenti

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