Al catasto risulta il vecchio proprietario: cosa posso fare?

• La discordanza tra l’intestatario che figura al catasto e l’effettivo proprietario dell’immobile può determinare la nullità dell’atto di vendita secondo il decreto legge 78 del 2010.
• L’allineamento dei dati catastali con i registri immobiliari è un obbligo di legge necessario per ottenere mutui, autorizzazioni edilizie o per completare una successione.
• La procedura per regolarizzare la posizione prevede la presentazione di una voltura catastale in sanatoria con costi fissi che partono da 71 euro.

Il catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e non probatoria, il che significa che non certifica la proprietà, ma serve a determinare la rendita di un bene. La proprietà legale è invece sancita dai registri immobiliari, gestiti dalla Conservatoria.

Spesso accade che, dopo un rogito o una successione, la voltura catastale non venga registrata correttamente a causa di errori materiali nella compilazione delle note di trascrizione o per dimenticanze del notaio rogante, il quale è obbligato, ai sensi dell’articolo 2671 Codice civile, a curare che la trascrizione venga eseguita nel più breve tempo possibile.

In altri casi, la mancata corrispondenza deriva da passaggi di proprietà intermedi mai comunicati all’ufficio del territorio. Secondo le stime del settore tecnico-immobiliare, circa il 15% degli immobili in Italia presenta piccole o grandi incongruenze nelle banche dati catastali che richiedono un intervento di allineamento prima di qualsiasi operazione contrattuale.

Cosa prevede la legge sulla conformità catastale e quali sono i rischi

Dal 1° luglio 2010 è entrato in vigore l’articolo 19, comma 14, del decreto legge 78 del 2010, che ha integrato l’articolo 29 della legge 52 del 1985. Questa norma stabilisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità:

• l’identificazione catastale corretta del bene;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione degli intestatari sulla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto.

Senza questo allineamento, il notaio non può stipulare l’atto di compravendita. La Cassazione, con la sentenza numero 20521 del 2020, ha ribadito che la mancanza di coerenza tra le risultanze catastali e la realtà oggettiva dell’immobile vizia la validità dell’intero negozio giuridico, rendendo l’immobile di fatto invendibile fino alla risoluzione del problema.

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Come richiedere la voltura in sanatoria

Quando ci si accorge che l’intestazione è errata, è necessario presentare una domanda di voltura all’Agenzia delle Entrate. Se l’errore è dovuto a una mancata registrazione di un atto già esistente e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, si può procedere con una istanza di rettifica. Se invece il passaggio non è mai stato comunicato, si deve presentare una voltura in sanatoria che copra i “salti di continuità” tra i vari proprietari.

La spesa per questa operazione segue tabelle ministeriali precise:

I costi sopra indicati si riferiscono a ogni singola nota di voltura. Se i passaggi di proprietà non registrati sono più di uno, i tributi devono essere versati per ciascun atto mancante. Oltre ai costi vivi, bisogna considerare la parcella di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere).

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Come regolarizzare l’intestazione

Per sistemare la situazione, il proprietario deve seguire alcuni passaggi tecnici, vale a dire:

• recuperare l’atto di provenienza, ovvero il rogito o la dichiarazione di successione che attesta il passaggio di proprietà non registrato;
• verificare presso la Conservatoria che l’atto sia stato regolarmente trascritto, ottenendo la nota di trascrizione;
• presentare la domanda di voltura presso l’ufficio provinciale del territorio dell’AdE competente per la zona in cui si trova l’immobile;
• attendere l‘aggiornamento della visura catastale, che solitamente avviene entro 15 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda.

Se l’errore è puramente formale, come un cognome scritto male o un codice fiscale errato, la procedura è gratuita e può essere effettuata online tramite il servizio “Contact Center” dell’Agenzia delle Entrate.

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