Nuda proprietà: significato, come funziona, che diritti si hanno, quando conviene

• La nuda proprietà è un concetto strettamente collegato al diritto di proprietà, pur presentando alcune significative differenze.
• In primo luogo, si parla di nuda proprietà con riferimento al diritto del proprietario che concede il proprio bene in usufrutto.
• Il diritto di proprietà può subire delle compressioni derivanti da altri diritti reali, c.d. minori.

Il concetto di nuda proprietà viene in evidenza con particolare riferimento all’usufrutto. In generale, con questo termine si intende un diritto di proprietà in parte depurato di molti diritti e facoltà che normalmente il diritto reale attribuisce.

Si parla di nuda proprietà anche in altri contesti, come nel caso della superficie o dell’uso o abitazione. In che senso, rispetto a queste fattispecie, si parla di nuda proprietà?

Nel seguente articolo, vogliamo spiegare, in primo luogo, che cos’è la nuda proprietà e in seguito individuare il legame con altri istituti fondamentali dell’ordinamento civile.

Che cos’è la nuda proprietà?

Si parla di nuda proprietà in tutti quei casi in cui il proprietario perde in tutto o in parte alcune delle facoltà che generalmente sono connesse con il pieno godimento del bene. Per comprendere cosa si intende per nuda proprietà bisogna prima di tutto chiarire il concetto di proprietà.

La proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Il titolare del diritto di proprietà ha quindi una vasta gamma di facoltà: può escludere qualsiasi altra persona dal godimento della cosa, può sfruttare pienamente il bene e trarne i frutti, asservire il bene a qualsiasi funzione (legittima) che ritiene opportuna. Il diritto di godere del bene arriva fino alla possibilità di liberarsene: il proprietario può quindi vendere il bene che forma oggetto del suo diritto.

Ne consegue, come abbiamo già detto, che in tutti quei casi in cui un soggetto sia proprietario del bene, ma non può esercitare sullo stesso alcune delle prerogative tipiche del proprietario, allora di può parlare di nuda proprietà. La proprietà è “nuda” nel senso che è stata spogliata, in tutto o in parte, di alcuni suoi elementi caratteristici.

Il nudo proprietario può comunque alienare il suo diritto (di nuda proprietà sul bene): in questo caso, il diritto sarà trasferito con tutte le limitazioni che conseguono a quella particolare ipotesi di nuda proprietà.

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Nuda proprietà e l’usufrutto

Si ha nuda proprietà quando il proprietario concede a terzi l’usufrutto del bene. Questa è l’ipotesi più comune di nuda proprietà. L’usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo, però, di rispettarne la destinazione economica.

Per esempio, il proprietario di un fondo agricolo può concederlo in usufrutto ad un terzo (usufruttuario), così che quest’ultimo potrà disporne secondo la sua funzione tipica, ovvero coltivandolo, ma il concedente resterà nudo proprietario del terreno. In caso di usufrutto, la proprietà è “nuda” poiché priva del suo diritto più comune: poter godere del bene.

L’usufrutto non può essere perpetuo. Il contratto con cui il nudo proprietario concede l’usufrutto può prevedere una durata massima, ma se questa non è prevista l’usufrutto si intende concesso per tutta la durata della vita dell’usufruttuario; in ogni caso, la morte di quest’ultimo determina l’estinzione del diritto, quand’anche non fosse ancora scaduto il termine finale eventualmente previsto. Se costituito a favore di una persona giuridica (come una società o una associazione), la durata dell’usufrutto non può essere superiore a trent’anni.

L’usufruttuario ha il possesso del bene, può far propri i frutti naturali e civili della cosa e, in generale, ha la facoltà di trarre dalla cosa tutte le utilità che la stessa può dare, fermo solo l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. L’usufruttuario può anche alienare il suo diritto di usufrutto sulla cosa, e concederla in godimento a terzi (per esempio con un contratto di locazione). Con la morte dell’usufruttuario, il diritto del nudo proprietario si riespande, e potrà ritornare a godere pienamente del bene.

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Alienazione o donazione di nuda proprietà

Nella prassi è frequente l’alienazione con riserva di usufrutto. Facciamo un esempio. Il proprietario di un’azienda può decidere di venderla pattuendo con l’acquirente di riservarsi l’usufrutto della stessa fino alla sua morte, con la conseguenza che solo alla scadenza dell’usufrutto l’acquirente potrà avere il pieno godimento dell’azienda. Si parla in questo caso di cessione di nuda proprietà.

In queste ipotesi, infatti, si cede un diritto di proprietà che è temporaneamente sprovvisto delle facoltà di godimento che caratterizzano la piena proprietà. L’acquirente (nudo proprietario) avrà la piena proprietà del bene solo con la cessazione dell’usufrutto.

Ai sensi dell’art. 796 del Codice Civile è permessa anche la donazione con riserva di usufrutto, sia a proprio vantaggio, sia a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente. La norma consente di donare la sola nuda proprietà di un bene, riservando al donante l’usufrutto sullo stesso.

Altre ipotesi di nuda proprietà

Altre ipotesi frequenti di nuda proprietà derivano dalla concessione del diritto di superficie, uso ed abitazione. Molto più desueta è invece l’enfiteusi. Si parla di nuda proprietà quando il proprietario cede il diritto di superficie sul bene.

Una delle prerogative del proprietario è quella di poter edificare un’opera sul suo terreno e di divenirne automaticamente proprietario: infatti, tutto ciò che è stabilmente costruito sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo stesso (principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c.). Questa regola, però, può essere derogata, mediante l’attribuzione ad un terzo del diritto di superficie (art. 952 c.c.).

Il proprietario può decidere di vendere un immobile costruito sul suo terreno restando però proprietario del terreno sottostante. Si realizza così una scissione tra il proprietario dell’immobile (c.d. superficiario) e il proprietario del terreno (nudo proprietario) sul cui terreno l’immobile stesso è costruito. Chi concede a terzi il proprio diritto di superficie diventa nudo proprietario poiché perde una prerogativa tipica del diritto di proprietà, ossia quella di essere proprietario degli immobili costruiti sul proprio terreno.

Il diritto di superficie può anche essere concesso prima che l’immobile sia costruito. In questo caso, chi acquista il diritto di superficie può costruire un’opera al di sopra del suolo altrui e diventarne proprietario (in deroga al principio dell’accessorietà), senza però acquistare la proprietà del suolo, la quale resta invece al nudo proprietario.

Questo istituto è molto più comune di quel che si possa credere. Per esempio, un Comune può decidere di concedere il diritto di superficie a un cittadino per la concessione di un parcheggio: in questo caso la proprietà del bene viene concessa al privato, mentre la nuda proprietà resta al comune.

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Uso e abitazione

Esistono poi delle forme limitate di usufrutto e sono l’uso e l’abitazione. L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia, mentre l’abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Dato il loro carattere personale, i diritti d’uso e di abitazione, a differenza dell’usufrutto, non si possono cedere, né il bene può essere concesso in locazione o altrimenti in godimento a terzi. Data l’affinità con l’usufrutto, ove non diversamente previsto, all’uso e all’abitazione trovano applicazione, in quanto compatibili, le disposizioni dettate in tema di usufrutto.

Per esempio, il proprietario di un immobile può decidere di venderlo riservandosene l’usufrutto, così può continuare ad abitarlo fino alla sua morte, e solo in quel momento l’acquirente ne acquisirà l’intera proprietà. In questo modo chi abita l’immobile può monetizzare nell’immediato il proprio immobile senza doverlo lasciare. In questi casi, il prezzo dell’immobile risulterà molto inferiore rispetto al valore di mercato.

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Come si costituisce la nuda proprietà

Come abbiamo visto, la nuda proprietà è la conseguenza di diversi istituti, tutti quanti legati alla realizzazione di un diritto reale su cose altrui. I diritti su cose altrui possono essere costituiti in diversi modi.

Il modo più comune è il contratto. Il proprietario di una azienda agricola può concedere il proprio terreno e tutti i beni aziendali in usufrutto ad un terzo, che potrà trarne i frutti. Il proprietario di un immobile potrà concederlo in uso ad uno studio legale per farvisi stabilire il proprio ufficio.

La nuda proprietà può anche essere costituita per testamento. Per esempio, il testatore può prevedere che, dopo la sua morte, un determinato soggetto, non erede, abbia il diritto di abitazione sul suo immobile. In questo caso, gli eredi diverranno nudi proprietari del bene stesso.

La nuda proprietà può nascere anche a seguito di usucapione. Se un soggetto possiede il bene senza esserne proprietario, senza modificarne la destinazione economica e in modo pacifico e non contestato, per 20 anni ininterrotti, allora si configura l’usucapione dell’usufrutto. Per esempio, l’utilizzo ventennale di un terreno da parte di un agricoltore comporta la nascita di un usufrutto a suo favore, qualora nell’utilizzare il bene il terzo abbia avuto la convenzione (l’animus) di utilizzarlo proprio a titolo di usufrutto.

La nuda proprietà può anche essere disposta dalla legge in alcuni casi specifici. La legge prevede l’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minore (artt. 324 ss. c.c.), i quali non hanno la capacità d’agire necessaria per l’amministrazione di un bene. È ancora la legge a prevedere (art. 540, comma 2, c.c.) che, in caso di morte del coniuge convivente, all’altro siano riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la arredano, se di proprietà del defunto o comuni.

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Quali sono i vantaggi della nuda proprietà

La nuda proprietà presenta molteplici vantaggi, i quali dipendono in gran parte dall’istituto che sta alla base della limitazione del diritto. Nella prassi, il nudo proprietario concede parte del proprio diritto di proprietà ad un terzo per percepire da quest’ultimo un corrispettivo.

Così avviene, tipicamente, per l’usufrutto. Per esempio, l’usufruttuario di un terreno potrà coltivarlo e trarne tutti i relativi vantaggi economici, ma dovrà elargire un corrispettivo al nudo proprietario. La quantificazione del corrispettivo avviene nel contratto costitutivo del diritto: infatti, come abbiamo visto, nella maggior parte dei casi, la nuda proprietà è frutto di un contratto.

Il nudo proprietario potrà anche avvantaggiarsi del fatto che un terzo avrà l’obbligo di prendersi cura del proprio bene, mentre lui non può farlo. Infatti, un obbligo dell’usufruttuario è quello di servirsi del bene secondo la sua destinazione d’uso, usando la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa, e prestare garanzia, a presidio dell’osservanza degli obblighi di conservazione e restituzione dei beni assoggettati ad usufrutto.

Il nudo proprietario può anche concedere il proprio bene in garanzia. Infatti, possono formare oggetto di ipoteca, oltre al diritto di proprietà, anche la nuda proprietà (art. 2810, comma 1, c.c.): in caso di ipoteca costituita sulla nuda proprietà, l’estinzione dell’usufrutto determina, per il principio dell’elasticità del dominio, l’acquisto della proprietà piena a favore di chi ha concesso l’ipoteca (consolidazione) e, conseguentemente, l’ipoteca si estende alla proprietà piena (art. 2814, comma 2, c.c.). Per esempio, se il nudo proprietario ha concesso in usufrutto il suo capannone aziendale, potrà chiedere un finanziamento a un istituto di credito e concedere il capanno in garanzia.

Inoltre, la vendita di una nuda proprietà può anche essere il mezzo per ottenere liquidità. Ciò avviene nel caso del diritto all’abitazione. Alienando il proprio immobile con riserva di abitazione si possono ottenere capitali senza dover necessariamente perdere il possesso della propria casa, che l’alienante potrà utilizzare fino alla sua morte.

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Nuda proprietà – Domande frequenti

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