Affitti brevi 2026: quando l’attività diventa impresa

• Dal 2026, la soglia per applicare la cedolare secca agli affitti brevi si abbassa: con la Legge di Bilancio 2026 l’attività diventa automaticamente attività d’impresa dal terzo immobile destinato alla locazione turistica.
• La cedolare secca resta applicabile solo ai primi due immobili in quanto dal terzo scatta il reddito d’impresa con tassazione ordinaria.
• Chi supera la soglia deve aprire partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese, presentare SCIA e rispettare i requisiti strutturali previsti dai Comuni.

Il 2026 segna una svolta decisiva per il settore degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo incisivo su un comparto che negli ultimi anni ha visto una crescita costante, ma anche un aumento dei controlli e delle esigenze di regolamentazione.

La novità più rilevante è l’introduzione di una nuova soglia quantitativa che determina automaticamente quando l’attività di locazione breve diventa attività d’impresa: dal terzo immobile scatta l’inquadramento come attività imprenditoriale. Questa modifica rappresenta un cambiamento sostanziale, vista la precedente soglia dei 4 immobili.

In questo articolo esamineremo nel dettaglio quando l’affitto breve diventa attività d’impresa con impatti spesso negativi su quanti vogliano stipulare affitti per un periodo limitato di tempo. Ci soffermeremo sul nuovo quadro normativo, chiarendo quelle che saranno le nuove regole e i risvolti di carattere fiscale.

Quando gli affitti brevi diventano attività imprenditoriale

Se possiedi più appartamenti e vuoi concederli in affitto per un periodo di breve durata, è bene che tu sappia quelle che sono le regole entrate in vigore dal 1° gennaio 2026. L’articolo 1 comma 17 della Legge di Bilancio 2026 (Legge n.199/2025) ha apportato importanti modifiche alla normativa prima in vigore, ridefinendo i confini del regime fiscale delle locazioni brevi.

Nello specifico, la Legge di Bilancio 2026 interviene su tre fronti principali:

1. riduzione della soglia massima di immobili gestibili come privati;
2. ridefinizione dei criteri di imprenditorialità in riferimento alle locazioni brevi;
3. nuove regole su cedolare secca.

Secondo le nuove disposizioni, dal terzo immobile locato l’attività è automaticamente considerata d’impresa, con obbligo di partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio. Non rileva la durata delle locazioni, l’assenza dei servizi aggiuntivi che sono tipici delle strutture ricettive. Si tratta di una presunzione assoluta che non ammette la prova contraria e che sarà valida per tutti, anche coloro che si avvalgono delle piattaforme online.

Quindi, dal terzo immobile in poi l’attività viene tassata come attività di impresa anche se non vi è formalmente una partita IVA. Questa stretta normativa ha un impatto significativo su proprietari, professionisti e dipendenti pubblici, molti dei quali si trovano ora nell’impossibilità di gestire più immobili per evitare di incorrere in situazioni di incompatibilità.

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Quali sono le nuove soglie

La nuova disciplina combina criteri quantitativi e criteri qualitativi. Il criterio quantitativo è costituito dalla soglia dei 3 immobili:

• fino a 2 immobili, l’attività è considerata privata, senza obbligo di partita IVA;
• dal 3° immobile, l’attività è automaticamente considerata impresa commerciale.

In sostanza, se possiedi 3 appartamenti, ma ne affitti soltanto 2 potrai ancora concedere in locazione l’immobile in forma privata.

Questa soglia è rigida: non rileva la stagionalità, la durata effettiva delle locazioni o la presenza di servizi aggiuntivi. Basta affittare un terzo immobile anche per un solo giorno e nel medesimo anno solare per presumere che l’attività sia svolta sotto forma di impresa. La presunzione non opera se uno dei tre appartamenti viene affittato con una locazione lunga e ordinaria.

Che cosa sono le locazioni brevi

In base a quanto disposto dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 si considerano affitti brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo aventi una durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto. Devono essere stipulati da persone fisiche direttamente o tramite intermediari anche telematici, al di fuori di un’attività imprenditoriale.

È possibile comprendere i servizi accessori che siano connessi in modo stretto all’uso dell’immobile – come la pulizia e il cambio biancheria. Dal punto di vista fiscale, tali redditi sono considerati redditi fondiari e sono soggetti al regime agevolato della cedolare secca.

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Quali sono le caratteristiche dell’attività imprenditoriale

Sulla base di quanto stabilito dall’articolo 2082 del codice civile, un’attività si considera imprenditoriale quando soddisfa alcune caratteristiche che, se riferite all’ambito delle locazioni breve, possono così sintetizzarsi:

• abitualità e continuità;
• organizzazione professionale (software, collaboratori, property manager);
• offerta di servizi aggiuntivi non ammessi nella locazione breve (colazione, pulizie giornaliere, reception);
• gestione tramite società o strutture organizzate.

Dal momento in cui si supera la soglia dei due immobili o si verificano i criteri qualitativi, scattano una serie di obblighi, cioè:

1. l’obbligo di apertura della Partita IVA e codice ATECO: è obbligatoria l’apertura della partita IVA con codice ATECO tipico degli affittacamere;
2. l’iscrizione al Registro delle Imprese: l’attività deve essere registrata presso la Camera di Commercio competente;
3. la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) e requisiti strutturali: per avviare l’attività ricettiva è necessaria la SCIA al Comune, con rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza;
4. la qualificazione dei proventi come reddito d’impresa;
5. l’assoggettamento a contribuzione previdenziale.

Regime fiscale: addio cedolare secca dal terzo immobile

Come viene considerato il reddito derivante da affitti brevi di più immobili? La Legge di Bilancio 2026 chiarisce che la cedolare secca non è applicabile alle attività d’impresa. È del tutto evidente l’impatto pratico della nuova normativa. Ciò significa che fino a 2 immobili sarà possibile beneficiare del regime di tassazione agevolata della cedolare secca, in alternativa all’IRPEF ordinaria. Dal 3° immobile si avrà un reddito d’impresa soggetto alla tassazione ordinaria.

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Quli sono i vantaggi e svantaggi della gestione imprenditoriale

L’obiettivo della normativa è quello di tracciare un confine netto tra le locazioni concesse come attività privata svolta occasionalmente e quelle rientranti in una più ampia e strutturata attività economica imprenditoriale. Dal 2017 il legislatore era già intervenuto più volte sul tema, ma soltanto oggi le soglie sono definite in modo netto e più stringenti. In merito ai cambiamenti introdotti con la nuova Legge di Bilancio 2025 è possibile evidenziare sia vantaggi sia svantaggi. Li abbiamo riassunti nella tabella che segue.

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