09 feb 2021
Locazione

Cedolare secca: cos’è, quando si paga e calcolo

Come funziona il regime di cedolare secca per gli affitti, quali sono le aliquote previste e i vantaggi che si possono ottenere nella registrazione del contratto di locazione.

La cedolare secca indica un regime di tipo agevolato sui contratti di affitto, che prevede un’aliquota al 10% sul canone concordato e una al 21% sul canone libero.





La tassazione che il proprietario di un immobile è tenuto a pagare non viene calcolata sul suo reddito, ma in relazione all’affitto effettivamente incassato.





L’aliquota prevista è fissa e agevolata in quanto sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro per il contratto di locazione e l’imposta di bollo.





In questa guida verrà spiegato il funzionamento del regime di cedolare secca, con i relativi vantaggi e svantaggi, e tutto quello che è necessario sapere per accedervi.







Come funziona





La cedolare secca è stata introdotta la prima volta dal
Decreto Piano Casa, nel quale era stato stabilito che:





  1. i proprietari di un immobile potevano scegliere di affittare la propria abitazione a privati optando per il regime sostitutivo;
  2. le condizioni da rispettare dovevano essere quelle di affittare l’immobile a uso abitativo e con canone concordato.




La cedolare secca può essere applicata ai contratti di locazione relativi:









In un contratto con cedolare secca:









cedolare secca




Le novità del 2021





La legge di Bilancio 2021 ha introdotto alcuni cambiamenti al regime di cedolare secca. In particolare:









Tipologia di immobili





Gli immobili che possono rientrare nel regime di cedolare secca sono quelli adibiti ad uso abitativo, ovvero:









L’inquilino ha il diritto di essere avvisato dal proprietario che ha deciso di adottare la cedolare secca tramite lettera raccomandata: in questo modo avrà la certezza che il proprietario non potrà mai pretendere di aumentare il canone di affitto per adeguamento ISTAT.





Calcolo aliquota
cedolare secca





Calcolare l’aliquota sulla cedolare secca è davvero molto
semplice:





  1. è sufficiente calcolare il 10% del canone stabilito con l’affittuario nel caso di contratto a canone concordato;
  2. nel caso di contratto di locazione a canone libero bisognerà invece calcolare il 21% del canone annuo prefissato.




Facendo un esempio pratico:









L’unico caso nel quale è previsto il pagamento dell’imposta di registro è quello relativo a una cessione di un contratto di locazione già in vigore:









cedolare secca




Affitti brevi





La cedolare secca può essere applicata anche sugli affitti brevi (si parla della cosiddetta Tassa Airbnb):





  1. nella pratica, tutti gli intermediari immobiliari, anche quelli che operano online come Airbnb, Expedia o Booking, possono applicare la cedolare secca con aliquota al 21% nel momento in cui si verifica il pagamento del canone di affitto;
  2. sono tenuti in seguito a inviare la certificazione unica al proprietario dell’immobile;
  3. dal 2021, dovrebbe entrare in vigore la regola per la quale la cedolare secca sugli affitti brevi potrà essere applicata a un numero massimo di 4 appartamenti.




Come si paga





L’adesione alla cedolare secca si realizza mediante la compilazione del modello RLI cedolare secca, che deve essere inviato telematicamente all’Agenzia delle Entrate.





Dopo aver compiuto questo passaggio fondamentale, sarà possibile procedere con il pagamento della cedolare secca.





Per farlo, dovrà essere utilizzato un modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:









L’imposta sostitutiva della cedolare secca va versata:





  1. in un’unica soluzione, nel caso in cui fosse di importo inferiore a 257,52 euro, entro il 30 novembre;
  2. in due rate, nel caso in cui fosse superiore a 257,52 euro.




L’acconto della prima rata è pari al 40% del totale, e si paga entro il 30 giugno, mentre il saldo è relativo al restante 60%, e si paga entro il 30 novembre. Nel caso di ritardo relativo al pagamento delle rate, è prevista una maggiorazione dello 0,40%.





Vantaggi e svantaggi





Tra i principali vantaggi legati all’applicazione della cedolare secca ci sono:









Lo svantaggio principale per il proprietario dell’immobile può essere rappresentato dal fatto che non potrà in alcun modo alzare il canone dell’affitto in base all’indice ISTAT:









Detrazioni fiscali





L’applicazione della cedolare secca comporta anche degli
sgravi fiscali per i proprietari dell’immobile dato in affitto. Si tratta:









Anche gli affittuari hanno diritto a una detrazione relativa al canone d’affitto, che è pari:





  1. a 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro;
  2. a 247,90 euro per redditi compresi fra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
  3. chi sceglie di trasferire la propria residenza nell’immobile preso in affitto, avrà diritto a una detrazione pari a 991,60 euro per i primi tre anni.




Sanzioni previste





Nel caso di omessa, tardiva o falsa registrazione del contratto
di locazione in cedolare secca, sono previste le seguenti sanzioni
amministrative:









Non sono invece più previste sanzioni nel caso di tardiva
risoluzione del contratto.





Cedolare secca – Domande frequenti





Qual è l’aliquota ordinaria della cedolare secca?

La cedolare secca prevede un’aliquota al 10% nel caso di canone concordato e al 21% nel caso di canone libero.

Quando si paga la cedolare secca sugli affitti?

L’imposta sostitutiva alla base della cedolare secca deve essere pagata entro il 30 novembre di ogni anno nel caso di pagamento unico. Leggi quali sono le scadenze per i pagamenti in due rate.

Chi deve pagare la cedolare secca?

La cedolare secca prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva da parte del proprietario dell’immobile.