Cedolare secca: cos’è, quando si paga e calcolo

• La cedolare secca è una tassa che consente di pagare in via forfettaria l’imposta sul canone di locazione.
• Deve essere scelta in alternativa al regime di tassazione ordinaria dell’IRPEF, quindi senza che i canoni concorrano con il resto del reddito alla quantificazione della base imponibile per l’imposta per le persone fisiche.
• Le aliquota per la cedolare secca sono due: l’aliquota del 21%, che è generalmente applicata, e l’aliquota del 10%, prevista solo in casi particolari.

La cedolare secca indica un regime di tipo agevolato sui contratti di affitto, che prevede un’aliquota al 10% sul canone concordato e una al 21% sul canone libero.

La tassazione che il proprietario di un immobile è tenuto a pagare non viene calcolata sul suo reddito, ma in relazione all’affitto effettivamente incassato.

L’aliquota prevista è fissa e agevolata in quanto sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro per il contratto di locazione e l’imposta di bollo.

In questa guida verrà spiegato il funzionamento del regime di cedolare secca, con i relativi vantaggi e svantaggi, e tutto quello che è necessario sapere per accedervi.

Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca è stata introdotta la prima volta dal Decreto Piano Casa, nel quale era stato stabilito che:

1. i proprietari di un immobile potevano scegliere di affittare la propria abitazione a privati optando per il regime sostitutivo;
2. le condizioni da rispettare dovevano essere quelle di affittare l’immobile a uso abitativo e con canone concordato.

La cedolare secca può essere applicata ai contratti di locazione relativi:

• alle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998, comprensive degli Comuni confinanti, e in tutti i capoluoghi di Provincia;
• ai Comuni ad alta tensione abitativa;
• ai Comuni nei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza, come per esempio quello che è stato colpito da un terremoto;
• ai contratti per studenti fuori sede;
• ai contratti transitori.

In un contratto con cedolare secca:

• il proprietario non potrà accedere all’aggiornamento ISTAT del canone, che di conseguenza rimarrà invariato per tutta la durata dell’affitto;
• sarà esentato dal pagamento sia dell’imposta di registro sia dell’imposta di bollo.

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Quando è possibile optare per la cedolare secca?

La cedolare secca non può essere applicata a tutti i contratti di locazione, ma solo a quelli stipulati a partire dal 2019. La scelta è, in genere, compiuta al momento della registrazione del contratto, ma il locatore potrebbe scegliere il regime anche in un momento successivo.

La cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva all’IRPEF, ma comporta anche la rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto stesso.

Le aliquote della cedolare secca sono due:

1. tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
2. tassazione ridotta del 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

L’opzione di cedolare secca può essere esercitata con modello RLI al momento della registrazione, altrimenti saranno applicate le regole ordinarie. Tuttavia, è necessario confermare l’opzione al momento della proroga del contratto, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dello stesso o da una precedente proroga.

In sintesi, è possibile scegliere la cedolare secca:

• al momento della registrazione del contratto;
• successivamente alla registrazione del contratto;
• deve in ogni caso essere confermata in sede di proroga del contratto.

La scelta in questione, però, deve essere sia comunicata sia all’Agenzia delle entrate, sia al conduttore. L’Agenzia delle entrate deve essere informata compilando il modello 69. L’imposta forfettaria deve essere pagata in sede di dichiarazione dei redditi e versata con il modello F24.

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Cedolare secca aliquota 21%

Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, la cedolare secca prevede due aliquote. La prima aliquota è quella del 21%, che può essere chiesta quando l’immobile sia locato ad uso abitativo. 

 L’immobile in questione deve appartenere alle seguenti categorie catastali:

• A1- abitazione di tipo signorile;
• A2 – abitazione di tipo civile;
• A3 – abitazione di tipo economico;
• A4 – abitazione di tipo popolare;
• A5 – abitazione di tipo ultrapopolare;
• A6 – abitazione di tipo rurale;
• A7 – abitazione in villini;
• A8 – abitazione in ville;
• A9 – castelli, palazzi artistici e storici;
• A11 – abitazioni tipiche dei luoghi.

Cedolare secca: tipologia di immobili

Gli immobili che possono rientrare nel regime di cedolare secca sono quelli adibiti ad uso abitativo, ovvero:

• le unità abitative che rientrano nelle categorie catastali comprese fra A1 e A11 – viene esclusa la categoria A10 poiché si tratta di uffici e studi privati;
• i box e i garage, nel caso in cui siano affittati con l’immobile.

L’inquilino ha il diritto di essere avvisato dal proprietario che ha deciso di adottare la cedolare secca tramite lettera raccomandata: in questo modo avrà la certezza che il proprietario non potrà mai pretendere di aumentare il canone di affitto per adeguamento ISTAT.

L’aliquota al 21% non si applica a uffici e studi privati. Rientrano, invece, nell’imposta:

• le pertinenze dell’abitazione, locate insieme all’abitazione oppure separatamente;
• un immobile di categoria catastale C1 (negozio o bottega), a patto che la sua superficie non sia superiore ai 600 metri quadrati.

Se, inoltre, l’immobile è in comproprietà, allora, in questo caso tutti i comproprietari dovranno versare l’imposta in questione. 

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Cedolare secca al 10%

La cedolare secca al 10% può essere applicata solo in presenza di alcune condizioni. Infatti, è possibile usufruirne per:

• gli immobili a canone concordato;
• quelli situati nei Comuni con carenza di disponibilità abitativa, ovvero Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, o nei Comuni che con questi confinano, nei capoluoghi di Provincia e nei Comuni ad alta densità abitativa individuati dal CIPE;
• contratti di affitto a studenti fuori sede;
• contratti transitori, cioè i contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Circolare n. 8/E/2017 § 1.1).

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Calcolo aliquota cedolare secca: esempio pratico

Calcolare l’aliquota sulla cedolare secca è davvero molto semplice:

1. è sufficiente calcolare il 10% del canone stabilito con l’affittuario nel caso di contratto a canone concordato;
2. nel caso di contratto di locazione a canone libero, bisognerà invece calcolare il 21% del canone annuo prefissato.

Facendo un esempio pratico:

• nel caso di un affitto con canone annuo pari a 6.000 euro (500 euro al mese), con la cedolare secca al 10% si è tenuti a pagare 600 euro;
• nel caso di affitto con canone libero, verrà applicata l’aliquota al 21% e di conseguenza l’importo da pagare sarà di 1.260 euro.

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L’unico caso nel quale è previsto il pagamento dell’imposta di registro è quello relativo a una cessione di un contratto di locazione già in vigore:

• si pensi all’ipotesi di una casa per studenti, affittata a 4 persone diverse con un unico contratto registrato in cedolare secca;
• nel caso in cui un nuovo studente dovesse essere inserito nel contratto al posto di un altro, è necessaria la cessione del contratto e il relativo pagamento dell’imposta di registro.

Cedolare secca e affitti brevi

La cedolare secca può essere applicata anche sugli affitti brevi (si parla della cosiddetta Tassa Airbnb):

1. nella pratica, tutti gli intermediari immobiliari, anche quelli che operano online, come Airbnb, Expedia o Booking, possono applicare la cedolare secca con aliquota al 21% nel momento in cui si verifica il pagamento del canone di affitto;
2. sono tenuti in seguito a inviare la certificazione unica al proprietario dell’immobile.

Come si paga la cedolare secca

L’adesione alla cedolare secca si realizza mediante la compilazione del modello RLI cedolare secca, che deve essere inviato telematicamente all’Agenzia delle Entrate. Dopo aver compiuto questo passaggio fondamentale, sarà possibile procedere con il pagamento della cedolare secca.

Per farlo, dovrà essere utilizzato un modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazione, per l’acconto della prima rata;
• 1841: Cedolare secca locazione, per l’acconto della seconda rata o per l’unica soluzione;
• 1842: Cedolare secca locazione, per il saldo.

L’imposta sostitutiva della cedolare secca va versata:

1. in un’unica soluzione, nel caso in cui fosse di importo inferiore a 257,52 euro, entro il 30 novembre;
2. in due rate, nel caso in cui fosse superiore a 257,52 euro.

L’acconto della prima rata è pari al 40% del totale, e si paga entro il 30 giugno, mentre il saldo è relativo al restante 60%, e si paga entro il 30 novembre. Nel caso di ritardo relativo al pagamento delle rate, è prevista una maggiorazione dello 0,40%.

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

Tra i principali vantaggi legati all’applicazione della cedolare secca ci sono:

• l’aliquota al 10% sul canone di locazione annuo;
• l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Lo svantaggio principale per il proprietario dell’immobile può essere rappresentato dal fatto che non potrà in alcun modo alzare il canone dell’affitto in base all’indice ISTAT:

• quindi anche se i prezzi degli immobili salgono in proporzione all’inflazione, in cedolare secca il canone rimane sempre lo stesso;
• questo punto rappresenta, comunque, un vantaggio di non poco conto per gli inquilini, soprattutto in quelle città in cui le case sono soggette a rincari frequenti e notevoli sui costi dell’affitto.

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Cedolare secca: detrazioni fiscali

L’applicazione della cedolare secca comporta anche degli sgravi fiscali per i proprietari dell’immobile dato in affitto. Si tratta:

• di una riduzione del reddito imponibile ai fini IRPEF del 30% se nella dichiarazione dei redditi vengono indicati gli estremi della registrazione del contratto di affitto;
• una riduzione del 75% sull’IMU.

Anche gli affittuari hanno diritto a una detrazione relativa al canone d’affitto.

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Cedolare secca: sanzioni previste

Nel caso di omessa, tardiva o falsa registrazione del contratto di locazione in cedolare secca, sono previste le seguenti sanzioni amministrative:

• dal 120% al 140% dell’imposta totale da pagare per omessa registrazione;
• dal 200% al 400% dell’imposta totale da pagare se sia stato commesso un parziale occultamento del canone;
• il 30% in più se il pagamento viene effettuato in ritardo.

Non sono invece più previste sanzioni nel caso di tardiva risoluzione del contratto.

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Cedolare secca – Domande frequenti

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