Locazione

Cedolare secca: cos’è, come funziona e cosa cambia nel 2020

Come funziona il regime di cedolare secca per gli affitti, quali sono le aliquote previsti e quali le novità introdotte nel 2020.

La cedolare secca indica un regime di tipo agevolato sui contratti di affitto, che prevede un’aliquota al 10% sul canone concordato e una al 21% sul canone libero. La tassazione che il proprietario di un immobile è tenuto a pagare non viene calcolata sul suo reddito, ma in relazione all’affitto effettivamente incassato.





L’aliquota prevista è fissa e agevolata in quanto sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro per il contratto di locazione e l’imposta di bollo.





Quali sono stati i principali cambiamenti introdotti dalla Legge di Bilancio 2020? In questa guida verrà spiegato il funzionamento del regime di cedolare secca, con i relativi vantaggi e svantaggi, e tutto quello che è necessario sapere per accedervi.







Cedolare secca: come
funziona





La cedolare secca è stata introdotta la prima volta dal
Decreto Piano Casa, nel quale era stato stabilito che:





  1. i proprietari di un immobile potevano scegliere di affittare la propria abitazione a privati optando per il regime sostitutivo;
  2. le condizioni da rispettare dovevano essere quelle di affittare l’immobile a uso abitativo e con canone concordato.




La cedolare secca può essere applicata ai contratti di locazione relativi:









In un contratto con cedolare secca:









Cedolare secca: le
novità del 2020





La prima notizia relativa alla cedolare secca nel 2020 è relativa al fatto che è stata confermata quella riguardante i contratti di locazione e di affitto, mentre è stata eliminata la cedolare secca per gli affitti commerciali dei negozi che arrivano a 600 metri quadri.





Il possibile aumento dell’aliquota al 12,5% è stato scongiurato: è stata dunque confermata la cedolare secca al 10% per quanto riguarda il canone concordato, che dovrebbe diventare strutturale, ovvero essere prorogata per sempre.





È stata eliminata anche la sanzione pari a 100 euro che scattava nel caso di mancata comunicazione della proroga di cedolare secca, dopo un termine di 30 giorni.





cedolare secca aliquota 10 per cento




Cedolare secca:
tipologia di immobili





Gli immobili che possono rientrare nel regime di cedolare secca sono quelli adibiti ad uso abitativo, ovvero:









L’inquilino ha il diritto di essere avvisato dal proprietario che ha deciso di adottare la cedolare secca tramite lettera raccomandata: in questo modo avrà la certezza che il proprietario non potrà mai pretendere di aumentare il canone di affitto per adeguamento ISTAT.





Calcolo aliquota
cedolare secca





Calcolare l’aliquota sulla cedolare secca è davvero molto
semplice:





  1. è sufficiente calcolare il 10% del canone stabilito con l’affittuario nel caso di contratto a canone concordato;
  2. nel caso di contratto di locazione a canone libero bisognerà invece calcolare il 21% del canone annuo prefissato.




Facendo un esempio pratico:









L’unico caso nel quale è previsto il pagamento dell’imposta di registro è quello relativo a una cessione di un contratto di locazione già in vigore:









Cedolare secca sugli
affitti brevi





La cedolare secca può essere applicata anche sugli affitti brevi (si parla della cosiddetta Tassa Airbnb):





  1. nella pratica, tutti gli intermediari immobiliari, anche quelli che operano online come Airbnb, Expedia o Booking, possono applicare la cedolare secca con aliquota al 21% nel momento in cui si verifica il pagamento del canone di affitto;
  2. sono tenuti in seguito a inviare la certificazione unica al proprietario dell’immobile.




cedolare secca novità 2020




Cedolare secca: come
si paga





L’adesione alla cedolare secca si realizza mediante la compilazione del modello RLI cedolare secca, che deve essere inviato telematicamente all’Agenzia delle Entrate. Dopo aver compiuto questo passaggio fondamentale, sarà possibile procedere con il pagamento della cedolare secca.





Per farlo, dovrà essere utilizzato un modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:









L’imposta sostitutiva della cedolare secca va versata:





  1. in un’unica soluzione, nel caso in cui fosse di importo inferiore a 51,65 euro;
  2. in due rate, nel caso in cui fosse superiore a 51,65 euro.




Per quanto riguarda le scadenze relative alla cedolare secca
2019:









L’acconto della prima rata è pari al 40% del totale, mentre il saldo è relativo al restante 60%. Nel caso di ritardo relativo al pagamento delle rate, è prevista una maggiorazione dello 0,40%.





Cedolare secca:
vantaggi e svantaggi





Tra i principali vantaggi legati all’applicazione della cedolare secca ci sono:









Lo svantaggio principale per il proprietario dell’immobile può essere rappresentato dal fatto che non potrà in alcun modo alzare il canone dell’affitto in base all’indice ISTAT:









Cedolare secca:
detrazioni fiscali





L’applicazione della cedolare secca comporta anche degli
sgravi fiscali per i proprietari dell’immobile dato in affitto. Si tratta:









Anche gli affittuari hanno diritto a una detrazione relativa al canone d’affitto, che è pari:





  1. a 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro;
  2. a 247,90 euro per redditi compresi fra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
  3. chi sceglie di trasferire la propria residenza nell’immobile preso in affitto, avrà diritto a una detrazione pari a 991,60 euro per i primi tre anni.




Cedolare secca:
sanzioni previste





Nel caso di omessa, tardiva o falsa registrazione del contratto
di locazione in cedolare secca, sono previste le seguenti sanzioni
amministrative:









Non sono invece più previste sanzioni nel caso di tardiva
risoluzione del contratto.





Cedolare secca:
domande frequenti





A quanto ammonta l’aliquota della cedolare secca nel 2020?

La Legge di Bilancio 2020 ha confermato la cedolare secca con aliquota al 10% nel caso di canone concordato e al 21% nel caso di canone libero.

Su quali contratti può essere applicata la cedolare secca?

La cedolare secca può essere applicata unicamente ai contratti di locazione ad uso abitativo, che rientrino nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11 – fatta eccezione per la A10 che si riferisce a studi e uffici. Vi rientrano invece box e garage affittati insieme all’immobile. La cedolare secca può essere applicata anche agli affitti brevi.

Quali sono le scadenze per il pagamento dell’imposta sostitutiva della cedolare secca?

L’imposta sostitutiva alla base della cedolare secca deve essere pagata entro il 30 novembre 2020 nel caso di pagamento unico. Per i pagamenti in due rate, l’acconto è fissato entro il 30 giugno 2020, mentre il saldo entro il 30 novembre 2020.

Quali imposte non devono essere pagate con la cedolare secca?

La cedola secca prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva, che esenta il proprietario dell’immobile dal pagamento dell’IRPEF, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo relativa al contratto di affitto, che corrisponde a 16 euro.