Affitti brevi: cosa sono, come funziona la tassazione e quali sono le nuove regole in vigore

• Gli affitti brevi (o locazioni brevi) sono i contratti di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da privati fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa.
• Dal 2026 il regime fiscale agevolato vale solo per chi destina alla locazione breve non più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, contro i quattro ammessi fino al 2025.
• La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile scelto in dichiarazione e sale al 26% dal secondo, mentre restano obbligatori il CIN, i dispositivi di sicurezza e la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura.

Gli affitti brevi sono la strada scelta da chi ha una casa al mare inutilizzata per gran parte dell’anno, una stanza libera in città o vuole semplicemente monetizzare un immobile per pochi giorni alla volta. È un mercato che negli ultimi anni si è però irrigidito parecchio: nuove aliquote fiscali, un codice identificativo da richiedere per ogni appartamento, limiti al numero di case che si possono gestire restando “privati”. Se stai per pubblicare il tuo primo annuncio su Airbnb o Booking, o se lo fai già da tempo e vuoi capire cosa è cambiato, qui trovi il quadro aggiornato di regole, tasse e sanzioni.

Cosa sono gli affitti brevi

La definizione arriva dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96. Per affitti brevi si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.

Il contratto può essere concluso direttamente dal proprietario oppure tramite un intermediario, un’agenzia immobiliare o un portale online come Airbnb o Booking. La stessa disciplina si applica anche ai:

• contratti di sublocazione, quando chi affitta non è proprietario ma un inquilino che subaffitta a sua volta;
• contratti stipulati dal comodatario, che concede a terzi l’immobile a titolo oneroso, pur avendolo ricevuto in comodato gratuito.

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Quali immobili si possono affittare?

Gli affitti brevi possono riguardare solo determinati immobili: le unità abitative comprese tra le categorie catastali da A1 a A11, con l’esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati), e le relative pertinenze come box, cantine e posti auto. Rientrano anche le singole stanze di un’abitazione.

Il contratto può includere alcuni servizi accessori, come chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017: fornitura di biancheria, pulizia dei locali, utenze, wi-fi e aria condizionata. Restano invece esclusi i servizi tipici delle strutture ricettive, come colazione, pasti o noleggio auto: se li offri, l’attività rischia di essere qualificata come extralberghiera e non più come semplice locazione breve.

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L’obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla Questura

Chi concede il proprio immobile in affitto breve deve comunicare i dati identificativi degli ospiti alla Questura, ai sensi dell’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (regio decreto 18 giugno 1931, n. 773). La comunicazione va fatta tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti o entro 6 ore se il soggiorno dura una sola notte.

Per le locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni questo obbligo è invece assorbito dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che trasmette direttamente i dati.

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Quali sono le nuove regole per l’affitto breve dal 2026

La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17) ha introdotto la novità più rilevante degli ultimi anni: il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini a questa finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti.

Superata la soglia dei due immobili, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, chiunque la eserciti. Dal terzo appartamento in poi non basta più essere un privato che affitta qualche giorno all’anno: servono partita IVA e i relativi adempimenti contabili e previdenziali.

Da qualche anno agli affitti brevi si affianca un’altra disciplina, quella del Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotta dall’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191. Il CIN è obbligatorio dal 2 novembre 2024 e le relative sanzioni si applicano dal 2 gennaio 2025.

Devi richiederlo per ogni singola unità immobiliare tramite il portale BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo, con SPID o CIE, ed esporlo all’esterno dello stabile e in ogni annuncio pubblicato online. Prima di ottenerlo, l’immobile deve avere rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, con capacità estinguente minima 13A e carica minima 6 kg o 6 litri, in ragione di almeno un estintore ogni 200 metri quadrati e comunque uno per piano.

Le sanzioni indicate dal Ministero del Turismo sono:

• da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN;
• da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità, per la mancata esposizione o indicazione del CIN negli annunci;
• da 600 a 6.000 euro per ogni violazione, se mancano i dispositivi di sicurezza obbligatori;
• da 2.000 a 10.000 euro per chi opera in forma imprenditoriale senza aver presentato la SCIA al Comune.

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Quante tasse si pagano su un affitto breve

Per i redditi da affitti brevi puoi scegliere tra due regimi: la cedolare secca, oppure la tassazione ordinaria IRPEF. Con la cedolare secca l’imposta sostitutiva si applica sull’intero canone indicato nel contratto, senza l’abbattimento forfetario del 5% previsto invece nel regime ordinario.

Dal 1° gennaio 2024, con la legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), le aliquote sono due:

• 21% sui redditi riferiti a una sola unità immobiliare, scelta da te in dichiarazione dei redditi;
• 26% sui redditi riferiti alla seconda unità immobiliare locata nello stesso periodo d’imposta.

La legge di bilancio 2026 non ha toccato queste aliquote, ma le ha confermate accanto al nuovo limite dei due appartamenti descritto sopra. Se invece scegli la tassazione ordinaria, il canone concorre al reddito complessivo e viene tassato secondo le aliquote IRPEF progressive per scaglioni.

Il ruolo degli intermediari e la ritenuta del 21%

Quando l’affitto passa attraverso un’agenzia immobiliare o un portale come Airbnb, chi incassa il canone o interviene nel pagamento deve operare, in qualità di sostituto d’imposta, una ritenuta del 21% sull’intero importo pagato dall’inquilino. La ritenuta resta al 21% anche quando l’aliquota effettiva della cedolare è del 26%: in quel caso la differenza va versata da te in dichiarazione con il modello F24, a saldo.

L’intermediario versa la ritenuta tramite modello F24, codice tributo 1919, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui l’ha effettuata, e comunica all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite il suo servizio entro il 30 giugno dell’anno successivo.

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Quali sono le locazioni brevi non soggette a registrazione?

I contratti di affitti brevi non devono essere registrati, a differenza delle locazioni ordinarie di più lunga durata. Fa eccezione soltanto il caso in cui il contratto sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: solo in questa ipotesi scatta l‘obbligo di registrazione, con il relativo versamento dell’imposta di registro e di bollo.

Questa esenzione riguarda il singolo contratto, non l’intera stagione: puoi quindi stipulare più contratti nello stesso anno con conduttori diversi, ciascuno di durata non superiore a 30 giorni, senza dover registrare nessuno di essi.

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I redditi da affitti brevi devono essere dichiarati?

Sì, i redditi da affitti brevi vanno sempre dichiarati, indipendentemente dal regime fiscale scelto. Se sei proprietario dell’immobile, il reddito rientra tra i redditi fondiari e va indicato nel quadro RB del modello Redditi PF, o nel corrispondente quadro del modello 730; se opti per la cedolare secca, la liquidazione dell’imposta sostitutiva si effettua nel quadro LC.

Se, invece, subaffitti un immobile che hai preso in locazione, oppure lo concedi a titolo oneroso dopo averlo ricevuto in comodato, il reddito non è fondiario ma rientra tra i redditi diversi, con regole di dichiarazione specifiche.

Omettere questi redditi ha un costo concreto. Dal 1° settembre 2024, con il decreto legislativo 14 giugno 2024, n. 87, la sanzione per dichiarazione infedele è pari al 70% della maggiore imposta dovuta, con un minimo di 150 euro, mentre quella per omessa dichiarazione è pari al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 250 euro. Sono percentuali più basse di quelle in vigore fino ad agosto 2024, ma restano comunque rilevanti se l’imposta evasa è alta.

Locazioni turistiche e locazioni brevi: che differenza c’è

La locazione breve, disciplinata dall’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017, è una categoria fiscale precisa: contratto stipulato da un privato fuori dall’esercizio d’impresa, con durata massima di 30 giorni, che dà accesso alla cedolare secca al 21% o al 26%.

La locazione turistica, regolata dall’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145/2023, è una categoria più ampia: comprende anche le locazioni di durata superiore a 30 giorni concluse per finalità di villeggiatura, e riguarda gli obblighi sul CIN e sulla sicurezza, che si applicano sia alle locazioni brevi in senso fiscale sia a quelle turistiche di più lunga durata.

In altre parole, ogni locazione breve rientra anche nella disciplina delle locazioni turistiche quanto a CIN e sicurezza, ma non ogni locazione turistica è una locazione breve dal punto di vista fiscale: sopra i 30 giorni, il regime della cedolare secca sulle locazioni brevi non si applica più, mentre resta l’obbligo del CIN.

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Affitti brevi – Domande frequenti       

Riferimenti normativi

• decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 (disciplina delle locazioni brevi);
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 (servizi accessori ammessi nelle locazioni brevi);
• legge 30 dicembre 2023, n. 213, legge di bilancio 2024 (aliquote della cedolare secca al 21% e al 26%);
• decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, articolo 13-ter, convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191 (Codice Identificativo Nazionale e obblighi di sicurezza);
• decreto legislativo 14 giugno 2024, n. 87 (riforma delle sanzioni tributarie);
• legge 30 dicembre 2025, n. 199, legge di bilancio 2026, articolo 1, comma 17 (limite dei due appartamenti);
• decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, articolo 4 (Certificazione Unica);
• articolo 109 del regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (comunicazione dei dati degli ospiti).

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