Affitti brevi: cosa sono e come funziona la tassazione

Gli affitti brevi sono contratti di locazione la cui durata non può superare i 30 giorni: a patire dal 2017, con il Decreto di legge n. 50/2017, gli affitti brevi sono stati regolamentati dal punto di vista del regime fiscale, che vale non solo per i proprietari che affittano un immobile per un breve periodo, ma anche per gli intermediari che mettono in contatto fra loro la domanda e l’offerta.

A partire dal 2018, con il Decreto sicurezza, è stato imposto anche l’obbligo per i locatari di comunicare i dati delle persone che alloggiano nella loro proprietà alla Questura.

La normativa in materia è stata ampliata ancor di più dal Decreto Crescita, che ha introdotto la tassa di soggiorno, alla stregua di quella che pagano gli albergatori, e il codice identificativo per gli annunci online.

Vediamo nel dettaglio quali sono stati i cambiamenti più importanti relativi agli affitti brevi, cosa bisogna sapere sugli obblighi da rispettare e quali sanzioni spettano ai soggetti che non si rifanno alla normativa vigente.

La normativa

In base alla definizione contenuta nell’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, gli affitti brevi sono “quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”

Rientrano dunque nella categoria degli affitti brevi:

1. sia quelli che vengono gestiti in autonomia dal proprietario di un immobile;
2. sia quelli che vengono gestiti tramite il supporto di un intermediario.

La norma sugli affitti brevi si applica anche:

• sui contratti di sublocazione;
• sui contratti stipulati dal comodatario, che concede a terzi l’immobile a titolo oneroso.

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Le caratteristiche dell’immobile

Gli affitti brevi possono essere applicati a determinate categorie di immobili, ovvero:

• gli immobili ad uso abitativo che appartengono alle categorie catastali comprese fra la A1 a la A11, comprese le annesse pertinenze, quali box, cantine, posti auto, soffitte;
• le singole stanze dell’abitazione;
• viene esclusa la categoria A10 perché è relativa agli uffici e agli studi privati.

Gli affitti brevi possono prevedere alcuni servizi aggiuntivi, mentre ne escludono altri che sono tipici delle strutture ricettive.

È possibile applicare la cedolare secca sugli affitti brevi?

Dal 2017 la cedolare secca, ovvero il regime agevolato sui contratti di locazione ad uso abitativo che prevede un’imposta sostitutiva, può essere applicata anche ai contratti brevi, con aliquota al 21%. Il regime vale anche per i contratti di sublocazione e per quelli a titolo oneroso.

Non è invece applicabile:

• ai contratti che riguardano un’attività d’impresa;
• ai contratti che le aziende utilizzano per offrire un servizio di foresteria ai dipendenti;
• agli affitti che non sono ad uso abitativo.

Considerato che i contratti brevi non devono essere registrati, e quindi non prevedono il pagamento né dell’imposta di bollo né dell’imposta di registro, il regime di cedolare secca costituisce un vantaggio minimo, in quanto l’aliquota ordinaria è pari al 23%, sul 95% del canone intascato.

Nel caso in cui fossero previste detrazione o deduzione fiscali, sarebbe conveniente optare per la registrazione ordinaria del contratto in modo tale da applicare l’IRPEF e avere accesso agli sgravi fiscali.

Le novità del Decreto Sicurezza

A partire dal 2018, chiunque conceda il proprio immobile in affitto per un periodo inferiore ai 30 giorni, ha l’obbligo di comunicare i dati identificativi degli ospiti alla Questura.

Nello specifico, ha a sua disposizione:

1. 24 ore di tempo dal loro arrivo;
2. 6 ore nel caso in cui la permanenza durasse una sola notte.

Per semplificare la comunicazione di questi dati, è stato creato il portale Alloggiatiweb.poliziadistato.it, al quale è tenuto a iscriversi chiunque affitti il proprio immobile per meno di 30 giorni. Dopodiché potrà inviare i dati relativi ai suoi affittuari direttamente tramite il portale.

Se i proprietari non inseriscono nella dichiarazione dei redditi i canoni percepiti mediante gli affitti brevi, rischiano un’ammenda che va:

• da un minimo del 60% a un massimo del 120% dell’imposta dovuta, nei casi di omessa dichiarazione;
• da un minimo del 90% a un massimo del 180% dell’imposta dovuta, nei casi di dichiarazioni false.

Le novità del Decreto Crescita

Con la Legge n. 58 del 28 giugno 2019 sono state introdotte altre novità relative agli affitti brevi. In particolare:

• il Ministero delle Politiche agricole, alimentari, forestali e del turismo ha istitutivo una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi;
• come anticipato, la legge impone l’obbligo di comunicare al portale Alloggiati Web, e quindi alla Questura, i nomi delle persone che stanno alloggiando presso la propria abitazione;
• i dati raccolti saranno poi comunicati, anonimamente, dal Ministero dell’Interno all’Agenzia delle Entrate per le verifiche fiscali e ai Comuni per controllare il corretto versamento delle tasse di soggiorno.

È stato anche introdotto un codice identificativo alfanumerico da associare a qualsiasi annuncio online che si riferisce alla promozione di una struttura per un affitto breve con il quale potranno essere identificati:

• i titolari delle strutture ospitanti;
• gli immobili destinati a un affitto breve;
• i soggetti che operano in veste di intermediari;
• i soggetti che si occupano della gestione di portali online di intermediazione.

In caso di mancato rispetto degli obblighi previsti dalla legge, è prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria che va da un minimo di 500 euro a un massimo di 5.000 euro, per ogni codice che non è stato indicato. In caso di violazione reiterata, la sanzione sarà raddoppiata.

Il ruolo dell’intermediario

Gli intermediari immobiliari hanno diritto a una ritenuta del 21% da ricevere al momento del pagamento dell’affitto, che deve essere versata allo Stato. La trattenuta deve essere applicata solo ed esclusivamente se il pagamento del canone di affitto si verifica tramite l’intermediario.

L’intermediario o il gestore di un sito di intermediazione ha il dovere di comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo, tutti i contratti di affitto breve che sono stati conclusi grazie al suo intervento.

Sarà tenuto dunque a trasmettere:

1. nome, cognome e codice fiscale del locatore;
2. la durata del contratto;
3. importo lordo del canone di affitto;
4. l’indirizzo dell’immobile affittato.

Se l’intermediario non rispetta gli obblighi di trasmissione dei dati, può incorrere in una sanzione compresa fra i 250 e i 2.000 euro. In caso di ravvedimento operoso, ovvero se comunica i dati entro 15 giorni dalla scadenza, le sanzioni saranno dimezzate. Non sono invece previste se i dati fossero mancanti a causa di una colpa del locatore.

Il versamento delle ritenute

L’intermediario può pagare la ritenuta al 21% tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo rispetto a quello in cui è stata trattenuta, utilizzando il codice tributo 1919 e ricordando che:

1. in caso di mancato versamento sono previste delle sanzioni amministrative;
2. ha la possibilità di rimediare a un errore commesso tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

In sede di dichiarazione dei redditi, l’intermediario potrà scegliere se pagare tramite la cedolare secca, con aliquota al 21%, oppure se procedere con la tassazione ordinaria:

• nel primo caso, ovvero quello in cui l’imposta al 21% sostituisce IRPEF e le addizionali comunali e regionali sui redditi relativi alla locazione, avrà pagato quanto gli spetta;
• nel secondo caso dovrà pagare le imposte ordinarie e quanto trattenuto sarà considerato come un acconto.

Affitti brevi – Domande frequenti       

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