Mancato pagamento dei canoni di locazione commerciale: come posso sollecitare chi è in affitto?

• In caso di mancato pagamento del canone di una locazione commerciale, è possibile avviare un procedimento di sfratto per morosità.
• In alternativa, è possibile inviare una lettera di diffida ad adempiere per la risoluzione automatica del contratto.
• Al fine di recuperare i canoni non incassati si può chiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo.

Se hai concesso in affitto un immobile per un uso commerciale è bene che tu conosca quelli che sono gli strumenti legali a tua disposizione qualora il tuo inquilino non versi i canoni di locazione con regolarità. Il mancato pagamento rappresenta una delle criticità più frequenti nei rapporti tra locatore e conduttore.

Le conseguenze possono essere rilevanti, soprattutto quando l’immobile costituisce una fonte di reddito o quando la morosità si protrae nel tempo, compromettendo l’equilibrio economico del contratto. In questi casi, la legge mette a disposizione del proprietario diversi strumenti per tutelarsi: dalla diffida formale alla risoluzione del contratto, fino allo sfratto per morosità e alle azioni di recupero del credito.

Conoscere le opzioni disponibili e scegliere quella più efficace è fondamentale affinché tu possa agire in modo tempestivo e ridurre i rischi: vediamole insieme.

Cosa si intende per locazione commerciale

La locazione commerciale è il contratto di affitto che ha per oggetto un immobile che viene destinato all’esercizio di un’attività industriale, commerciale, artigianale o, in generale, allo svolgimento di un’attività di lavoro autonomo. Si pensi a un negozio, un laboratorio o uno studio professionale. In pratica, la locazione di un immobile che non sia ad uso abitativo rientra all’interno della categoria locazione commerciale.

Il canone del contratto di locazione commerciale è il prezzo che viene versato dall’inquilino come corrispettivo per il godimento dell’immobile. Esso viene liberamente determinato dalle parti contraenti e, a differenza di quanto accade per gli affitti ad uso abitativo, non esiste un canone concordato. Il locatore e l’inquilino possono comunque stabilire che su richiesta del proprietario, il canone venga aggiornato di anno in anno in base all’andamento dell’inflazione.

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Qual è la tolleranza per il ritardo nel pagamento del canone di locazione commerciale?

Immaginiamo che tu abbia concesso in locazione un negozio. Il mancato pagamento del canone potrebbe essere una delle problematiche da dover gestire nel rapporto con il conduttore. Quando l’attività commerciale attraversa delle difficoltà economiche, il canone diventa spesso una delle voci da sacrificare.

Un accumulo di debiti può costringere, infatti, al mancato rispetto degli impegni contrattuali. Per il proprietario la morosità può generare danni significativi: perdita di reddito, costi legali e tempi di recupero lunghi. Ma la morosità non coincide automaticamente con un semplice ritardo.

La legge e la giurisprudenza valutano infatti diversi elementi per definire il mancato pagamento un comportamento rilevante giuridicamente, ovvero:

• la durata del ritardo nel pagamento;
• l’importo complessivo dei canoni che non sono stati versati;
• il comportamento del conduttore (se ci sono ritardi abituali, le comunicazioni effettuate e i tentativi di accordo);
• la presenza di clausole contrattuali che qualificano il termine come essenziale o prevedono interessi moratori.

Dunque, se un certo ritardo può essere tollerato, quando l’inadempimento diventa grave, avrà effetti negativi sul rapporto contrattuale. L’inadempimento deve essere tale da non rendere più giustificata la prestazione dell’altra parte.

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Quando l’inquilino è moroso?

Conoscere questo aspetto è importante poiché è un requisito per mettere in campo le pratiche necessarie per interrompere la locazione e mandar via l’inquilino.

A differenza delle locazioni abitative per le quali c’è una normativa esplicita volta a definire il concetto di morosità, in caso di locazioni commerciali il presupposto per avviare gli strumenti di difesa è che l’inadempimento sia di “non scarsa importanza”.

La valutazione della “gravità” dell’inadempimento è rimessa al Giudice. Questo significa che, in qualità di locatore, dovrai agire con attenzione, documentando puntualmente i mancati pagamenti e accertando le previsioni contrattuali.

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Quali sono gli strumenti di tutela per chi affitta: consigli legali

Considerato il quadro prospettato, conoscere gli strumenti giuridici a disposizione e le strategie da adottare, anche con il supporto di un avvocato esperto in materia di locazioni, è di fondamentale importanza. 

Le opzioni da intraprendere, che di seguito illustrerò, sono:

1. la procedura di sfratto per morosità;
2. la diffida ad adempiere;
3. la risoluzione del contratto;
4. il ricorso per decreto ingiuntivo.

2. Lo sfratto per morosità: procedura e tempi

Se il conduttore non paga e non risponde alle richieste reiterate di pagamento che avrai inviato, lo strumento più efficace è lo sfratto per morosità. La procedura inizia con un atto di intimazione di sfratto, che contiene anche la citazione per la convalida davanti al Giudice. Con lo stesso atto potrai chiedere anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 

Se il conduttore non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile. A differenza di quanto accade per le locazioni abitative, non esiste un termine di grazia concesso dal Giudice per effettuare il pagamento. Una concessione ulteriore per venire incontro all’inquilino non è infatti prevista per le locazioni commerciali.

Lo sfratto per morosità è generalmente più rapido rispetto a una causa ordinaria, ma i tempi possono allungarsi se il conduttore propone opposizione. Nel caso in cui nell’atto di intimazione tu non abbia fatto richiesta di decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni arretrati, potrai sempre farlo in un secondo momento. La pronuncia di sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione relativa ai canoni non versati.

Approfondisci leggendo Sfratto per morosità: cos’è, procedura, quanto tempo passa, termini a comparire

2. La diffida ad adempiere: quando serve (e come si fa)

Qualora tu non voglia avviare un procedimento di sfratto, in caso di inadempimento di non scarsa importanza, potrai inviare una diffida ad adempiere all’inquilino. Si tratta di una comunicazione formale, spesso redatta da un avvocato, con cui si intima al conduttore di pagare entro un termine preciso, avvertendolo che, in caso contrario, il contratto potrà essere risolto di diritto, ovvero automaticamente.

La diffida ha le seguenti funzioni:

1. mette il conduttore di fronte alle proprie responsabilità;
2. crea una prova documentale del grave inadempimento utile in caso di contenzioso;
3. può evitare l’avvio di una procedura di sfratto.

3. Mancato pagamento locazione commerciale e risoluzione del contratto

Il contratto può essere risolto senza nessun provvedimento giudiziario. Potrai intimare per iscritto il conduttore di adempiere entro un dato termine – che non può essere inferiore a 15 giorni – con l’avvertenza che, altrimenti, il contratto cesserà.

In caso di opposizione da parte dell’inquilino, qualora dovesse esserci un contenzioso, potrai invece richiedere la risoluzione giudiziale dinnanzi al Giudice.

4. Quando ricorrere al decreto ingiuntivo per recuperare gli arretrati

Anche se ti sei liberato del conduttore moroso, avrai pur sempre diritto a percepire i canoni che dovevano essere da lui versati nel corso della locazione. Potrai agire presentando un ricorso per ottenere un decreto ingiuntivo, che consente di disporre rapidamente di un titolo esecutivo.

Se il conduttore non paga spontaneamente, si può procedere con il pignoramento dei beni, dei conti correnti o del fatturato dell’attività. È importante ricordare che molte locazioni commerciali prevedono garanzie come fideiussioni bancarie o assicurative, depositi cauzionali o polizze specifiche: strumenti che possono facilitare il recupero del credito.

Approfondisci con Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati: come funziona

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