Esiste un diritto di prelazione sull’affitto del garage?

• La prelazione sul garage in affitto può operare solo se è una pertinenza venduta unitamente all’immobile abitativo e solo alle condizioni tassativamente previste dalla legge, oppure se è stata espressamente pattuita nel contratto.
• In tutti gli altri casi, l’affittuario del garage non può vantare nessun diritto di preferenza sull’acquisto.
• La corretta qualificazione del bene e del contratto rimane quindi l’elemento centrale per stabilire se la prelazione esista o meno, evitando interpretazioni estensive non supportate dalle fonti del diritto.

La questione del diritto di prelazione sull’affitto di un garage, di un box auto o di una tettoia genera spesso dubbi sia tra i proprietari, sia tra i conduttori.

In molti casi si ritiene, erroneamente, che l’inquilino abbia sempre un diritto di preferenza in caso di vendita dell’immobile locato. In realtà, il diritto di prelazione non è automatico, non è generale e non si applica indistintamente a tutti i contratti di locazione.

Per rispondere correttamente alla domanda se esista un diritto di prelazione sull’affitto del garage è necessario distinguere tra prelazione legale e prelazione volontaria, analizzare la natura del bene (pertinenza o unità autonoma) e verificare il tipo di contratto in essere. La disciplina si fonda principalmente sulla legge n. 392/1978, sulla legge n. 431/1998 e sull’elaborazione della giurisprudenza di legittimità.

Il diritto di prelazione è obbligatorio?

Il diritto di prelazione non è mai obbligatorio in senso assoluto. Esso nasce solo quando la legge lo prevede espressamente, oppure quando viene pattuito contrattualmente tra le parti.

Nel nostro ordinamento esistono diverse forme di prelazione, ovvero:

• la prelazione legale, imposta dalla legge al ricorrere di determinate condizioni;
• la prelazione volontaria o convenzionale, che deriva da una clausola inserita nel contratto.

Nel caso delle locazioni, la prelazione legale è prevista solo in ipotesi tassative. In ambito abitativo, il riferimento è l’art. 3 della legge n. 431/1998, che riconosce il diritto di prelazione all’inquilino solo se il locatore, alla prima scadenza del contratto, intende vendere l’immobile e non possiede altri immobili ad uso abitativo, oltre alla propria abitazione principale.

Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, invece, la prelazione è disciplinata dagli articoli 38 e 39 della legge n. 392/1978, ma riguarda esclusivamente immobili destinati ad attività che comportano contatto diretto con il pubblico. Ne restano esclusi, in linea generale, magazzini, depositi e box auto non aperti al pubblico.

In assenza di una previsione di legge o di una clausola contrattuale, nessun diritto di prelazione può considerarsi obbligatorio.

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Garage, box auto e tettoia: beni autonomi o pertinenze?

Per comprendere se la prelazione possa estendersi a un garage o a una tettoia, è essenziale chiarire il concetto di pertinenza, definito dall’art. 817 del codice civile. È pertinenza il bene destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene principale.

La giurisprudenza e la dottrina concordano nel ritenere che box auto, garage, cantine e tettoie possono essere pertinenze, ma solo se esiste un nesso funzionale stabile con l’immobile principale. Questo elemento è decisivo ai fini del diritto di prelazione.

Quando il garage è locato insieme all’abitazione ed è funzionalmente collegato ad essa, la prelazione spettante sull’immobile abitativo si estende anche alle pertinenze – salvo che queste vengano vendute separatamente con autonomia giuridica ed economica.

Diverso è il caso in cui il box auto o la tettoia siano oggetto di un contratto di locazione autonomo, distinto da quello dell’abitazione. In questa ipotesi, il bene perde rilevanza pertinenziale ai fini della prelazione legale.

Quando c’è il diritto di prelazione sul box auto

Il diritto di prelazione può sussistere sul garage o sul box auto solo in situazioni ben delimitate. La prima ipotesi è quella in cui il box sia pertinenza dell’immobile abitativo locato, e il proprietario decida di vendere l’intero complesso immobiliare alla prima scadenza del contratto di locazione abitativa. In questo caso, la prelazione riconosciuta all’inquilino riguarda anche le pertinenze, perché la vendita ha ad oggetto un unico bene giuridico unitario .

Una seconda ipotesi è quella della prelazione volontaria, ossia quando nel contratto di locazione del garage è inserita una clausola che attribuisce espressamente al conduttore il diritto di essere preferito in caso di vendita. In tal caso la prelazione opera nei limiti e alle condizioni stabilite dalle parti, ma ha natura obbligatoria e non reale: la sua violazione comporta solo responsabilità contrattuale, non il diritto di riscatto.

Al di fuori di questi casi, la giurisprudenza e la prassi escludono l’esistenza di un diritto di prelazione automatico in favore dell’affittuario del box auto.

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Quando non spetta il diritto di prelazione sull’affitto del garage

Nella maggior parte dei casi il diritto di prelazione non spetta a chi ha in affitto un garage o una tettoia. Un esempio è quando il box auto è locato con contratto autonomo, separato dall’abitazione. In questa ipotesi, la locazione ha ad oggetto un bene che non rientra nella disciplina della legge n. 431/1998, e non è coperto neppure dalla prelazione prevista per le locazioni commerciali, poiché il box non è destinato ad attività aperte al pubblico.

Il diritto di prelazione non spetta neppure quando:

• il proprietario vende il box dopo la prima scadenza del contratto di locazione abitativa;
• il trasferimento avviene a titolo gratuito, come nella donazione;
• la vendita è effettuata a favore del coniuge o di parenti entro il secondo grado;
• la vendita avviene in forma coattiva o forzata;
• il box viene ceduto come quota indivisa o nell’ambito di una vendita in blocco dell’edificio, salvo diverse pattuizioni.

La giurisprudenza ha inoltre chiarito che la vendita di un box auto non comporta la cessazione automatica del contratto di locazione, che prosegue con il nuovo proprietario, ma ciò non implica nessun diritto di prelazione in capo al conduttore.

Esempio pratico: affitto di una tettoia

Un esempio frequente riguarda l’affitto di una tettoia utilizzata come posto auto coperto. Se la tettoia è concessa in locazione con contratto separato rispetto all’abitazione, il conduttore non ha diritto di prelazione legale in caso di vendita.

La situazione cambia solo se la tettoia è strutturalmente e funzionalmente legata all’immobile principale e viene trasferita insieme ad esso. Anche in questo caso, tuttavia, la prelazione nasce solo se ricorrono tutte le condizioni previste dalla legge per la locazione abitativa e solo alla prima scadenza contrattuale.

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Vendita separata del box e prelazione

Particolare attenzione va posta al caso di vendita separata del box auto rispetto all’abitazione. Secondo l’orientamento prevalente, se il box è venduto autonomamente, anche se in precedenza era pertinenza dell’appartamento, il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica, perché viene meno l’unitarietà dell’oggetto della vendita.

In questa ipotesi, il proprietario è libero di alienare il garage a terzi, fermo restando il subentro dell’acquirente nel contratto di locazione eventualmente in essere.

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