Diritto di prelazione locazione abitativa: quando non spetta
Quali sono i casi in cui l'inquilino non ha diritto alla prelazione sull'immobile nel quale vive con un contratto di affitto registrato e come si fa, invece, a esercitare tale diritto in caso di vendita del bene.
Il diritto di prelazione su una locazione spetta all’inquilino in affitto se, alla prima scadenza del contratto di locazione, il proprietario ha intenzione di vendere l’immobile.
L’affittuario, dunque, a parità di condizione, dovrà avere la precedenza rispetto ad altri soggetti che sono interessati all’acquisto dell’immobile.
Nel contratto di affitto non potrà essere inserita alcuna clausola che vieti il diritto di prelazione del conduttore o una per la quale il contratto si estingua in automatico in caso di vendita dell’abitazione.
Vediamo di seguito come funziona il diritto di prelazione abitativa, su quali presupposti si fonda e quali sono i casi in cui non spetta.
Presupposti
L’inquilino che viva in affitto in un immobile potrà far valere il suo diritto di prelazione:
- qualora il proprietario abbia intenzione di venderlo alla prima scadenza del contratto;
- nel caso in cui non sia proprietario di altri beni immobili a uso abitativo.
Dovrà, pertanto, essere preferito anche rispetto a un erede, nell’ipotesi in cui l’immobile rientri in una comunione ereditaria, ma non nel caso in cui la vendita sia a favore:
- del coniuge del proprietario;
- dei parenti fino al secondo grado.
In assenza di altre indicazioni, il diritto di prelazione si estende anche alle pertinenze dell’immobile in affitto, quali box, cantine o posti auto.
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I diritti dell’inquilino
Nell’ipotesi in cui il proprietario del bene non dovesse garantire al proprio affittuario il suo diritto di prelazione o dovesse proporgli un prezzo di acquisto più alto rispetto a quello comunicato ad altre persone, starebbe commettendo un illecito: l’inquilino avrebbe dunque diritto di richiedere il risarcimento per il danno subito.
Se la casa venisse venduta a un soggetto terzo, l’inquilino potrebbe riscattarla entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita. La richiesta di riscatto viene formulata con un atto di citazione, oppure con una dichiarazione scritta da rivolgere all’acquirente.
Dopo aver esercitato il riscatto, l’inquilino avrà 3 mesi di tempo per pagare al soggetto che ha comprato l’immobile il prezzo dovuto.
Quando non spetta la prelazione su una locazione
Oltre al caso in cui l’immobile venga trasferito al coniuge del proprietario o ai suoi parenti entro il secondo grado, la prelazione non spetta:
- quando un coerede intenda alienare la sua quota di eredità;
- qualora la vendita a terzi avvenga dopo la prima scadenza contrattuale;
- per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
- per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito;
- in caso di trasferimenti non volontari;
- qualora l’immobile venga conferito a una società.
Il diritto di prelazione sulla locazione non spetta neanche nell’ipotesi in cui il proprietario abbia intenzione di vendere in blocco l’intero edificio in cui si trovi l’immobile in questione. Si conserva, invece, nel caso di vendita cumulativa degli immobili locati nello stesso edificio.
Come si esercita il diritto di prelazione
Il proprietario di un immobile in affitto ha l’obbligo di comunicare all’inquilino la sua intenzione di venderlo, tramite una lettera che potrà essere scritta autonomamente o da un avvocato munito di procura.
La lettera, che dovrà essere inviata tramite ufficiale giudiziario o raccomandata, dovrà indicare:
- il prezzo di vendita;
- eventuali altre condizioni relative al trasferimento di proprietà;
- l’invito a esercitare il proprio diritto di prelazione.
L’inquilino avrà a sua disposizione 60 giorni di tempo dal ricevimento di tale comunicazione per dichiarazione la sua volontà di esercitare, o meno, il suo diritto di prelazione. In caso affermativo, entro 30 giorni di tempo – che decorrono dal 60° giorno successivo a quello in cui è stata notificata la comunicazione da parte dell’inquilino – dovrà essere stipulato il contratto definitivo tra le parti.
Se vi fossero più inquilini, la comunicazione da parte del proprietario dovrà essere inviata separatamente a ciascuno.
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Prelazione locazione – Domande frequenti
Il diritto di prelazione su un immobile in affitto spetta all’inquilino se, alla prima scadenza del contratto, il proprietario manifesti la sua intenzione di venderlo.
L’inquilino potrà riscattare l’immobile venduto a un soggetto terzo e, al contempo, richiedere il risarcimento derivante dal mancato rispetto del suo diritto di prelazione.
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