Diritto di prelazione casa in affitto: come funziona

• Il diritto di prelazione legale spetta al conduttore solo se il locatore intende vendere l’immobile alla prima scadenza contrattuale (4 anni per i contratti liberi, 3 per quelli concordati) e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre alla propria residenza.
• Il proprietario deve notificare l’intenzione di vendere tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario o raccomandata con ricevuta di ritorno, indicando il prezzo e le condizioni della compravendita.
• In caso di mancato rispetto del diritto di prelazione, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto nei confronti del terzo acquirente entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita.

Il diritto di prelazione non è una regola generale valida per l’intera durata della locazione, ma una tutela specifica prevista dall’articolo 3, comma 1, lettera g della Legge 431 del 1998. Questa norma stabilisce che il diritto sorge quando il locatore, alla prima scadenza del contratto, nega il rinnovo perché intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo – fatta eccezione per quello adibito a propria abitazione principale.

Quando si ha il diritto di prelazione su un immobile in affitto?

La stabilità abitativa è un requisito minimo fissato dalla legge per il trasferimento della residenza. Nel contesto della prelazione, la legge interviene proprio per proteggere chi ha stabilito la propria dimora abituale (ai sensi dell’art. 43 cc) in un immobile che rischia di essere venduto.

Esistono tuttavia dei casi di esclusione in cui il diritto non opera, ovvero:

• la vendita effettuata a favore del coniuge o di parenti entro il secondo grado;
• i trasferimenti a titolo gratuito, come le donazioni;
• le vendite in blocco, che riguardano l’intero edificio in cui è sita l’unità immobiliare;
• i casi di divisione ereditaria tra coeredi;
• le vendite forzate o l’espropriazioni per pubblica utilità.

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Come si esercita il diritto di prelazione dell’inquilino in affitto

Per consentire l’esercizio della prelazione, il locatore ha l’obbligo di inviare la cosiddetta denuntiatio. Si tratta di una comunicazione formale che deve contenere il prezzo richiesto e le modalità di pagamento. La giurisprudenza della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1254 del 2023, ha ribadito che la comunicazione deve essere completa di tutti gli elementi essenziali della futura vendita per permettere al conduttore una valutazione consapevole.

Il mancato rispetto di questi termini comporta la decadenza dal diritto. Se il conduttore decide di esercitare la prelazione, sorge tra le parti un obbligo legale a concludere la vendita alle condizioni comunicate nella notifica.

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Il diritto di riscatto e le sanzioni per il locatore

Se il proprietario vende l’immobile a un terzo senza aver effettuato la comunicazione al conduttore, o se indica nella notifica un prezzo superiore a quello poi effettivamente pattuito con l’acquirente, il conduttore è tutelato dal diritto di riscatto.

L’articolo 38 della Legge 392 del 1978 prevede che il conduttore possa riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni successivo avente causa entro 6 mesi dalla data di trascrizione dell’atto di compravendita presso l’Ufficio del Territorio. Una volta esercitato il riscatto, il conduttore deve versare il prezzo indicato nell’atto di vendita entro 3 mesi.

Oltre al riscatto, il locatore che ha agito in violazione della legge può essere condannato al risarcimento del danno in sede civile. Questo accade frequentemente quando la vendita è stata simulata o utilizzata come pretesto per liberare l’immobile in assenza di una reale intenzione di alienare, configurando una sorta di “prelazione fittizia” simile alle residenze di comodo vietate dal legislatore.

In caso di dubbi sulla legittimità della procedura di vendita, è sempre consigliabile richiedere una consulenza legale online per verificare se sussistono i presupposti per un’azione di opposizione o di riscatto.

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