Prelazione ereditaria: cos’è, come funziona e quando si prescrive

• Nel caso in cui un coerede voglia vendere la propria quota ad un terzo deve notificare la proposta di vendita agli altri coeredi.
• I coeredi possono accettare la proposta che sia fatta alle stesse condizioni di prezzo.
• In mancanza di notifica dell’intenzione di vendere hanno facoltà di avvalersi del retratto successorio, istituto che consente loro di recuperare la quota spettante.

La prelazione ereditaria è un istituto giuridico che riguarda i rapporti tra coeredi quando si apre una successione e che ha un impatto sulla ripartizione del patrimonio del defunto. In particolare, offre ad alcuni coeredi il diritto di essere preferiti rispetto a terzi in caso di vendita di una quota ereditaria.

Comprendere bene come funziona è fondamentale per evitare conflitti familiari e per sapere se, come coeredi o parenti, si ha la possibilità di esercitare questo diritto. In questo articolo analizzeremo in dettaglio cos’è la prelazione ereditaria, quando sorge, chi può esercitarla, quali sono i casi di esclusione e il termine entro il quale far valere tale diritto.

Cos’è la prelazione ereditaria

La prelazione ereditaria è un diritto che spetta ai coeredi, cioè a coloro che hanno ereditato insieme un patrimonio in comunione ereditaria. La sua funzione è quella di tutelare l’unità e l’integrità della comunione ereditaria: quando uno dei coeredi decide di vendere a un estraneo la propria parte, gli altri coeredi hanno il diritto di essere preferiti nell’acquisto, alle stesse condizioni offerte dal terzo.

Si vuole pertanto limitare l’accesso di soggetti che non siano eredi nel patrimonio di famiglia. Si presume che, con l’ingresso di estranei, la gestione ed eventuale divisione del patrimonio potrebbero divenire più difficili, con maggior rischio di conflitti.

Questo diritto è disciplinato dall’articolo 732 del codice civile, il quale stabilisce che:

• se un coerede vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi; 
• entro due mesi dalla notifica, i coeredi possono esercitare il diritto di prelazione ed acquistare la quota a parità di condizioni prima che venga venduta ad altri;
• se il coerede non rispetta tale obbligo e vende la quota a un estraneo senza la preventiva notifica, gli altri coeredi hanno diritto di riscattare la quota – si parla di “azione di retratto successorio“.

Si evidenzia che, con il diritto di prelazione, si attribuisce la priorità all’acquisto di una quota del patrimonio e non all’acquisto dei singoli beni che lo costituiscono.

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Quando sorge il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione sorge in un momento ben preciso: quando uno dei coeredi manifesta la sua intenzione di vendere la propria quota ereditaria a un estraneo.

La prelazione è un istituto che non si applica automaticamente all’apertura della successione, ma solo al verificarsi di un atto di trasferimento a titolo oneroso a favore di chi non è già parte della comunione.

Facciamo un esempio pratico al fine di chiarire meglio la situazione:

• tre fratelli ereditano insieme una casa e un terreno per successione legittima;
• uno dei fratelli decide di vendere la sua quota (ad esempio, 1/3) a un amico;
• prima di procedere, deve notificare agli altri due fratelli la sua intenzione, comunicando prezzo e condizioni;
• gli altri coeredi, se interessati, hanno diritto di subentrare nell’acquisto della quota entro due mesi.

Il diritto di prelazione spetta esclusivamente ai coeredi. Non tutti i parenti, quindi, ma solo a coloro che si trovano nella comunione ereditaria.

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Come esercitare il diritto di prelazione

Il coerede che intende vendere la propria quota di eredità deve offrirla in via prioritaria agli altri coeredi, informandoli della sua volontà tramite lettera raccomandata o PEC nella quale verranno indicati prezzo ed eventuali altre condizioni.

Entro due mesi dalla notifica della comunicazione, i coeredi potranno decidere se accettare o meno la proposta di vendita. In mancanza di accettazione, la vendita della parte di eredità effettuata ad un terzo estraneo alla comunione ereditaria si considera valida ed efficace.

Nel caso in cui non venga data alcuna comunicazione agli eredi, potranno avvalersi dell’istituto del retratto successorio qualora scoprissero la vendita della quota che consente di recuperare tale quota dal nuovo proprietario. Il diritto di riscatto (retratto successorio) deve essere esercitato entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

Per avvalersi di tale diritto basta effettuare una dichiarazione unilaterale davanti al notaio senza che sia necessario il consenso del coerede alienante o del terzo estraneo.

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Quando non si applica il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione non è universale e non si applica in tutte le ipotesi. Vediamo quali sono i casi di esclusione:

• vendita ad un altro coerede;
• donazione della quota;
• vendita di un bene specifico;
• avvenuta divisione dell’eredità;
• rinuncia all’eredità.

Se la quota viene venduta a un coerede già parte della comunione ereditaria, non si applica la prelazione. Lo scopo della norma è, infatti, quello di evitare l’ingresso di estranei e non di ostacolare accordi interni.

La prelazione ereditaria si applica solo alla vendita, cioè agli atti a titolo oneroso. Se la quota viene donata o comunque ceduta con atto a titolo gratuito, gli altri coeredi non hanno diritto di prelazione.

Una parte della dottrina esclude la prelazione anche in caso di permuta della quota. La prelazione riguarda la quota ereditaria complessiva, non singoli beni. Se un coerede vende un bene determinato della massa ereditaria (per esempio un appartamento compreso nell’eredità), non scatta il diritto di prelazione.

In caso di divisione ereditaria, con la quale i coeredi si attribuiscono i beni ereditari, viene meno la comunione ereditaria e ogni atto di alienazione non comporta il sorgere di un diritto di prelazione. Infine, se un coerede rinuncia all’eredità, non si parla di vendita e quindi non c’è spazio per la prelazione.

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Vantaggi della prelazione ereditaria

La prelazione ereditaria ha importanti vantaggi pratici. In primo luogo, la tutela dell’unità familiare in quanto evita l’ingresso di soggetti estranei che potrebbero ostacolare la gestione dell’eredità.

Si evidenzia, poi, una gestione più semplice dei beni poiché mantenere la comunione tra coeredi facilita decisioni come la locazione o la vendita dei beni comuni. In ultimo, ma non per importanza ,la prevenzione di liti, poiché consente ai coeredi di avere il controllo su chi entra a far parte della comunione.

Considerata la complessità della situazione, qualora un coerede intenda vendere una quota ereditaria è altamente consigliato rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto successorio al fine di ricevere assistenza personalizzata.

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Facsimile lettera diritto di prelazione ereditaria

Ecco un esempio di lettera di notifica per il diritto di prelazione ereditaria che un coerede può utilizzare per comunicare agli altri la volontà di vendere la propria quota.

Oggetto: Notifica di proposta di vendita quota ereditaria ex art. 732 c.c.

Io sottoscritto/a [Nome e Cognome], nato/a a [luogo] il [data], in qualità di coerede della successione di [Nome del defunto], con riferimento alla quota ereditaria di mia spettanza pari a [indicare quota, es. 1/3],

COMUNICO

ai sensi dell’art. 732 codice civile, la mia intenzione di alienare la suddetta quota a terzi.

La proposta di vendita prevede:

• prezzo di vendita: € [indicare importo];
• modalità di pagamento: [specificare];
• ulteriori condizioni: [eventuali].

Ai sensi della legge, siete invitati a esercitare il diritto di prelazione entro il termine di due mesi dal ricevimento della presente comunicazione. Decorso tale termine senza risposta, procederò alla vendita a favore del terzo interessato.

Distinti saluti,

[Luogo e data]
[Firma]

Prelazione ereditaria – Domande frequenti

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