Il vicino ha diritto di prelazione sulla vendita dell’appartamento confinante?

• Il diritto di prelazione del confinante è previsto esclusivamente per la vendita di terreni agricoli e solo in favore di coltivatori diretti.
• Non esiste invece alcuna forma di prelazione nella vendita di appartamenti confinanti.
• Il vicino di casa non può pretendere di essere preferito e non ha strumenti legali per obbligare il proprietario a vendergli l’immobile.

Prima di procedere con una vendita, è sempre opportuno verificare la natura del bene e la presenza dei presupposti previsti dalla legge, così da evitare contestazioni e conseguenze giudiziarie.

Quando si parla di diritto di prelazione del vicino di casa, è molto frequente fare confusione tra la vendita di un terreno agricolo e quella di un appartamento confinante. La domanda che ricorre più spesso è la seguente: il vicino di casa ha diritto di prelazione se vendo il mio appartamento?

Nella maggior parte dei casi, la risposta è no. Il diritto di prelazione del confinante è infatti previsto dalla legge solo in ipotesi ben precise, che riguardano principalmente i terreni agricoli, e non si applica alla compravendita di immobili ad uso abitativo.

Per comprendere quando il diritto di prelazione esiste davvero e quando invece non spetta alcun diritto al vicino, dobbiamo quindi fare chiarezza sulle norme che regolano la materia.

Cos’è il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti rispetto ad altri potenziali acquirenti, a parità di prezzo e condizioni, nel momento in cui il proprietario decide di vendere un bene. Si tratta di un diritto che può nascere direttamente dalla legge, oppure da un accordo tra le parti.

Nel primo caso si parla di prelazione legale, mentre nel secondo di prelazione volontaria, che deriva da un patto contrattuale con cui due soggetti si impegnano a preferirsi reciprocamente in una futura vendita.

Il legislatore ha previsto la prelazione legale solo in alcune situazioni specifiche, come la prelazione agraria, la prelazione dell’inquilino di un immobile commerciale o la prelazione tra coeredi. Al di fuori di questi casi, il proprietario è libero di scegliere a chi vendere.

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Diritto di prelazione casa confinante: esiste davvero?

È fondamentale chiarirlo sin da subito: non esiste un diritto di prelazione del vicino di casa sulla vendita di un appartamento.

Il semplice fatto che due immobili siano confinanti, che si trovino sullo stesso pianerottolo o che possano essere unificati catastalmente non attribuisce nessun diritto di preferenza al vicino. La legge non riconosce nessuna prelazione in caso di vendita di un’abitazione privata.

Il diritto di prelazione del confinante trova applicazione esclusivamente con riferimento alla vendita di terreni agricoli, come previsto dall’articolo 8 della Legge n. 590 del 1965.

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Il diritto di prelazione del confinante agricolo

La prelazione del confinante opera solo quando oggetto di vendita è un terreno agricolo. In questa ipotesi, il proprietario non è completamente libero di disporre del proprio bene, ma deve rispettare una precisa sequenza di soggetti da preferire. La ratio della norma è quella di tutelare il lavoro agricolo e favorire l’ampliamento delle aziende agricole esistenti, consentendo ai coltivatori diretti di accorpare fondi confinanti e migliorare la produttività.

In presenza di un terreno agricolo, il diritto di prelazione spetta innanzitutto all’eventuale affittuario, purché sia un coltivatore diretto e conduca il fondo da almeno due anni. Qualora non vi siano affittuari aventi diritto, oppure questi rinuncino espressamente alla prelazione, il beneficio passa al confinante.

Anche in questo caso, però, il confinante deve essere proprietario di un terreno agricolo confinante e possedere la qualifica di coltivatore diretto. In mancanza di tali requisiti, non può vantare nessun diritto di prelazione.

Per coltivatore diretto si intende chi si dedica abitualmente alla coltivazione del fondo o all’allevamento del bestiame mediante il proprio lavoro e quello dei familiari. La qualifica può spettare anche alle società agricole, a condizione che almeno la metà dei soci sia costituita da coltivatori diretti. Restano invece escluse le società di capitali e gli imprenditori agricoli professionali che si avvalgono prevalentemente di manodopera esterna.

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Come funziona il diritto di prelazione del confinante

Chi decide di vendere un terreno agricolo deve, prima di tutto, verificare se esistono soggetti titolari del diritto di prelazione. In presenza di affittuari o confinanti coltivatori diretti, il proprietario è tenuto a inviare una comunicazione formale contenente la proposta di vendita.

La comunicazione deve essere trasmessa tramite raccomandata con avviso di ricevimento, oppure tramite ufficiale giudiziario; deve indicare in modo chiaro il prezzo, le condizioni contrattuali, le modalità di pagamento e la data prevista per la stipula dell’atto notarile.

Il soggetto titolare della prelazione ha trenta giorni di tempo per accettare l’offerta alle stesse condizioni proposte al terzo. L’accettazione deve essere integrale: non è possibile accettare proponendo un prezzo inferiore o modificando le condizioni. Il pagamento del prezzo deve avvenire entro tre mesi dalla scadenza del termine per l’accettazione, salvo il caso in cui venga richiesto un mutuo – circostanza che può sospendere i termini fino a un massimo di un anno.

È importante precisare che il proprietario non è obbligato a vendere il terreno, ma se decide di farlo deve rispettare scrupolosamente la normativa sulla prelazione. Allo stesso modo, il confinante non è obbligato ad acquistare: il diritto di prelazione è una facoltà, non un obbligo.

Mancato rispetto del diritto di prelazione: cosa accade

Il diritto di prelazione del confinante è tutelato direttamente dalla legge. Se il proprietario vende il terreno senza aver notificato la proposta al prelazionario, se omette di indicare il prezzo o se vende il fondo a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle comunicate, il coltivatore diretto può esercitare il diritto di riscatto.

Attraverso un’azione giudiziaria, il prelazionario può subentrare all’acquirente, pagando lo stesso prezzo versato da quest’ultimo, anche nei confronti di eventuali successivi compratori. Il riscatto rappresenta una conseguenza rilevante e può incidere significativamente sulla validità dell’operazione di vendita.

Prima di procedere, è quindi consigliabile verificare attentamente se il terreno abbia effettivamente destinazione agricola. Se il fondo è destinato a uso edilizio, industriale o turistico, il diritto di prelazione non opera, poiché viene meno l’interesse tutelato dalla legge, ossia l’espansione dell’attività agricola.

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Vendita dell’appartamento confinante: il vicino ha diritto di prelazione?

Tornando alla domanda iniziale, è possibile affermare con certezza che il vicino di casa non ha nessun diritto di prelazione sulla vendita di un appartamento. Questo vale anche se gli immobili sono confinanti, sullo stesso pianerottolo o facilmente unificabili.

Il Codice Civile riconosce il diritto di prelazione soltanto in due ipotesi: nella vendita di quote di beni in comunione ereditaria e nella vendita di immobili concessi in locazione per uso commerciale, al ricorrere di specifici presupposti. Al di fuori di questi casi, la vendita di un appartamento tra privati è completamente libera. Di conseguenza, il proprietario può legittimamente rifiutare l’offerta del vicino, anche se identica a quella di un altro potenziale acquirente.

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