Raccomandata per diritto di prelazione: come scriverla?

• Il diritto di prelazione è il diritto di essere preferiti nella conclusione di un contratto.
• Il prelazionante, cioè chi concede la prelazione, deve comunicare l’intenzione di concludere il contratto. Il prelazionario, cioè il beneficiante, deve comunicare l’intenzione di esercitare il diritto.
• Tali comunicazioni devono essere effettuate, in genere, mediante raccomandata, salvo eccezioni.

Il diritto di prelazione attribuisce al beneficiario il diritto di concludere un contratto con preferenza rispetto ad altri. Come si esercita la prelazione? Tale istituto prevede diversi passaggi.

In primo luogo, il prelazionante dovrà effettuare una comunicazione, che è denominata denuntiatio. Con questa comunicazione, egli mette a conoscenza il prelazionario dell’intenzione di concludere il contratto.

A sua volta, il prelazionario dovrà comunicare se ha intenzione di esercitare il diritto in questione. Come si effettuano tutti questi passaggi? In genere, le comunicazioni citate, sia del prelazionario sia del prelazionante, avvengono con raccomandata. Quando non si può ricorrere a questo strumento? Scopriamolo nel seguente articolo.

Cos’è il diritto di prelazione?

La prelazione è un altro meccanismo che può inserirsi nel procedimento di formazione del contratto e condizionarne la conclusione. Il diritto di prelazione attribuisce al prelazionario il diritto ad essere preferito nella conclusione del contratto di alienazione.

La prelazione può essere convenzionale, se pattuita dalle parti, o legale, cioè se c’è previsione legislativa. Le principali ipotesi di prelazione legale sono:

• prelazione attribuita in favore dei coeredi riguardo la quota che uno di essi intende alienare;
• la prelazione del coltivatore, affittuario agricolo, sul fondo;
• la prelazione dello Stato rispetto ai beni culturali.

In conseguenza del diritto di prelazione sorgono due obblighi diversi:

1. il divieto di contrarre con un soggetto diverso dal preferito;
2. onere di comunicare la propria intenzione contrattuale.

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Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione?

In caso di violazione della prelazione convenzionale, al prelazionario è riconosciuta solo una tutela risarcitoria, non anche reale. Quindi, la posizione contrattuale del terzo resta inalterata, mentre il prelazionario ha solo diritto al risarcimento del danno.

Ciò in quanto la prelazione non è trascrivibile, dunque, non è suscettibile di adempimento pubblicistico che lo renderebbe opponibile ai terzi – quindi il terzo fa salvo il diritto che ha acquisito.

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Raccomandata diritto di prelazione: a cosa serve

Il diritto di prelazione prevede degli obblighi sia in capo al prelazionario sia a colui che gode della prelazione. Il prelazionario deve dare comunicazione dell’intenzione di concludere un contratto e delle relative condizioni. Questa comunicazione prende il nome di denuntiatio. Con questo atto, il prelazionario consente al beneficiario di esercitare il proprio diritto.

A sua volta, il beneficiario deve comunicare l’intenzione di volersi avvalere del diritto in questione. Dunque, per porre in essere queste comunicazioni, è necessario inviare una lettera, anche sotto forma di raccomandata. Se queste comunicazioni non vengono effettuate, la parte inadempiente è tenuta al risarcimento del danno.

Per esercitare il diritto di prelazione, dunque, la raccomandata è uno strumento essenziale. Tramite la raccomandata, infatti, le parti possono adempiere ai propri obblighi di comunicazione.

Tra le varie forme, sicuramente la più utile è la raccomandata con ricevuta di ritorno. Sia la raccomandata per comunicare la denuntiatio, sia la raccomandata per esercitare il diritto di prelazione, devono avere un contenuto e una forma ben precisa.

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Cosa deve contenere la raccomandata per diritto di prelazione?

Come dicevamo, l’adempimento dei doveri di prelazione presuppone la comunicazione formale della denuntiatio. Tale onere è adempiuto se la comunicazione contiene alcuni elementi che devono essere necessariamente presenti. In assenza dei requisiti che indicheremo, l’obbligo di denuntitatio non può essere considerato assolto.

In primo luogo, colui che è obbligato a dare la preferenza è tenuto a comunicare al prelazionario le condizioni di vendita. Queste, quindi, sono individuate dal soggetto che intende alienare il bene. Nella raccomandata, allora, dovranno essere riportate specifiche formule, quali il prezzo e le altre condizioni.

Inoltre, la comunicazione mediante raccomandata deve contenere anche l’invito espresso ad esercitare o meno la propria prelazione.

In estrema sintesi, la denuntiatio da spedire tramite raccomandata deve contenere:

• il prezzo;
• le clausole contrattuali – solo quelle essenziali; la giurisprudenza ha ritenuto superflue quelle inerenti, per esempio, la scelta del notaio, il recapito dell’offerente, ecc.;
• l’invito ad esercitare la prelazione.

Secondo un orientamento, in realtà, è sufficiente che il prelazionario sia reso edotto anche della sola intenzione di vendere e del prezzo. Ciò che conta è che il prelazionario sia posto nella condizione di esercitare il proprio diritto.

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Cosa deve contenere la raccomandata di risposta?

Il prelazionario deve comunicare la propria risposta all’invito ad esercitare il diritto di prelazione. Cosa deve contenere questa risposta?

Intanto, per l’invio della risposta c’è un termine, che in genere è individuato dalla proposta stessa. Questo termine può variare dai 30 ai 60 giorni. Con la risposta, il prelazionario deve manifestare in modo chiaro e inequivocabile l’intenzione di accettare o rifiutare la proposta di acquisto. Se il prelazionario non comunica la propria risposta, il silenzio equivale a rifiuto.

Come deve essere comunicata la risposta all’invito ad esercitare la prelazione? Questa risposta può essere comunicata mediante:

• ​fax;
• telegramma;
• raccomandata con ricevuta di ritorno;
• raccomandata consegnata a mano.

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Raccomandata diritto di prelazione: è obbligatoria?

Possiamo ora domandarci se serve sempre la raccomandata per comunicare l’invito ad esercitare il diritto di prelazione e la relativa risposta. La risposta è che, a seconda dei casi, la raccomanda potrebbe non essere sufficiente.

Per esempio, il diritto di prelazione è attribuito per legge: in questo caso serve la notifica mediante ufficiale giudiziario. Tale ipotesi si concretizza se il bene che si intende alienare è in locazione.

In questa eventualità, il proprietario deve comunicare al conduttore se intende acquistare con preferenza. La comunicazione deve essere effettuata mediante ufficiale giudiziario, con notifica in mani proprie, cioè direttamente al conduttore.

Quest’ultimo, a sua volta, deve esercitare il diritto di prelazione nel termine di 60 giorni, dando comunicazione con atto notificato al proprietario mediate ufficiale giudiziario.

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Raccomandata diritto di prelazione – Domande frequenti

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