domenico russo
Avvocato civilista
25 gen 2021
Condominio

Presidente di assemblea condominiale: funzioni e responsabilità

Le sentenze della Giurisprudenza alle quali fare riferimento per conoscere quali sono le funzioni e le responsabilità del Presidente dell'assemblea condominiale.

Quanti hanno partecipato ad un’assemblea condominiale e hanno avuto contrasti con il Presidente dell’assemblea, chiedendosi quali fossero i suoi poteri, le sue responsabilità, la natura del verbale che firma?





Ebbene, con il presente articolo si cercherà di fornire qualche indicazione, senza pretesa di esaustività, a chi si è posto queste domande.





Ho detto si cercherà, perché, come spesso accade in campo condominiale (ma anche in altri settori del diritto), la legge non chiarisce quanto sopra oggetto di dubbio, dovendoci rifare ai principi ricavati da decisioni della Giurisprudenza.







La legge non regolamenta il Presidente di condominio





La prova lampante di quanto appena affermato è la scoperta che nel nostro Codice civile non è mai richiamata la figura del Presidente di assemblea, che, quindi, non è regolamentata.





Lo so che vi starete domandando come è possibile, dal momento che non c’è assemblea che non abbia visto la nomina del Presidente. D’altronde in tutti i modelli di verbali prestampati viene riportato lo spazio per l’indicazione del Presidente, e anche del Segretario.





Ebbene, la figura del Presidente di assemblea, che è figura – a mio parere – fondamentale per dirigere l’organo collegiale del condominio, era richiamata (non regolamentata!) dal precedente art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che così recitava:





Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.





Detto articolo indicava la figura solo per attribuirgli il potere di sorteggiare chi (tra vari comproprietari) avesse la rappresentanza in sede di assemblea.





Abrogazione





Tuttavia tale precetto è stato abrogato dalla L. 220/2012 (riforma del condominio), entrata in vigore il 18.06.2013, che ha eliminato tale richiamo, ma non per questo è venuta meno la figura del Presidente: numerose decisioni giurisprudenziali, e diversi Regolamenti Condominiali, si riferiscono al Presidente.





Si osservi, inoltre, che l’assenza di norme in materia di condominio viene, talvolta, sopperita dall’applicazione per analogia, delle norme sulle società (Cass. sez. II, 06.04.2018, n.8515).





Presidente dell'assemblea condominiale




Le funzioni





La Suprema Corte di Cassazione (sez. II, 13.11.2009, n. 24132) ha riconosciuto la figura del Presidente, affermando che, nell’esercizio delle sue funzioni, potesse limitare il tempo di ogni intervento dei condomini, e ha indicato le funzioni dello stesso, ancorché non previste in norme di legge.





Il punto non è quello di stabilire se la limitazione degli interventi a 10 minuti sia tale da comprimere, in concreto, il diritto di ciascun condomino ad intervenire in assemblea, ma se il potere di introdurre limiti temporali agli interventi dei condomini sia nella disponibilità del presidente ovvero se esso debba trovare la propria fonte in una disposizione regolamentare (che nel caso manca) ovvero in una deliberazione della stessa assemblea. 5.1.





Il motivo non è fondato. Il presidente dell’assemblea condominiale – tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l’ordinato svolgimento della riunione – ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli.





Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.





Cass. sez. II, 27.06.1987, n.5709





D’altronde, stante l’assenza di regolamentazione della menzionata figura, va detto che anche una delibera adottata senza la nomina del Presidente e Segretario, purché siano state rispettate le maggioranze di legge, è ritenuta valida:





La nomina del presidente e del segretario dell’assemblea di condominio non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge. Pertanto, la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l’eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano invalidità delle delibere assembleari.





Cassazione civile, sez. II, 19.03.1996, n. 2297





In effetti, al verbale di assemblea è riconosciuta natura di scrittura privata, in quanto il Presidente non riveste funzione di Pubblico Ufficiale.





Quanto riportato nel verbale non è coperto da fede pubblica, cioè non costituisce prova fino a querela di falso (come avviene per gli atti resi dal pubblico ufficiale).





Quanto alla possibilità che impegni preliminari siano contenuti in verbali assembleari cui annettere, come nel caso presente, valenza di scrittura privata, giova richiamare la seguente massima contenuta nella sentenza n. 2297/1996 della Cassazione civile.





Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti.





In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem.





La natura di scrittura privata del verbale dell’assemblea





Se il Presidente avesse avuto la funzione di pubblico ufficiale, la natura del verbale sarebbe stata diversa da quella di mera scrittura privata.





Si aggiunga che, più specificamente, i giudici, sia di merito sia di legittimità, hanno esplicitamente affermato la natura di scrittura privata del verbale assembleare:





Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata e quindi il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (presidente e segretario) e non si estende al contenuto della scrittura; per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre nemmeno che sia proposta querela di falso, potendosi fare ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973).





Il presidente di assemblea non è obbligatorio





Neppure l’omessa sottoscrizione del Verbale da parte del Presidente rappresenta vizio invalidante la delibera, confermando che la sua figura può anche non esserci:





Con riferimento alle questioni oggetto di causa, tale redazione appare congrua posto che il verbale deve essere redatto in forma sintetica, non deve necessariamente contenere le dichiarazioni dei partecipanti e che anche l’ omessa sottoscrizione, peraltro presente ai fini di causa, non costituisce causa di annullabilità della delibera. (Trib. Savona 20.01.2019)





Conforme è anche la Cass. sez. VI, 16.11.2017, n. 27163:





L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori.





(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo).





Presidente dell'assemblea condominiale




Responsabilità e conseguenze





Se la figura del Presidente non esiste nelle norme codicistiche (e, per ipotesi, in quelle del Regolamento di uno specifico condominio) occorrerà chiedersi se alle funzioni svolte, e riconosciute dalla Giurisprudenza (per es. Cass. 24132/09, citata), possano corrispondere sue responsabilità, in caso di non corretto esercizio delle dette funzioni.





La domanda non è di poco conto, atteso che dalla violazione di norme, in tema di tenuta dell’assemblea, derivano conseguenze anche in ordine a spese e danni.





Articolo 1136 Codice civile





L’art. 1136 c.c. indica alcuni precetti per aversi una regolare delibera:









Ma per aversi una regolare delibera occorrerà rispettare anche altre regole, come la verifica delle deleghe.





In particolare prenderei in esame l’art. 1136 c.c., comma VI, che prevede: L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.





In genere non ci si sofferma su tale precetto, dando per scontata la regolarità di convocazione, forse anche per non mettere in dubbio l’operato dell’amministratore.





A chi si rivolge?





A chi è rivolto allora il precetto suindicato? Certamente all’assemblea, ma specificamente a chi la dirige, e quindi al Presidente: questi, pur accettando un ruolo a titolo gratuito, svolge un compito di garanzia per i presenti, e soprattutto per gli assenti, circa la regolarità della delibera. Pertanto non si potrà tenere un’assemblea se non vi è prova che tutti gli aventi diritto siano stati messi in condizione di parteciparvi.





Allora dobbiamo chiederci se vi siano responsabilità (e di che tipo) del Presidente qualora avesse consentito di deliberare senza prova della regolare convocazione di tutti gli aventi diritto: è l’ipotesi di una delibera impugnata da un condomino assente perché non era stato convocato, con spese legali addebitate al condominio, e cioè ripartite ai danni di tutti i condomini.





Il codice civile non indica di chi è la responsabilità, ma solo che l’assemblea non può deliberare.





Indubbiamente è difficile in assemblee con decine di partecipanti attribuire ai predetti il compito di verificare il rispetto della regolarità di convocazione: anche per questo viene nominato il Presidente.





L’incarico





Il suo è un incarico generalmente a titolo gratuito, ma rifiutabile, non essendo obbligatorio.





Se il Presidente accetta dovrà adempiere l’incarico fiduciario: teniamo anche conto che in genere chi è nominato Presidente non mastica di diritto, e può commettere errori, ignorando le norme vigenti in materia.





E allora cosa accade se consente di verbalizzare una delibera pur in assenza dei presupposti di legge?





Di recente la Suprema Corte di Cassazione (del 18.11.2019 n. 29878) – che anticipo non ha risolto il dilemma, ma ha espresso un principio importante – ha affrontato il caso di un’azione di responsabilità proposta da un Condominio avverso l’Amministratore, reo di aver convocato con posta ordinaria (e non racc. A/R) un condomino, il quale impugnava vittoriosamente la delibera (ottenendo la condanna del condominio alle spese di lite).





La Suprema Corte, riformando la sentenza di appello, accoglieva il ricorso dell’amministratore, affermando che fosse l’assemblea, e per essa, il Presidente, tenuta alla verifica della regolarità delle convocazioni, con esclusione di responsabilità in capo all’amministratore stesso:





A tal fine, ribaltando altresì quanto affermato nella sentenza impugnata a proposito dell’assenza di specifici obblighi “a carico dei condomini e/o dell’assemblea”, deve considerarsi come, se è l’amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.), l’art. 1136 c.c., comma 6, nella formulazione qui applicabile ratione temporis, prescrive che “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini (gli aventi diritto, dopo la riformulazione intervenuta con la L. n. 220 del 2012) sono stati invitati alla riunione (sono stati regolarmente convocati)”, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione (arg. da Cass. Sez. 2, 22/02/1995, n. 1980; Cass. Sez. 2, 16/07/1981, n. 4648).





È perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l’annullabilità della Delib., in quanto non presa in conformità alla legge (arg. da Cass. Sez. 2, 22/05/1999, n. 5014; Cass. Sez. 1, 30/10/1970, n. 2263).





Considerazioni sulla responsabilità del presidente





Dalla sentenza n. 29878/19 ne deriva l’esclusione di responsabilità dell’amministratore, con il riconoscimento di quella dell’assemblea, e per essa del suo Presidente.





Il Presidente, eletto dall’assemblea, e quindi sua espressione, svolge un ruolo di natura fiduciaria e determinante, con le conseguenze che ne possono derivare.





Ma possiamo ritenere passibile di azione di responsabilità, o azione per risarcimento danni, il povero condomino che, per mero spirito collaborativo, e forse ignorante delle norme in materia, ha la sventura di accettare l’incarico di Presidente?





Certo appare eccessivo imputare spese o danni in capo a un Presidente che neppure viene remunerato per la funzione svolta, e forse neppure conosce le norme condominiali, benché – ricordiamo a noi stessi- l’ignorantia legis non excusat (non è ammessa l’ignoranza della legge).





Tuttavia, non può tacersi che se ha ricevuto una nomina vuol dire che una funzione deve svolgerla, non trattandosi di nomina onorifica, ma funzionale, e che potrebbe rifiutare.





Pensiamo a tutte quelle volte in cui il Presidente assuma atteggiamenti arroganti e prepotenti, talvolta in combutta con l’amministratore, facendo leva sulla carica assunta.





Che una responsabilità sia riconoscibile in capo al Presidente non la si può negare quando, per esempio, fa verbalizzare una delibera carente del quorum di legge, a maggior ragione in presenza di proteste dei partecipanti all’assemblea: il mancato rispetto di tale requisito inverosimilmente può essere dovuto a ignoranza (chi è che non sa della necessità di un quorum?), ma più probabilmente è determinato da abuso di potere, o da finalità non lecite, dovendosi reputare giusta una successiva azione giudiziaria di condanna.





Non aiuta l’assenza di decisioni giurisprudenziali sul punto, o almeno non ne ho rinvenute. E in verità non esiste, a mio giudizio, una soluzione univoca.





Valutazioni finali





Ritengo che la valutazione debba farsi caso per caso, e credo possa imputarsi una responsabilità a chi abbia agito in solitaria, cioè:





  1. senza far partecipare l’assemblea alla decisione circa l’esistenza dell’irregolarità;
  2. senza manifestare la sua ignoranza omettendo di chiedere aiuto ai condomini più esperti, o all’amministratore;
  3. ovvero senza manifestare i propri dubbi, affinché l’assemblea potesse esprimersi;
  4. oppure qualora abbia palesemente e coscientemente violato i precetti normativi.




In sostanza, credo che la soluzione sia, come sempre, nella via di mezzo (“in medio stat virtus”, come saggiamente dicevano gli antichi Romani), e rimessa alla discrezionalità del Giudice: a mio parere il Presidente è responsabile, e lo si potrà citare in un’azione di responsabilità (e ottenere il risarcimento dei danni subiti), laddove le circostanze di fatto impediscano di assolverlo, e maggiormente allorché abbia esperienza giuridica.





A chi scrive è capitato di presiedere un’assemblea di un condominio, costituita da oltre centocinquanta proprietari-condomini, e di essersi avveduto che il condomino, che aveva convocato l’assemblea (per improvvisa morte dell’amministratore), aveva consegnato gli avvisi, a mano, solo di chi aveva personalmente rinvenuto nel condominio, senza inviare alcuna raccomandata (o PEC, o fax) a coloro che erano residenti in altre città.





Ovviamente le cognizioni di diritto mi hanno imposto di non reputare valida l’assemblea, a garanzia degli aventi diritto assenti, evitando di subire eventuali azioni di responsabilità, in caso di impugnazione della delibera.





Pertanto, nell’incertezza dovuta alla lacuna normativa e giurisprudenziale, è consigliabile di evitare di assumere l’incarico di Presidente, se non si ha esperienza in materia, salvo avere l’ausilio, in assemblea, di condomini esperti.