Locazione e termine di preavviso non rispettato: posso tenere la cauzione?

• Il deposito cauzionale non può essere trattenuto dal locatore per compensare i canoni non pagati o il mancato preavviso senza un accordo espresso o una sentenza del giudice.
• L’inquilino che recede senza rispettare il termine di preavviso previsto dal contratto (solitamente 6 mesi) è obbligato a versare i canoni per l’intero periodo di preavviso non goduto.
• Se l’inquilino rilascia l’immobile senza preavviso, il locatore può agire legalmente per ottenere il decreto ingiuntivo dei canoni mancanti, ma deve restituire la cauzione se non vi sono danni strutturali accertati.

La locazione rappresenta, ai sensi dell’art. 1571 del Codice civile, il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il conduttore (inquilino) consegna al locatore (proprietario) al momento della firma del contratto come garanzia per eventuali danni causati all’immobile.

Ai sensi dell’art. 11 della legge n. 392 del 1978, questa somma non può superare le tre mensilità del canone di affitto e produce interessi legali che devono essere accreditati all’inquilino alla fine di ogni anno o al termine della locazione.

Nel corso della vita, gli eventi familiari e lavorativi potrebbero portare a dover cambiare la residenza anche più di una volta, rendendo necessario il recesso dal contratto di affitto. La legge prevede che, al termine del rapporto, il locatore debba restituire la cauzione non appena l’inquilino riconsegna le chiavi, a meno che non riscontri danni all’immobile eccedenti la normale usura.

Cosa succede se il termine di preavviso non viene rispettato

Il cambio di residenza presuppone spesso un cambio di casa e il rispetto delle tempistiche contrattuali. Se un inquilino decide di trasferire la propria dimora abituale altrove, deve inviare una comunicazione ufficiale al locatore rispettando il preavviso stabilito, che generalmente è di 6 mesi.

Qualora il conduttore abbandoni l’immobile senza rispettare tale termine, si configurano le seguenti conseguenze:

• il conduttore resta obbligato al pagamento dei canoni di locazione fino alla scadenza del termine di preavviso, anche se ha già lasciato l’abitazione;
• il locatore può trattenere la cauzione solo se è presente una clausola contrattuale specifica che autorizzi la compensazione tra il deposito e i canoni non versati;
• in assenza di tale clausola, il proprietario deve restituire la cauzione e, contestualmente, avviare una procedura legale (decreto ingiuntivo) per il recupero delle somme dovute per il mancato preavviso.

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Quali sono i rischi fiscali e legali della cauzione trattenuta indebitamente

Molti proprietari commettono l’errore di trattenere il deposito cauzionale ritenendo che la violazione del contratto da parte dell’inquilino lo autorizzi automaticamente. La legge vieta le forme di autotutela che non passano per il controllo giudiziario. Se il locatore trattiene la somma senza aver ottenuto una sentenza che accerti il suo credito o senza una transazione firmata, l’inquilino può richiedere un decreto ingiuntivo per la restituzione immediata.

Su questo tema, ricordiamo che:

• il locatore deve comunque dichiarare i canoni non percepiti fino alla risoluzione del contratto, a meno che non sia già stata avviata la procedura di sfratto;
• la Tassa per lo smaltimento dei rifiuti (TARI) resta a carico di chi occupa l’immobile, ma il proprietario deve comunicare la cessazione del rapporto all’ufficio tributi del Comune;
• il canone RAI, essendo legato all’utenza elettrica, segue il titolare del contratto di fornitura.

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Come tutelarsi dai debiti dell’ospite o dell’inquilino

Un caso che potrebbe verificarsi è quello in cui la persona che lascia l’immobile abbia debiti pendenti. Se l’inquilino aveva trasferito la propria residenza come ospite presso un terzo o viveva in affitto con altri soggetti, i beni mobili presenti potrebbero essere soggetti a pignoramento. Per evitare che i beni del proprietario vengano coinvolti, è necessario dimostrare la proprietà degli stessi o, in casi estremi, procedere con l’opposizione di terzo.

Se l’inquilino moroso o che non ha rispettato il preavviso ha dei debiti, si suggerisce di:

• accertarsi delle sue condizioni debitorie tramite una visura presso l’Ufficio del Territorio;
• evitare accordi verbali e formalizzare ogni transazione tramite contratti registrati presso l’Agenzia delle Entrate;
• rivolgersi a un avvocato per gestire la fase di rilascio dell’immobile ed eventualmente compensare legalmente i danni subiti.

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