Quali inquilini non si possono sfrattare?

• La legge non impedisce lo sfratto di persone fragili, ma concede termini più lunghi (fino a 120 giorni) per sanare i debiti se la morosità dipende da gravi malattie.
• In caso di finita locazione, l’esecuzione può essere sospesa fino a 18 mesi per nuclei familiari con anziani over 65, disabili gravi o malati terminali.
• In generale, lo sfratto può essere intimato solo per morosità (mancato pagamento) o per finita locazione (contratto scaduto).

La procedura di sfratto è un percorso accelerato che permette al proprietario di rientrare in possesso del proprio immobile quando l’inquilino non rispetta le previsioni contrattuali.

Lo sfratto può essere:

1. per morosità: si verifica in caso di ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento anche di un solo canone, oppure per un ritardo di 60 giorni nel versamento delle spese condominiali, purché l’importo sia pari ad almeno due mensilità.
2. per finita locazione: scatta quando il contratto è scaduto e il conduttore non lascia libero l’immobile, nonostante la disdetta.

È importante sottolineare che si può sfrattare l’inquilino se la casa serve al proprietario, ma in questo caso il locatore deve avviare l’intimazione della licenza per impedire la rinnovazione tacita del contratto. In assenza di queste motivazioni, quando non si può sfrattare l’inquilino senza contratto regolarmente registrato, il proprietario non può ricorrere a questa procedura rapida, ma deve avviare un giudizio ordinario per occupazione senza titolo.

Sfratto per morosità: cos’è il termine di grazia

L’inquilino può bloccare la procedura di sfratto per morosità pagando tutti gli arretrati (canoni, interessi e spese legali) durante la prima udienza.

Se non ha la disponibilità immediata, può richiedere il “termine di grazia”, che corrisponde a:

• 90 giorni: termine standard concesso per comprovate difficoltà;
• 120 giorni: termine esteso riservato a chi dimostra che il mancato pagamento (per massimo due mesi) è dovuto a malattie insorte dopo la firma del contratto, disoccupazione o gravi patologie.

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Sospensione per finita locazione

Se il contratto è scaduto, l’inquilino può chiedere al Giudice dell’esecuzione di differire lo sfratto fino a 18 mesi se nel nucleo familiare convivono da almeno sei mesi:

• persone con oltre 65 anni d’età;
• soggetti con disabilità grave o portatori di handicap (Legge 104);
• malati terminali.

Quindi non si può sfrattare un invalido o un anziano ultrasessantacinquenne? In realtà, la presenza di soggetti fragili (minori, anziani o disabili) non annulla il debito né cancella il diritto del locatore. Tuttavia, il giudice tiene conto della situazione per concedere più tempo.

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Si può sfrattare un anziano ultrasessantacinquenne?

In merito allo sfratto di un anziano ultrasessantacinquenne, la normativa sulle locazioni abitative (legge 431/1998) offre una protezione specifica in fase di esecuzione forzata per i casi di finita locazione:

• il conduttore può richiedere, una sola volta, il differimento dell’esecuzione materiale dello sfratto;
• come anticipato, il rinvio può arrivare fino a 18 mesi se il conduttore ha compiuto 65 anni o se un convivente da almeno sei mesi è portatore di handicap grave o malato terminale;
• durante questo periodo, l’occupante deve corrispondere una somma mensile pari al canone maggiorato del 20%.

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Quali sono le tutele per l’inquilino malato o disabile?

La legge non prevede una protezione assoluta che annulla il debito, ma riconosce strumenti per rallentare la procedura. Se si può sfrattare un invalido, l’ordinamento cerca di bilanciare i diritti attraverso il cosiddetto termine di grazia.

Ai sensi dell’art. 55 della legge 392/1978, l’inquilino può sanare la morosità in udienza pagando i canoni, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese processuali.

Se il pagamento non avviene immediatamente, il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni. Tale periodo viene esteso a 120 giorni qualora l’inadempienza (protrattasi per non oltre due mesi) dipenda da precarie condizioni economiche insorte dopo il contratto a causa di malattie o gravi difficoltà. Questa tutela maggiorata può essere sfruttata per un massimo di quattro volte in un quadriennio.

L’inquilino senza contratto è più facile da sfrattare?

Se manca un contratto scritto e registrato, il proprietario non può usare la procedura veloce di sfratto, ma deve avviare un’azione per occupazione senza titolo, che è molto più lunga e complessa.

Approfondisci leggendo Il proprietario di casa mi minaccia: cosa posso fare?

Cosa fare se “ho lo sfratto e non so dove andare”

Chi si trova in situazioni di emergenza abitativa e scrive nei forum “ho lo sfratto e non so dove andare”, può verificare se il proprio Comune dispone del Fondo per la morosità incolpevole. Questo strumento è destinato a chi non riesce a pagare l’affitto per eventi imprevisti come licenziamenti o gravi problemi di salute.

Anche uno sfratto dopo 30 anni di affitto segue le medesime regole: la durata del rapporto non costituisce un impedimento al rilascio dell’immobile, ma le condizioni di salute e l’età restano i parametri principali per ottenere proroghe giudiziarie.

Qualora il disabile sia in condizioni gravissime, il giudice può concedere il tempo strettamente necessario per individuare una sistemazione alternativa dignitosa.

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