22 dic 2021
Locazione

Diritti reali immobiliari: cosa sono e a cosa servono

Analisi delle differenti tipologie di diritti reali immobiliari: dal diritto di proprietà ai diritto reale immobiliare di godimento, fino al diritto reale di garanzia.

Cosa significa, dal punto di vista legale, essere proprietari di un bene, quale un immobile? Nella pratica, significa essere titolari di un diritto reale immobiliare

I diritti reali immobiliari comprendono non solo l’abitazione, ma anche:


Nelle prossime righe analizzeremo quali sono le caratteristiche dei diritti reali immobiliari e le differenze che esistono tra:

  1. il diritto reale di proprietà;
  2. i diritti reali di godimento;
  3. i diritti reali di garanzia. 


Diritti reali immobiliari: cosa sono


I diritti reali sono quei diritti soggettivi aventi come oggetto un bene, che seguono a prescindere da chi sarà il suo proprietario. Quello sulla propria abitazione, per esempio, è un diritto reale immobiliare, del quale si godrà fino a quando se ne sarà proprietari. 

Sono 4 le caratteristiche tipiche dei diritti reali e sono state raccolte nella tabella che segue. 

CaratteristicaSpiegazione
Tipicitàsono diritti reali soltanto quelli tipizzati, ovvero uniformati dal legislatore
Immediatezzasi può godere dei propri diritti reali in modo diretto e non mediato
Assolutezzasi possono far valere i propri diritti nei confronti di tutti, senza alcuna ingerenza
Seguitoil diritto reale non è legato al suo proprietario, bensì al bene

Il diritto reale di proprietà


Si tratta del diritto reale immobiliare per eccellenza, che permette di godere di un immobile in modo pieno ed esclusivo. Il diritto di proprietà su un immobile è un diritto assoluto, in quanto permette al suo proprietario di utilizzarlo, farlo fruttare, oppure no, di modificarlo oppure distruggerlo, a suo piacimento. 

Chi ha questo diritto su una casa, può anche:


Ai sensi di quanto previsto dall’articolo  832 cod. civ., “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

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Quali sono i diritti reali di godimento


I diritti reali di godimento sono quelli che permettono di utilizzare in maniera immediata e piena il bene di proprietà di un’altra persona: si parla, dunque, di diritti reali minori, che possono essere a scadenza.

Il diritto reale di godimento decade per il “non suo”: se questa condizione va avanti per 20 anni, il diritto si estingue. Elenchiamo di seguito alcuni dei principali diritti reali immobiliari di godimento

Diritto di superficie – Artt. 952 e 956 cod. civ.


Permette di edificare sopra o sotto un fondo di proprietà altrui e di comprare la proprietà della costruzione o dell’opera. 

Diritto d’uso – Artt. 1021 e ss. cod. civ.


Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.

I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Diritto di usufrutto – Artt. 978 e ss. cod. civ.


L’usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.

Enfiteusi – Artt. 957-977 cod. civ.


L’enfiteusi, salvo che il titolo disponga altrimenti, è regolata dalle norme contenute negli articoli seguenti.

Il titolo non può tuttavia derogare alle norme contenute negli articoli 958, secondo comma, 961, secondo comma, 962, 965, 968, 971 e 973.

Diritto di abitazione – Artt. 1022 e ss. cod. civ.


Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Diritto di servitù – Art. 1027 cod. civ.


La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

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Quali sono i diritti reali immobiliari di garanzia


I diritti reali di garanzia sono quelli che servono a dare una garanzia reale per un credito. Si distingue tra:


Diritti reali immobiliari e successione


Nell’ipotesi di successione ereditaria, sarà possibile trasferire, tramite testamento, anche i diritti reali di godimento che permettono di utilizzare un immobile che rientra nell’eredità.

Nel caso dei fabbricati, si tratta dei diritti di usufrutto, abitazione e uso, mentre nel caso dei terreni, dei diritti di:


Diritti reali immobiliari – Domande frequenti


Quali sono i diritti reali su un immobile?

Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù prediale sono alcuni dei diritti reali immobiliari e rientrano nei diritti reali di godimento.

Che cosa è un diritto reale?

Il diritto reale è un diritto su un bene che attribuisce al suo titolare un potere immediato e assoluto.  


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