Cortile condominiale: definizione, regole e cosa è possibile fare

• Il cortile condominiale è generalmente caratterizzato da una serie di regole. 
• Non è possibile fare tutto quello che si vuole, in quanto sono in genere previsti dei divieti.
• Ci saranno infatti dei diritti sanciti dal regolamento condominiale, ma anche una serie di doveri. 

I condomini sono in genere dotati di un cortile, ovvero di un’area scoperta, che può essere collocata tra le parti di un edificio, oppure nello spazio interno, opposto alla facciata, la quale potrà essere utilizzato in modi differenti. 

Il cortile del condominio può comprendere anche:

• aree verdi;
• lo spazio esterno che consente l’accesso alla pubblica via;
• le intercapedini. 

Si tratta di un’area comune del condominio, così come lo sono altre parti quali le scale, l’ascensore, l’androne, il pianerottolo e così via. Com’è noto, le parti comuni possono essere utilizzate da tutti i condomini, in modo legittimo, quindi nel rispetto di alcune regole. 

Nel caso del cortile condominiale, per esempio, non lo si può utilizzare come se fosse un parcheggio a proprio piacimento e come se non ci fosse un regolamento. E, soprattutto, non ci sono cose che alcuni proprietari potranno fare e altri no – a meno che non sia stato approvato così all’unanimità, nel corso di un’assemblea condominiale. 

Cosa si può fare allora nel cortile del condominio? Quali sono i principali divieti in vigore? Cosa succede se non si rispettano le regola condominiali? Analizziamo una questione che potrebbe interessare da vicino i tanti che, volenti o nolenti, sono costretti a vivere in un condominio. 

Cortile condominiale: definizione e ripartizione

Il cortile condominiale, di base, è uno spazio comune del condominio, che appartiene dunque a tutti i condomini. La sua funzione è quella di fornire aria e luce all’edificio. Un orientamento giurisprudenziale sottolinea che non esiste differenza in merito alla disciplina del giardino rispetto a quella del cortile. 

Essendo di tutti, la proprietà del cortile condominiale viene ripartita in proporzione ai propri millesimi, anche in relazione alle spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria. 

Nei casi in cui il cortile venga utilizzato come copertura di box e garage interrati, che siano di proprietà di terzi o soltanto di alcuni condomini, allora le spese saranno sostenute unicamente dagli effettivi proprietari, come per esempio quelle relative alla manutenzione dei solai. 

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Cortile condominiale: quando non è parte comune

Abbiamo esordito dicendo che il cortile condominiale è una parte comune, che fa dunque parte della proprietà privata del condominio. 

Tuttavia, non esiste una norma per la quale la proprietà di una parte comune sia tassativa. Questo significa, in altri termini, che i proprietari potrebbero decidere di assegnare la proprietà a qualcun altro, anche una singola persona.

In tale ipotesi, la deroga dovrà avvenire tramite regolamento contrattuale, che è quello redatto dal costruttore del condominio e approvato all’unanimità da tutti gli inquilini proprietari. 

Sarà così possibile sottrarre alla lista delle parti comuni un bene – in questo caso, il cortile condominiale – e farlo diventare proprietà esclusiva di un singolo individuo. 

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Uso cortile comune: diritti e doveri

Nonostante il cortile condominiale sia di proprietà di tutti i condomini che hanno acquistato un immobile nel condominio, questo non significa che ognuno potrà fare quello che gli pare. 

Ci sono infatti delle regole relative alla sua normale destinazione d’uso, come quella di rappresentare una zona di transito per i pendoni e di dare aria e luce all’edificio. 

Sarà il condominio, nel corso di un’assemblea condominiale, a modificare la destinazione d’uso del cortile che, per esempio, potrebbe essere trasformato in un giardino oppure in un parcheggio. 

A questo proposito, è possibile citare l’art. 1102 del codice civile, nel quale si legge che

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Uso improprio del cortile condominiale

Si possono individuare dei limiti e, dunque, un uso improprio del cortile di un condominio in relazione a quanto si legge nel singolo regolamento. 

In linea di massima:

• non si potrà parcheggiare se il cortile ha la funzione di far transitare i pedoni;
• non si potrà di contro giocare a pallone se il cortile è stato adibito a parcheggio;
• lo spazio aereo sopra il cortile non potrà essere utilizzato per costruzioni di proprietà di un singolo condomino in quanto la colonna d’aria sovrastante, essendo di uso comune, non può essere a beneficio di una sola persona;
• i cani possono generalmente circolare all’interno del cortile, fermo restando che sarà necessario pulire i loro escrementi e tenerli al guinzaglio.

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Quanto detto fin qui ci fa capire che un divieto o una diversa destinazione d’uso devono essere concordati sempre dai singoli condomini. Per esempio, si potrà decidere di creare nel cortile un’area giochi per bambini, oppure un’area di riposo, collocando delle panchine, o ancora lo si potrà utilizzare per realizzare campi da gioco e perfino una piscina. 

Lo stallo delle bici, invece, sarà possibile in base al singolo regolamento, che potrebbe prevedere anche l’installazione di un’apposita rastrelliere. Sarà anche possibile lavare la propria auto in cortile, ma sempre se previsto dal regolamento condominiale. 

Cosa non si può fare in un cortile condominiale?

Sulla base di quello che abbiamo detto fin qui, possiamo dire che fondamentalmente ci sono due limiti relativi all’utilizzo del cortile condominiale:

1. nel momento in cui si sceglie quale sia la sua destinazione d’uso, non sarà possibile alternarla con qualcosa si diverso, in base a un’esigenza momentanea;
2. non è possibile occupare tutto lo spazio del cortile, per esempio piazzando un’autoclave per fare dei lavori, perché si limiterebbe la libertà di utilizzo degli altri condomini. 

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Pallonate condominio: le sentenze in materia

Il divieto di giocare in condominio, a palla o a qualsiasi altro gioco, deve essere vietato in modo esplicito da regolamento condominiale, su approvazione di tutti i condomini. 

Qualche tempo fa c’è stata l’impugnazione da parte di una condomina di una delibera assembleare con la quale era stato vietato il gioco della palla nel cortile condominiale. Tale clausola non veniva considerata valida dalla stessa. 

Nello specifico, era stato proibito di utilizzare il cortile interno, l’androne di ingresso, gli accessi e i sottosuoli a luogo di ritrovo dei ragazzi. Il Tribunale ha rigettato l’istanza della condomina proprio perché, da regolamento condominiale, era stata inserita una clausola legittima perché accettata e approvata da tutti i condomini. 

Trattandosi di una clausola inserita in un contratto, potrà essere eventualmente modificata solo con una decisione presa all’unanimità da tutti i condomini. 

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Ricordiamo poi che l’eventuale presenza di un’area giochi per bambini non impedisce di poter utilizzare il condominio anche per altri scopi, quindi non rappresenta una forma di utilizzo illegittima, in quanto compatibile con la destinazione d’uso del bene, rispettosa della possibilità di utilizzo da parte di tutti. 

Qualora i bambini avessero il diritto di giocare a palla nel condominio e, al contempo, ci dovesse essere un’auto parcheggiata in modo legittimo nel cortile, si avrebbe il diritto di chiedere ai genitori del minore il risarcimento per il danno subito. 

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Cortile condominiale – Domande frequenti

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