Verbale di assemblea senza i nomi dei presenti: è valido?

• Il verbale di assemblea deve permettere di identificare i condomini presenti, personalmente o per delega, e le loro quote millesimali.
• Con l’ordinanza n. 558/2026, la Cassazione ha confermato che l’omissione di questi dati vizia la regolare costituzione dell’assemblea e travolge le delibere.
• La stessa Corte ha chiarito che il verbale resta comunque valido se il quorum è ricostruibile con certezza dai dati riportati.

Capita spesso che un amministratore chiuda una riunione condominiale annotando solo l’esito finale: “delibera approvata a maggioranza”. Poi arriva la lettera di un legale che contesta proprio quel verbale, e la delibera rischia di saltare mesi dopo l’assemblea. Il verbale di assemblea senza i nomi dei presenti è valido solo in casi molto specifici, e la differenza tra un documento blindato e uno impugnabile si gioca tutta sui dettagli. Vediamo cosa dice davvero la legge, con l’aiuto delle ultime pronunce della Cassazione.

Perché il verbale deve indicare i nomi dei condomini

Il Codice civile, all’art. 1136, stabilisce le maggioranze necessarie perché l’assemblea sia regolarmente costituita e le delibere siano valide – sia in termini di numero di condomini che di quote millesimali rappresentate. Per verificare che queste maggioranze siano state rispettate, chi legge il verbale deve poter ricostruire chi era presente e con quale peso.

Il verbale non è una semplice cronaca della riunione. È il documento che permette a un condomino assente, o a un giudice chiamato a decidere su un’impugnazione, di controllare “ex actis” – cioè solo leggendo le carte – se il quorum richiesto è stato raggiunto.

Per questo la giurisprudenza, in modo costante, richiede che vengano riportati:

• i nominativi dei condomini presenti, di persona o per delega, con indicazione del delegante e del delegato ai sensi dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile;
• le rispettive quote millesimali, calcolate secondo i criteri dell’art. 1123 c.c. e non su parametri improvvisati come i soli metri quadri;
• l’esito della votazione, distinguendo favorevoli, contrari e astenuti.

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Il caso deciso dalla Cassazione: l’ordinanza n. 558/2026

Con l’ordinanza n. 558 del 9 gennaio 2026 (Sezione II civile), la Corte di Cassazione ha confermato l’annullamento delle delibere di un condominio bergamasco il cui verbale non riportava i nominativi dei condomini presenti, né di persona né per delega, e nemmeno le relative quote di partecipazione.

Il condominio aveva provato a difendersi sostenendo di aver prodotto un elenco presenze su un foglio separato. La Cassazione ha respinto la tesi: quel foglio non era firmato, non era richiamato come allegato nel verbale e non c’era prova che fosse mai stato inviato ai condomini insieme al verbale stesso. La Corte ha ribadito che si tratta di un vizio che incide sulla validità della delibera, non di un’irregolarità meramente formale, richiamando sul punto anche il precedente di Cassazione n. 40827/2021.

Il condominio sosteneva che, essendo la delibera approvata all’unanimità dai presenti, il vizio del verbale non avrebbe avuto conseguenze pratiche. La Cassazione ha respinto anche questo argomento, perché il punto non è se la delibera sia stata effettivamente approvata, ma se il verbale lo dimostri in modo verificabile da chiunque lo legga.

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Quando il verbale resta valido anche senza tutti i nominativi

Dieci giorni dopo, con l’ordinanza n. 1108 del 19 gennaio 2026, la stessa Sezione II della Cassazione ha affrontato un caso diverso, arrivando a una conclusione che sembra opposta ma che in realtà precisa lo stesso principio. La Corte ha stabilito che la delibera non è annullabile se il verbale indica con precisione gli astenuti e i contrari, con i rispettivi millesimi, anche senza elencare nominativamente i favorevoli: questi ultimi si possono infatti ricavare per differenza rispetto al totale dei presenti.

La sostanza prevale quindi sulla forma, ma solo quando il verbale nel suo complesso consente comunque di ricostruire con certezza il rispetto del quorum previsto dall’art. 1136 c.c. Se invece mancano dati essenziali – come i presenti stessi, o le quote di chi ha votato – il vizio resta insanabile, come confermato dal caso deciso pochi giorni prima con l’ordinanza n. 558/2026.

In pratica, le due pronunce disegnano un confine chiaro tra:

1. verbali sintetici ma completi, che riportano presenti, millesimi ed esito del voto senza però ripetere ogni singolo nome dei favorevoli, restano validi se il quorum è desumibile senza incertezze;
2. verbali lacunosi, che omettono presenze o quote e richiedono di ricorrere a documenti esterni o a presunzioni per ricostruire chi ha votato cosa, restano invece esposti all’annullamento.

I millesimi, inoltre, contano più del numero dei voti: la Cassazione, con la sentenza n. 13856/2026, ha ribadito che una delibera può essere annullata se i contrari, pur essendo di meno come persone, rappresentano una quota millesimale superiore ai favorevoli.

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Cosa deve contenere sempre un verbale a prova di impugnazione

Per evitare contenziosi, un amministratore dovrebbe assicurarsi che il verbale riporti sempre:

• l’elenco dei condomini presenti, di persona o per delega, con il nome del delegato in caso di delega;
• il valore millesimale di ciascun condomino intervenuto;
• il numero legale raggiunto in relazione ai millesimi richiesti dall’art. 1136 c.c. per la specifica delibera;
• l’esito della votazione punto per punto, con favorevoli, contrari e astenuti indicati almeno per quote, se non per nome;
• la sottoscrizione del presidente e del segretario dell’assemblea.

Un elenco presenze allegato su foglio separato può integrare il verbale, ma deve essere espressamente richiamato come allegato e sottoscritto, altrimenti – come visto nel caso deciso dall’ordinanza n. 558/2026 – non ha nessun valore probatorio.

Se sei un condomino e ricevi un verbale privo di questi elementi, puoi impugnare la delibera davanti all’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1137 c.c. Il termine è di trenta giorni: decorre dalla data della delibera per chi era presente ma dissenziente o astenuto, e dalla data di comunicazione del verbale per chi era assente.

La valutazione sulla tenuta del verbale dipende però dai dettagli del singolo caso – quali dati mancano, se sono sanabili con altri documenti, se il quorum resta comunque verificabile – e richiede un esame concreto della documentazione assembleare. Prima di procedere, ti conviene rivolgerti a un avvocato che possa analizzare il tuo verbale specifico e valutare le reali possibilità di successo di un’eventuale impugnazione.

Verbale assemblea di condominio nullo – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 1136 del Codice civile – costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni;
• art. 1123 del Codice civile – criteri di riparto delle spese e delle quote millesimali;
• art. 1137 del Codice civile – impugnazione delle delibere assembleari;
• art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile – deleghe in assemblea;
• Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 9 gennaio 2026, n. 558;
• Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 19 gennaio 2026, n. 1108;
• Cassazione civile, sentenza n. 13856/2026;
• Cassazione civile, n. 40827/2021.

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