Come si dividono i debiti del condominio?

• I debiti del condominio verso i fornitori si dividono secondo il criterio della parziarietà: ogni condomino risponde solo per la propria quota millesimale.
• I creditori possono rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver tentato, senza successo, di recuperare il credito dai morosi.
• In caso di vendita dell’immobile, acquirente e venditore sono obbligati in solido per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c..

Hai ricevuto una richiesta di pagamento per debiti del condominio che pensavi riguardassero altri proprietari? Non sei il solo. Chi acquista casa, chi convive con vicini morosi o chi amministra uno stabile si trova spesso davanti a bollette, decreti ingiuntivi e conguagli che sembrano avere una logica poco chiara. La ripartizione dei debiti del condominio segue in realtà regole precise, fissate dal Codice civile e affinate da una giurisprudenza costante. Vediamo insieme come funzionano per aiutarti a sapere quando devi pagare, quanto e in quali casi puoi invece opporti alla richiesta.

Come si ripartiscono le spese condominiali tra i condomini?

Il punto di partenza è l’art. 1123 del Codice civile. La norma stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse collettivo e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Il criterio dei millesimi non è però l’unico previsto dalla legge:

• quando un bene comune serve i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne, come confermato in tema di riscaldamento centralizzato con contabilizzazione del consumo (Cass. civ., sez. II, sentenza n. 18045/2024);
• se l’edificio ha più scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo una parte dello stabile, le relative spese gravano sul gruppo di condomini che ne trae utilità, secondo il terzo comma dell’art. 1123 c.c.;
• restano ferme le regole speciali previste per scale e ascensori (art. 1124 c.c.), soffitti e solai (art. 1125 c.c.) e lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 c.c.).

Una delibera assembleare che si discosta da questi criteri legali, senza il consenso unanime dei condomini, è nulla e può essere impugnata anche oltre i termini ordinari.

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Come si suddividono i debiti verso i fornitori e i terzi?

Per quanto riguarda i debiti che il condominio contrae verso soggetti esterni, come l’impresa di manutenzione, il fornitore di energia o l’assicurazione dello stabile, su questo tema la giurisprudenza ha avuto un percorso lungo e non lineare.

Fino al 2008 prevaleva l’orientamento della responsabilità solidale: il creditore poteva rivolgersi a un qualsiasi condomino per l’intero importo dovuto. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9148/2008, hanno ribaltato questo principio, affermando che le obbligazioni condominiali verso i terzi sono governate dal criterio della parziarietà: ciascun condomino risponde solo nei limiti della propria quota millesimale, e non per l’intero debito comune.

Il legislatore ha recepito questo orientamento con la riforma del condominio (legge n. 220/2012), riscrivendo l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Il secondo comma della norma prevede oggi che i creditori non possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini. Si tratta del cosiddetto beneficio di preventiva escussione: il fornitore deve prima tentare di recuperare il credito dai condomini morosi, e solo dopo un tentativo infruttuoso può rivolgersi a chi ha sempre pagato regolarmente, comunque nei limiti della sua quota.

Questo meccanismo si applica a qualunque tipo di debito contratto dal condominio verso terzi, che derivi da un appalto per lavori straordinari, da una fornitura di riscaldamento, da una polizza assicurativa o da un risarcimento danni per cui lo stabile è stato ritenuto responsabile.

Cosa succede se un condomino è moroso

Quando uno o più condomini non versano le proprie quote, la legge offre all’amministratore alcuni strumenti di tutela per l’intero condominio.

L’amministratore, per riscuotere i contributi indicati nel riparto approvato dall’assemblea, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione assembleare, anche in caso di opposizione. Su richiesta dei creditori insoddisfatti, deve inoltre comunicare i dati dei condomini morosi.

In caso di morosità protratta per almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino inadempiente dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come il riscaldamento centralizzato. La sospensione, però, non può mai essere totale se riguarda servizi essenziali come acqua o elettricità: deve sempre restare garantita un’erogazione minima.

Se il condominio non agisce con diligenza contro i morosi, la giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente del mancato recupero delle somme dovute.

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Chi paga i debiti condominiali in caso di vendita dell’immobile?

Nell’ipotesi di vendita di un’unità immobiliare si applica il quarto comma dell’art. 63 disp. att. c.c.: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente al trasferimento.

Il quinto comma prevede, inoltre, che chi vende l’unità immobiliare resti obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento.

Questo vincolo di solidarietà permette all’amministratore di chiedere il pagamento indifferentemente al venditore o all’acquirente: chi paga per primo ha poi diritto di rivalersi sull’altro. Per stabilire cosa rientra nell’anno in corso e nell’anno precedente si fa riferimento non all’anno solare, ma all’esercizio della gestione condominiale, come specificato dalla Cassazione (Cass. civ., sez. VI, ordinanza n. 7395/2017).

Restano invece a carico esclusivo del venditore i debiti maturati in anni di gestione precedenti a quello in corso e a quello immediatamente antecedente, spesso indicati nei bilanci condominiali come “saldi esercizi precedenti”.

Cosa cambia tra spese ordinarie e spese straordinarie

Per capire chi debba pagare, tra venditore e acquirente, è indispensabile distinguere tra due tipi di spese:

1. per le spese di gestione ordinaria (pulizie, giardinaggio, utenze, manutenzione corrente) l’obbligo di pagamento sorge nel momento in cui l’attività viene effettivamente svolta, indipendentemente da quando la spesa viene poi approvata in sede di rendiconto (Cass. civ., sez. II, ordinanza n. 21094/2023);
2. per le spese di manutenzione straordinaria e le innovazioni, l’obbligo sorge invece nel momento in cui l’assemblea delibera l’intervento, anche se i lavori vengono materialmente eseguiti in epoca successiva alla vendita (Cass. civ., sez. II, ordinanza n. 11199/2021).

Chi non era condomino al momento in cui è sorto l’obbligo di partecipazione alla spesa, cioè alla data della delibera assembleare, non può essere chiamato a risponderne direttamente verso il condominio, né tramite il vincolo di solidarietà dell’art. 63 disp. att. c.c. (Cass. civ., sez. II, ordinanza n. 19756/2022). Resta comunque salva, per l’acquirente costretto a pagare, la possibilità di rivalersi sul venditore.

Prima di pagare una richiesta che ritieni non dovuta, o prima di procedere contro un condomino moroso, ti consigliamo di rivolgerti a un avvocato per una valutazione personalizzata del tuo caso: per iniziare puoi scrivere gratuitamente a uno dei professionisti presenti su deQuo.

Debiti in condominio – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 1123 del Codice civile – ripartizione delle spese condominiali;
• art. 1124, 1125 e 1126 del Codice civile – criteri speciali per scale, ascensori, soffitti e lastrici solari;
• art. 63 disposizioni per l’attuazione del Codice civile, come modificato dalla legge n. 220/2012 – riscossione dei contributi e responsabilità dei condomini verso i terzi;
• Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 9148/2008 – principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali;
• Corte di Cassazione, sez. II, sentenza n. 18045/2024 – criteri di riparto delle spese di riscaldamento centralizzato;
• Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 7395/2017 – nozione di anno in corso ai fini dell’art. 63 disp. att. c.c.;
• Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21094/2023 – momento di insorgenza dell’obbligo per le spese ordinarie;
• Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza n. 11199/2021 – momento di insorgenza dell’obbligo per le spese straordinarie.

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