Comodato d’uso: cos’è, come funziona, quanto dura e cosa rischi se non lo registri

• Il comodato d’uso è il contratto con cui presti gratuitamente un bene mobile o immobile a un’altra persona, che dovrà restituirlo.
• La durata dipende dal tipo di comodato: a termine, precario (senza scadenza) o legato all’uso pattuito, come nel caso della casa familiare.
• Se ha per oggetto un immobile e viene fatto per iscritto, il contratto va registrato entro 30 giorni: in caso contrario scattano sanzioni e si perde l’agevolazione IMU.

Il comodato d’uso è probabilmente uno dei contratti più diffusi e meno conosciuti tra i cittadini italiani. Pe esempio, pensa al caso in cui presti la seconda casa a un figlio che si sposa, la macchina a un amico per un weekend o l’ufficio a un familiare che apre un’attività, senza sapere che quel gesto ha una precisa cornice giuridica. Se stai per stipulare un comodato, o ne hai già uno in corso e ti chiedi come funziona, qui trovi le regole principali, i tempi di registrazione e le conseguenze di un’eventuale irregolarità.

Cos’è il comodato d’uso

Il Codice civile, all’art. 1803, definisce il comodato come il contratto con cui una parte, il comodante, consegna all’altra, il comodatario, un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il tratto distintivo è la gratuità: non è previsto nessun canone o corrispettivo a carico del comodatario. Se le parti pattuiscono un pagamento periodico, il contratto perde la natura di comodato e può essere riqualificato come locazione, con conseguenze fiscali diverse.

Il comodato può avere a oggetto:

• beni mobili, come un’auto, un macchinario o un’attrezzatura;
• beni immobili, come un’abitazione, un negozio o un terreno.

Può essere stipulato in forma verbale o scritta. La forma scritta non è richiesta per la validità del contratto, ma diventa necessaria quando serve provarne l’esistenza, per esempio per ottenere agevolazioni fiscali o per registrarlo.

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Quali sono gli obblighi delle parti

Il comodatario ha una serie di obblighi previsti dagli artt. 1804-1809 c.c. In pratica:

• deve custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia;
• non può servirsene per un uso diverso da quello pattuito o dalla natura del bene;
• non può concederla a un terzo senza il consenso del comodante;
• risponde della perdita o del deterioramento del bene, salvo che dimostri che questi si sarebbero verificati comunque;
• deve sostenere le spese ordinarie necessarie per servirsi della cosa.

Il comodante, dal canto suo, non può chiedere la restituzione del bene prima del termine pattuito, salvo un caso specifico: l’art. 1809, secondo comma, c.c. gli riconosce il diritto di riottenerlo se sopravviene un bisogno urgente e imprevisto. Non deve trattarsi di una necessità grave, ma semplicemente non prevedibile al momento della stipula.

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Quanto dura il comodato d’uso

La durata del comodato dipende dal tipo di accordo stipulato tra le parti. Quando le parti fissano una scadenza, o quando questa è desumibile dall’uso a cui il bene è destinato, si parla di comodato a termine (art. 1809 c.c.). Il comodatario deve restituire il bene alla scadenza pattuita, senza bisogno di ulteriori richieste.

Se non è stato convenuto nessun termine, né questo risulta dall’uso della cosa, si applica l’art. 1810 c.c.: il comodato si definisce precario e il comodatario deve restituire il bene non appena il comodante lo richiede (il cosiddetto recesso ad nutum).

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 29 settembre 2014, n. 20448, hanno chiarito che il comodato di un immobile destinato a casa familiare non rientra nello schema del comodato precario, perché la destinazione pattuita comporta un termine implicito. Il comodante può comunque richiederne la restituzione, ma solo in presenza di un bisogno urgente e imprevisto ai sensi dell’art. 1809, secondo comma, c.c.

Quando è obbligatoria la registrazione del contratto di comodato d’uso?

Il comodato di beni mobili non è soggetto a registrazione obbligatoria: si registra solo in caso d’uso, cioè quando una delle parti ha necessità di farlo valere in un procedimento.

Per gli immobili, come chiarisce l’Agenzia delle Entrate, la regola cambia:

• se il contratto è scritto, va registrato entro 30 giorni dalla data dell’atto (termine esteso da 20 a 30 giorni dal decreto Semplificazioni, D.L. 73/2022, che ha modificato l’art. 13 del D.P.R. 131/1986);
• se il contratto è verbale, la registrazione è obbligatoria solo se viene richiamato in un altro atto soggetto a registrazione, ad esempio una compravendita.

La registrazione comporta il versamento di un’imposta di registro fissa di 200 euro, oltre all’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe), se il contratto è redatto per iscritto.

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Perché conviene registrare il comodato?

Registrare il comodato non serve solo a metterlo al riparo da contestazioni. Se il contratto riguarda un immobile concesso a un parente in linea retta di primo grado (genitore-figlio), che lo utilizza come abitazione principale, la registrazione è condizione indispensabile per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile IMU, prevista dall’art. 1, comma 747, lett. c), della legge 160/2019 (che ha recepito la disciplina introdotta dalla legge 208/2015).

Gli altri requisiti richiesti sono:

• l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9;
• il comodante deve possedere in Italia una sola abitazione, oppure un’altra unità nello stesso Comune adibita a propria abitazione principale, comunque diversa dalle categorie di lusso;
• il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso.

La registrazione è inoltre richiesta per accedere ad altre agevolazioni fiscali, come la detrazione IRPEF per le spese di ristrutturazione sostenute dal comodatario sull’immobile.

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Cosa succede se non registri il contratto di comodato?

L’omessa o tardiva registrazione del comodato immobiliare espone a sanzioni amministrative, disciplinate dall’art. 69 del D.P.R. 131/1986, come modificato dal D.Lgs. 87/2024 e successivamente dal D.Lgs. 81/2025.

In caso di:

• omessa registrazione, si applica una sanzione pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro;
• registrazione tardiva entro 30 giorni dalla scadenza del termine, è prevista una sanzione ridotta al 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro.

A queste somme si aggiungono gli interessi legali calcolati sui giorni di ritardo. Se ti accorgi di aver saltato il termine, puoi comunque regolarizzare la posizione tramite il ravvedimento operoso, che consente di versare l’imposta dovuta con una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria, a patto che non siano già iniziati controlli fiscali sulla tua posizione.

Oltre alla sanzione pecuniaria, la mancata registrazione preclude l’accesso alla riduzione IMU al 50% e ad altre agevolazioni fiscali collegate: il rischio, in questi casi, non è solo la sanzione in sé, ma il pagamento dell’imposta municipale per intero, anno dopo anno, fino alla regolarizzazione.

Prima di stipulare o di modificare un comodato, specialmente se riguarda la casa familiare o un immobile di valore, ti consigliamo di rivolgerti a un avvocato o a un commercialista per verificare la formula più adatta al tuo caso e i relativi obblighi fiscali.

Domande frequenti sul comodato d’uso

Riferimenti normativi

• artt. 1803-1812 del Codice civile;
• art. 13 del D.P.R. 131/1986, come modificato dal D.L. 73/2022 (decreto Semplificazioni);
• art. 5, Tariffa Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986;
• art. 69 del D.P.R. 131/1986, come modificato dal D.Lgs. 87/2024 e dal D.Lgs. 81/2025;
• art. 1, comma 747, lett. c), della legge 160/2019;
• Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 29 settembre 2014, n. 20448.

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