Liti e condominio: la mediazione obbligatoria non scatta sempre in automatico

• La mediazione obbligatoria in condominio riguarda solo le liti che nascono dalla violazione delle norme sul condominio (artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.), come stabilisce l’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
• Se il condominio è parte in causa ma la domanda si fonda su una norma diversa – per esempio la responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. – la mediazione non è condizione di procedibilità.
• Ci sono, invece, altre casistiche in cui la mediazione per le liti condominiali diventa obbligatoria.

Infiltrazioni dal tetto comune, spese per l’ascensore mai pagate, delibere contestate: le liti condominiali sono una delle cause più frequenti di contenzioso civile. Chi si prepara a fare causa, solitamente pensa che qualunque controversia con il condominio richieda prima il passaggio dalla mediazione. Non è così in tutti i casi. La legge distingue tra le liti che nascono davvero da norme condominiali e quelle in cui il condominio compare solo come uno dei soggetti coinvolti, ma la questione giuridica è un’altra. Vediamo quali sono le differenze più nel dettaglio.

Cosa dice la legge sulla mediazione in materia condominiale

L’art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 include le controversie in materia di condominio tra quelle per cui la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Prima di rivolgerti al giudice, quindi, devi tentare la mediazione, pena l’improcedibilità della causa.

Il perimetro di cosa sia davvero “materia condominiale” lo definisce però un’altra norma, l’art. 71-quater delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, introdotto dalla legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220). Rientrano nell’obbligo di mediazione le controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme del libro III, titolo VII, capo II del Codice civile (artt. 1117-1139 c.c.) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni attuative.

Questo significa che il criterio di individuazione è oggettivo, non soggettivo. Non basta che una delle parti in causa sia il condominio in quanto tale.

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Quando la mediazione non è obbligatoria per una lite condominiale?

Prendiamo come esempio quello dei danni da infiltrazioni o da cattiva manutenzione delle parti comuni. Se il condomino agisce contro il condominio invocando la responsabilità del custode ex art. 2051 del Codice civile, la domanda si fonda su una norma di responsabilità extracontrattuale, non sulle disposizioni specifiche del condominio.

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 4927 dell’11 novembre 2021, ha affrontato proprio questo tema. Il giudice ha stabilito che l’azione ex art. 2051 c.c. contro il condominio non richiede l’esperimento della mediazione obbligatoria, perché non rientra tra le materie di condominio ai sensi dell’art. 5 del d.lgs. 28/2010. Il condominio, in qualità di custode dei beni comuni, risponde dei danni causati alle proprietà esclusive a prescindere dalla propria condotta: basta il rapporto di custodia con il bene che ha generato il danno.

In pratica, ricorrere a un criterio meramente soggettivo – considerare condominiale ogni lite in cui il condominio è litisconsorte (attore che fa causa o convenuto che la subisce) necessario – avrebbe l’effetto di estendere l’obbligo di mediazione anche a casi in cui la legge non lo prevede. Resta sempre possibile, ovviamente, avviare una mediazione volontaria anche fuori da questi casi.

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Quando la mediazione condominiale è obbligatoria

Rientrano pacificamente nell’obbligo le liti che nascono direttamente dall’applicazione delle norme sul condominio:

• impugnazione di delibere assembleari;
• ripartizione delle spese comuni;
• uso delle parti comuni;
• opere sulle parti comuni;
• rapporti tra amministratore e condomini per la gestione ordinaria.

Anche le controversie collegate al condominio ma con un profilo più specifico possono rientrare nell’obbligo, se la domanda si fonda proprio sulle norme condominiali. Alcuni tribunali di merito hanno ritenuto soggetta a mediazione obbligatoria, per esempio, la richiesta del condomino di ottenere la consegna della documentazione contabile del condominio, trattandosi di un diritto che nasce direttamente dal rapporto condominiale.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 19596/2020, hanno inoltre chiarito che, nelle controversie condominiali soggette a mediazione, spetta alla parte attrice attivare la procedura. Se il tentativo viene avviato in ritardo, oltre i termini utili rispetto all’udienza fissata dal giudice, la mediazione non produce effetto e la domanda giudiziale rischia l’improcedibilità.

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Come funziona la mediazione obbligatoria

Quando la mediazione condominiale è davvero obbligatoria, la procedura ha alcune particolarità rispetto alla mediazione ordinaria.

Nello specifico:

• la domanda va presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo situato nella circoscrizione del tribunale dove si trova il condominio;
• l’amministratore può partecipare alla mediazione solo previa delibera assembleare, salvo l’aggiornamento introdotto dall’art. 5-ter del d.lgs. 28/2010 che gli riconosce una legittimazione autonoma ad attivare e aderire al procedimento;
• se i tempi per comparire davanti al mediatore non consentono di convocare l’assemblea, il mediatore concede una proroga della prima comparizione, su istanza del condominio;
• un’eventuale proposta di mediazione va approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.; senza quella maggioranza, la proposta si considera non accettata.

Queste regole servono a bilanciare i tempi stretti della mediazione con la natura collettiva delle decisioni condominiali, che normalmente richiedono il passaggio in assemblea.

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Cosa succede in caso di errore

Se la lite rientra tra quelle davvero condominiali e non tenti la mediazione prima di agire in giudizio, rischi che il giudice dichiari la domanda improcedibile. L’eccezione va sollevata dalla controparte, o rilevata d’ufficio dal giudice, entro la prima udienza. In quel caso il giudice assegna un termine per avviare la mediazione: solo dopo aver esperito il tentativo la causa può proseguire.

Al contrario, se avvii una mediazione non necessaria pensando erroneamente che sia obbligatoria, perdi solo tempo e sostieni un costo che potevi evitare, senza però compromettere la procedibilità della causa.

Distinguere una lite condominiale in senso proprio da una controversia che coinvolge il condominio ma si fonda su altre norme non è sempre immediato, e un errore di valutazione può costarti mesi di ritardo o l’improcedibilità della domanda. Un avvocato esperto in diritto condominiale può verificare in anticipo se il tuo caso richiede la mediazione obbligatoria e seguirti nella procedura più adatta, sia in fase stragiudiziale che davanti al giudice.

Liti condominiali mediazione – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 5, comma 1, decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28;
• art. 5-ter, decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28;
• art. 71-quater disposizioni per l’attuazione del Codice civile;
• artt. 1117-1139 del Codice civile;
• art. 1136, secondo comma, del Codice civile;
• art. 2051 del Codice civile;
• Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 19596/2020;
• Tribunale di Torino, sentenza n. 4927 dell’11 novembre 2021.

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