Diritto di prelazione dell’inquilino: quando si esercita e con quali modalità

• Il diritto di prelazione dell’inquilino viene riconosciuto dalla legge nelle locazioni ad uso abitativo, quando il proprietario decide di vendere.
• Il locatore deve comunicare all’inquilino l’intenzione di vendere tramite la cosiddetta denuntiatio, indicando prezzo e condizioni.
• L’inquilino ha 60 giorni per esercitare la prelazione e 30 giorni per il pagamento.

Se hai stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo, in qualità di inquilino, devi sapere che nel caso in cui il locatore decidesse di vendere l’immobile in cui abiti potrai beneficiare del diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione dell’inquilino, però, non è un diritto automatico: la legge lo riconosce solo al verificarsi di precise condizioni e nel rispetto di alcune regole.

In questo articolo analizzeremo il funzionamento della prelazione legale dell’inquilino, con particolare riferimento ai requisiti e ai termini da rispettare, per aiutarti a capire:

• come puoi esercitare questo tuo diritto;
• quali sono i limiti.

Che cos’è il diritto di prelazione nel contratto d’affitto

Il diritto di prelazione è il diritto in capo all’inquilino previsto dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, avente ad oggetto la disciplina relativa alle locazioni ad uso abitativo.

Con il termine prelazione si fa riferimento alla preferenza che il padrone di casa deve riservare al conduttore nel momento in cui intende vendere l’immobile concesso in affitto. Egli dovrà quindi preferire ad altri potenziali acquirenti il proprio inquilino. In altre parole, il conduttore potrà acquistare l’immobile, purché alle stesse condizioni che sono state proposte ad un terzo.

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Quando spetta il diritto di prelazione

La disciplina di riferimento della prelazione nei contratti ad uso abitativo è contenuta nell’articolo 3, comma 1, lettera g), della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Questa norma fissa le condizioni in presenza delle quali sorge il diritto in capo all’inquilino. In particolare:

• il proprietario nega il rinnovo del contratto alla prima scadenza. Per i contratti a canone libero (4+4), la prima scadenza è stabilita al termine dei primi quattro anni, mentre per i contratti a canone concordato (3+2), è al termine dei primi tre anni;
• il diniego viene comunicato perché il locatore intende vendere l’immobile: la ragione del diniego di rinnovo deve essere specificamente l’intenzione del locatore di vendere l’immobile a terzi. Il diritto di prelazione non sorge per altre motivazioni;
• il locatore non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;
• l’inquilino deve essere in regola con i pagamenti del canone.

Qualora anche una sola di queste condizioni non venga soddisfatta, il diritto di prelazione in capo al conduttore non sussiste.

Come funziona il diritto di prelazione del conduttore

La legge prevede una procedura rigorosa che si articola in tre passaggi. Tale procedura si rinviene negli articoli 38 e 39 della Legge n. 392/1978.

Essa prevede:

1. la denuntiatio: il locatore deve dare comunicazione al conduttore della sua intenzione di trasferire l’immobile a titolo oneroso tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. La comunicazione deve contenere il prezzo, le altre condizioni alle quali la vendita dovrebbe essere conclusa e l’invito a esercitare o meno il diritto di prelazione;
2. esercizio del diritto: il conduttore ha 60 giorni di tempo dalla ricezione della notifica per esercitare il suo diritto, notificando la sua volontà al locatore con le stesse modalità e offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In sostanza, il conduttore, esercitando il diritto di prelazione, può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di modificare il contenuto del contratto già determinato dal proprietario. 
3. il pagamento del prezzo: se l’inquilino decide di accettare quanto a lui proposto, dovrà versare il prezzo al notaio entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore. Il mancato pagamento entro detto termine comporta la decadenza dal diritto. È comunque fatto salvo un diverso termine indicato nella comunicazione del locatore.

Il locatore non può revocare o modificare la comunicazione nel termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione.

Cosa cambia se l’immobile è locato a più persone

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione da parte del padrone di casa deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.

L’avente diritto che, entro trenta giorni dalla notificazione del proprietario, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato a tale prelazione.

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Cosa succede se il locatore non rispetta il diritto di prelazione

Nell’ipotesi in cui il locatore venda l’immobile a un terzo soggetto senza notificare nulla all’inquilino, oppure ceda l’immobile a un prezzo inferiore a quello comunicato, l’inquilino avrà titolo per esercitare il diritto di riscatto. Il conduttore ha 6 mesi di tempo a far data dalla trascrizione dell’atto di vendita per riscattare l’immobile (cosiddetto retratto) dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. In sostanza, potrà acquistarne la proprietà pagando il relativo prezzo.

Qualora sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono:

• quando non vi sia opposizione al riscatto da parte dell’acquirente, dalla prima udienza del relativo giudizio;
• dalla ricezione dell’atto notificato con il quale l’acquirente (o successivo avente causa) comunichi, prima di tale udienza, di non presentare opposizione al riscatto.

Se per qualsiasi motivo, l’acquirente (o successivo avente causa) faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Quando non spetta il diritto di prelazione

Ci sono delle situazioni in cui il diritto di prelazione non viene riconosciuto qualora il proprietario venda la casa dopo la seconda scadenza del contratto di locazione, o decida di cedere l’immobile a titolo di donazione, permuta, per conferimenti di società o divisioni ereditarie. La prelazione non sussiste neanche se il padrone di casa manifesta la sua intenzione di vendere a parenti entro il secondo grado – genitori, figli, fratelli, nonni, nipoti.

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