Primo acconto IMU 2026: quando scade?

• L’acconto IMU 2026 va versato entro il 16 giugno 2026, pari al 50% dell’imposta annua calcolata sulle aliquote dell’anno precedente.
• La prima casa non di lusso è esente, ma seconde case, immobili di lusso, terreni agricoli non esenti e fabbricati commerciali restano imponibili.
• Il decreto MEF del 6 novembre 2025 ha introdotto novità sulle aliquote, con possibili riduzioni fino al 50% per alcune categorie di immobili.

Se possiedi un immobile in Italia – una seconda casa, un locale commerciale, un terreno – il 16 giugno è una data che non puoi ignorare. L’IMU (Imposta Municipale Propria), istituita con il decreto legge n. 201/2011 (la manovra Salva-Italia del governo Monti) e disciplinata dalla Legge n. 160/2019, colpisce il possesso di determinati beni immobili e si paga direttamente al Comune dove si trova il bene. Quest’anno il sistema si fa più ordinato, ma non meno vincolante: ecco tutto quello che devi sapere per non arrivare impreparato.

Quando si paga l’acconto IMU 2026?

L’acconto IMU 2026 va versato entro martedì 16 giugno 2026. Si calcola pagando il 50% dell’imposta dovuta sull’intero anno, basandosi sulle aliquote dell’anno precedente.

Il saldo si paga invece entro martedì 16 dicembre 2026: in quella sede si ricalcola l’IMU annua usando le aliquote definitive deliberate dal Comune entro il 28 ottobre, sottraendo quanto già versato a giugno.

In alternativa, è possibile pagare l’intero importo annuale entro il 16 giugno, evitando così il calcolo del saldo. È una soluzione comoda per chi non vuole monitorare le delibere comunali, ma con un rischio: se il Comune aumenta l’aliquota a fine anno, bisogna integrare l’importo a dicembre.

Se le scadenze cadono di sabato o in un giorno festivo, slittano automaticamente al primo giorno lavorativo successivo.

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Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

La regola generale è che l’abitazione principale non di lusso è esente. Sono invece obbligati al pagamento i proprietari – o i titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie – dei seguenti immobili:

• fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconde case, case vacanza, immobili sfitti);
• abitazioni principali di lusso, cioè quelle accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli (salvo le esenzioni previste dalla legge).

Paga anche il coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione o divorzio, ma solo se l’immobile rientra nelle categorie di lusso. Il locatario di un leasing immobiliare è tenuto al versamento al posto del proprietario formale.

Un caso da non trascurare: se sei residente all’estero e possiedi un immobile in Italia, quel bene è tecnicamente considerato una seconda casa. Esistono però agevolazioni specifiche per i pensionati iscritti all’AIRE, come spiegato più avanti.

Come si calcola l’acconto?

Il calcolo segue tre passaggi precisi. Tutto parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, il cui risultato va poi moltiplicato per un coefficiente fisso basato sulla categoria dell’immobile. Per la maggior parte delle abitazioni, garage e magazzini il moltiplicatore è 160, ma scende a 80 per gli uffici o a 65 per i negozi. Su questa base imponibile si applica l’aliquota comunale.

L’aliquota massima fissata dal MEF è del 10,6 per mille. L’aliquota ordinaria di partenza per le seconde case è 8,6 per mille, ma ogni Comune può modificarla entro i limiti stabiliti dalla legge.

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IMU e aliquote comunali

Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha introdotto una novità rilevante per il prospetto delle aliquote, semplificando il sistema: le fattispecie applicabili negli anni scorsi sono state ridotte a un sistema uniforme e strutturato, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere.

In pratica, questo significa che il calcolo diventa più prevedibile. Il sistema riduce il labirinto di oltre 250.000 possibili casistiche a sole 128 fattispecie standardizzate, con una drastica riduzione dei margini di errore nelle autoliquidazioni.

Se il tuo Comune non ha ancora pubblicato il nuovo prospetto delle aliquote sul Portale del Federalismo Fiscale, non ti preoccupare: per l’acconto di giugno si applicano le aliquote dell’anno precedente.

Chi non paga l’IMU?

L’abitazione principale – intesa come l’immobile in cui il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente – è esente dall’IMU se rientra nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Basta che manchi anche solo uno dei due requisiti (residenza anagrafica o dimora abituale) perché l’immobile sia considerato seconda casa a tutti gli effetti, con obbligo di pagamento.

Sono esenti anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma con un limite: massimo una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

Vale la pena ricordare la sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittima la norma che legava l’esenzione all’abitazione principale dell’intero nucleo familiare. Dal 2022 le coppie coniugate o unite civilmente che risiedono e dimorano in due abitazioni principali distinte possono beneficiare entrambe dell’esenzione.

Tra gli altri casi di esenzione previsti dalla legge:

• la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento o scioglimento del matrimonio (se non di lusso);
• l’unico immobile del personale delle Forze armate, di polizia, dei Vigili del fuoco e della carriera prefettizia (senza obbligo di dimora o residenza);
• una sola unità immobiliare dei cittadini italiani residenti all’estero iscritti all’AIRE, già pensionati nel Paese di residenza, a condizione che l’immobile non sia locato né dato in comodato.

Approfondisci leggendo Tutti i casi di esenzione IMU: guida aggiornata

Quali sono le novità 2026?

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto la possibilità per i Comuni di ridurre o azzerare l’IMU sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali o eventi eccezionali.

Il DM MEF del 6 novembre 2025 ha ampliato le condizioni per ottenere la riduzione sugli immobili inagibili: fino al 2025 l’agevolazione era prevista solo per le unità rese inutilizzabili da calamità naturali, con riduzione della base imponibile al 50%. Dal 2026 i Comuni possono estendere lo sconto anche a immobili inagibili per cause edilizie diverse.

I Comuni hanno ora la facoltà di premiare i proprietari di immobili a disposizione – abitazioni non locate e non concesse in comodato – con una riduzione dell’aliquota fino al 50%. Questa possibilità è però esclusa per gli immobili destinati ad affitti brevi (tipo Airbnb) o attività turistico-ricettive.

Un’altra agevolazione da conoscere: chi concede la casa in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado (genitori e figli) beneficia di un abbattimento del 50% della base imponibile, a condizione che il contratto sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

LEGGO pure Sgravi IMU su case al mare e in montagna: cosa prevede il nuovo decreto del MEF?

Come si paga l’IMU?

Il versamento avviene tramite Modello F24, con i codici tributo specifici a seconda del tipo di immobile. I principali sono:

• 3912 – IMU per abitazione principale (A/1, A/8, A/9) – quota comune;
• 3918 – IMU per altri fabbricati – quota comune;
• 3916 – IMU per aree fabbricabili – quota comune;
• 3914 – IMU per terreni – quota comune;
• 3925 – IMU per immobili produttivi categoria D – quota statale.

Il codice catastale del Comune va sempre indicato nel modello. Il versamento va calibrato sui mesi di effettivo possesso: se hai acquistato o venduto l’immobile nel corso dell’anno, l’imposta si calcola solo per i mesi in cui ne sei stato titolare.

Cosa rischi se non paghi

Chi non versa entro il 16 giugno può regolarizzare la propria posizione con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta in base ai giorni di ritardo: lo 0,083% al giorno per i primi 14 giorni; 1,25% tra il 15° e il 30° giorno; 1,39% tra il 31° e il 90° giorno. Oltre questi termini le sanzioni aumentano progressivamente. Non aspettare che sia il Comune a contattarti: l’accertamento IMU comporta sanzioni ben più pesanti.

Se hai dubbi sul calcolo, sulla tua situazione specifica o hai ricevuto un avviso di accertamento IMU, rivolgiti a un avvocato tributarista o a un esperto fiscale: ogni caso ha le sue peculiarità e un errore nel versamento può costare molto più dell’imposta stessa.

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