Vendita forzata: come funziona e che effetti ha

• In caso di inadempimento di un’obbligazione, il debitore risponde con tutto il suo patrimonio.
• Per soddisfare il suo credito, il creditore può aggredire un bene del debitore mediante la procedura di esecuzione forzata.
• Al pignoramento segue la vendita all’asta che consente di recuperare il credito tramite il ricavato della vendita.

La vendita forzata di un bene immobile è una procedura legale mediante la quale un creditore può soddisfare il suo credito attraverso la vendita coattiva del patrimonio immobiliare del debitore. Si tratta di un processo complesso, regolato da precise norme del codice di procedura civile e rappresenta una delle fasi più delicate del rapporto tra debitore e creditore. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio che cos’è la vendita forzata, come funziona e quali effetti produce.

Che cos’è la vendita forzata di un bene immobile?

La vendita forzata è una procedura giudiziaria prevista dall’ordinamento italiano, che consente ai creditori di soddisfare le proprie pretese patrimoniali, aggredendo coattivamente i beni del debitore, in particolare gli immobili.

È doverosa una premessa generale. Il sorgere di un’obbligazione a carico del debitore determina una conseguenza più generale che riguarda l’intero suo patrimonio. È il principio della responsabilità patrimoniale del debitore: questi risponde, infatti, dell’adempimento delle obbligazioni con tutto il suo patrimonio, ovvero con tutti i suoi beni, presenti e futuri.

In pratica, egli risponde con i beni facenti parte del suo patrimonio al momento in cui è sorto il debito, ma anche con i beni che ne entreranno a far parte in futuro. Tutti i beni, presenti e futuri del debitore, costituiscono una garanzia per il creditore. 

La responsabilità patrimoniale è essenzialmente preordinata all’eventualità che, una volta giunti al termine per adempiere, il debitore non esegua la prestazione e il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata. Se il credito ha per oggetto la consegna di una somma di denaro, in caso di inadempimento, la somma verrà recuperata in maniera coattiva sul patrimonio del debitore, avviando in primo luogo il pignoramento e successivamente provvedendo alla vendita forzata di un suo bene.

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Come si arriva alla vendita forzata?

Nasce in capo al creditore un potere di natura processuale a fronte del quale il patrimonio del debitore si trova in una posizione di soggezione, dovendo egli subire l’aggressione da parte del creditore.

Il creditore munito di titolo esecutivo (come una sentenza, un decreto ingiuntivo, o un altro atto giuridico che certifichi il diritto di credito) può chiedere al giudice l’espropriazione del bene del debitore e la sua successiva vendita tramite asta pubblica. Non è, infatti, possibile aggredire il patrimonio del debitore se non in forza di una sentenza di condanna passata in giudicato.

Ti potrebbe interessare Decreto ingiuntivo: significato, ricorso, opposizione e termine notifica

Quando si ricorre alla vendita forzata di un immobile?

La vendita forzata si verifica principalmente nei seguenti casi:

• inadempienza nel pagamento di mutui o finanziamenti garantiti da ipoteca;
• mancato pagamento di debiti fiscali o tributi locali;
• insolvenza verso fornitori o creditori privati;
• esecuzioni derivanti da cause civili con condanna al risarcimento.

È importante precisare che non è sufficiente il solo debito: il creditore deve possedere un titolo esecutivo e, in genere, aver notificato al debitore un atto di precetto, ossia un ultimo invito a pagare entro 10 giorni.

LEGGI ANCHE Casa con ipoteca: si può vendere o donare?

Come funziona la vendita forzata di un bene immobile?

L’esecuzione forzata è un procedimento complesso volto a permettere la realizzazione coattiva del diritto di credito, ovvero il diritto alla prestazione dovuta e il risarcimento del danno per la mancata prestazione. Il processo si articola in diverse fasi, regolamentate dagli articoli 555 e seguenti del Codice di procedura civile: esaminiamole.

Titolo esecutivo e atto di precetto

Il creditore deve essere munito di un titolo esecutivo, cioè un documento che attesti in modo certo l’esistenza del credito. A ciò segue la notifica dell’atto di precetto, con il quale si intima al debitore di pagare entro un termine perentorio (di norma 10 giorni).

Pignoramento immobiliare

Il pignoramento costituisce la prima fase del procedimento di esecuzione forzata vero e proprio. È l’atto con il quale il creditore, mediante ufficiale giudiziario, ingiunge al debitore di non disporre più dei beni pignorati. Gli atti di disposizione eventualmente compiuti non sono più efficaci nei confronti del creditore. Il pignoramento di un bene immobile si attua con la trascrizione nei registri immobiliari, al fine di risolvere eventuali conflitti con soggetti terzi in caso di atti di alienazione da parte del debitore. 

LEGGI pure Precetto e decreto ingiuntivo: quali sono le differenze? 

Vendita all’asta

La seconda fase è costituita dalla vendita all’asta, la quale attua un trasferimento coattivo del bene e dunque una vendita forzata. Dopo il pignoramento, il giudice dell’esecuzione nomina un custode giudiziario e un delegato alla vendita (solitamente un notaio o un avvocato), che si occupano della stima dell’immobile e della gestione della procedura d’asta.

La vendita può avvenire con due modalità:

1. vendita con incanto (meno usata): l’asta si svolge pubblicamente e ogni rilancio viene fatto in aula o in sede stabilita;
2. vendita senza incanto: il metodo più comune oggi, con offerte presentate in busta chiusa e aperte dal giudice.

Aggiudicazione e trasferimento

La terza e ultima fase è quella dell’attribuzione ai creditori del prezzo ricavato dalla vendita. In caso di mancato accordo, qualora vi sia una pluralità di creditori, l’attribuzione avverrà con un ordine di graduazione che terrà conto, ovviamente, delle cause legittime di prelazione. Una volta conclusa l’asta, l’immobile viene aggiudicato al miglior offerente. Il giudice emette un decreto di trasferimento, che funge da atto di compravendita e trasferisce la proprietà all’aggiudicatario.

Distribuzione del ricavato

Il ricavato della vendita viene destinato al pagamento dei creditori secondo l’ordine stabilito dalla legge: prima i creditori ipotecari o privilegiati, poi gli eventuali chirografari (senza garanzia).

Nel caso di obbligazione pecuniaria, non vi è identità tra ciò che il creditore doveva ottenere in origine (somma di denaro) e il bene che viene aggredito (un immobile). Al termine dell’esecuzione forzata, però, il creditore otterrà comunque, sempre e solo una somma di denaro. 

Scopri di più su Mutuo chirografario: cos’è, quali sono le caratteristiche, quanto dura

Effetti della vendita forzata su debitore e acquirente

La vendita forzata produce effetti sia nei confronti del debitore, sia nei confronti del compratore. Per il debitore si segnalano:

• la perdita del bene: il debitore perde la proprietà dell’immobile in modo definitivo.
• la possibile liberazione dal debito: se il ricavato dell’asta è sufficiente, il debito può essere estinto. In caso contrario, il debitore rimane comunque obbligato a pagare la parte residua;
• il rilascio dell’immobile da parte del debitore o degli altri soggetti che occupino l’immobile.

Per l’acquirente si producono i seguenti effetti:

1. trasferimento di proprietà a tutti gli effetti, anche in assenza del consenso del debitore;
2. cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti: il decreto di trasferimento estingue tutte le formalità preesistenti;
3. prezzo vantaggioso: spesso l’immobile viene aggiudicato a prezzi inferiori rispetto al valore di mercato.

Ti consigliamo anche Cosa succede dopo un’asta deserta: guida completa per chi ha la casa all’asta

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza