Intimazione di sfratto: cos’è e come funziona la procedura

Ricevere un’intimazione di sfratto è una situazione che genera molta ansia, spesso perché non si sa bene cosa aspettarsi. In questo articolo trovi informazioni utile per capire:

• quando il proprietario può avviare la procedura;
• come si svolge il procedimento davanti al giudice;
• cosa succede se l’inquilino non si presenta o non paga.

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Quando si può intimare lo sfratto

La legge prevede tre situazioni principali in cui il locatore (il proprietario che affitta) può ricorrere al procedimento di sfratto. La prima è la licenza per finita locazione, prevista dall’art. 657 del Codice di procedura civile: si usa prima della scadenza del contratto, per avvisare l’inquilino che il rapporto non verrà rinnovato. Vanno rispettati i termini previsti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

La seconda è lo sfratto per finita locazione, sempre disciplinato dall’art. 657 c.p.c.: si attiva dopo la scadenza, quando è esclusa la possibilità di tacita riconduzione del contratto.

La terza – probabilmente la più comune – è lo sfratto per morosità, regolato dall’art. 658 c.p.c.: scatta quando l’inquilino non paga il canone alle scadenze previste. In questo caso il proprietario può chiedere, nello stesso atto, anche un’ingiunzione di pagamento per i canoni già scaduti.

Esistono poi alcune situazioni meno note. Quando il godimento di un immobile è il corrispettivo – anche parziale – di una prestazione lavorativa, come accade per il portiere o il custode di uno stabile, l’intimazione può essere fatta al cessare del rapporto per qualsiasi causa (art. 659 c.p.c.). In quel caso, l’alloggio del portiere non è una locazione autonoma: cessa automaticamente con la fine del rapporto di lavoro.

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Quando lo sfratto non si può usare

Non tutte le situazioni sono compatibili con questo procedimento. Il procedimento di convalida di sfratto non è ammissibile quando il contratto è nullo per mancanza della forma scritta: il giudice non può esaminare un contratto nullo neppure in sede sommaria. Allo stesso modo, se il contratto non viene prodotto in giudizio, la convalida è preclusa, perché il giudice non può verificare l’importo del canone dovuto, né valutare la gravità dell’inadempimento.

Un altro elemento da non trascurare riguarda la legittimazione del locatore: non è necessario che sia il proprietario dell’immobile, ma deve essere titolare di un diritto che lo autorizzi a concedere il bene in godimento. Se, invece, è in corso una causa sulla proprietà dell’immobile, la convalida non può essere accolta.

Come si notifica lo sfratto

L’intimazione di sfratto deve essere notificata secondo le norme generali degli artt. 137 e seguenti del Codice di procedura civile, e non al domicilio eletto. Se la notifica non avviene direttamente nelle mani del destinatario, l’ufficiale giudiziario deve spedire anche un avviso tramite lettera raccomandata (art. 660, comma VII, c.p.c.).

Tra la notifica dell’intimazione e la data dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi (ridotti a 10 in caso di “pronta spedizione”, su istanza del locatore). L’atto deve contenere l’avvertimento esplicito all’inquilino: se non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto.

Una notifica irregolare può compromettere l’intero procedimento. La nullità della notifica, per violazione dell’art. 660, comma VI, c.p.c., inficia la convalida e viola il diritto di difesa garantito dall’art. 24 della Costituzione.

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Cosa succede se l’inquilino non si presenta all’udienza

Se l’inquilino (intimato) non compare all’udienza e non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone l’apposizione della formula esecutiva sull’ordinanza (art. 663 c.p.c.). Se invece è il proprietario a non presentarsi, gli effetti dell’intimazione cessano del tutto (art. 662 c.p.c.): il procedimento si estingue e l’intimazione perde ogni valore, compresa la possibilità di trasformarsi in titolo esecutivo.

Una situazione particolare si verifica quando l’inquilino compare e chiede il cosiddetto “termine di grazia”, cioè più tempo per sanare la morosità. In questo caso, con quella richiesta, l’inquilino riconosce implicitamente il debito e rinuncia a opporsi.

Se non paga entro il termine fissato dal giudice, viene emessa l’ordinanza di convalida. Il giudice non ha il potere di valutare se un piccolo ritardo nel pagamento sia “grave” o no: può solo fissare il termine entro i limiti minimi e massimi stabiliti dalla legge.

Il termine di grazia si applica solo alle locazioni abitative: non è previsto per gli immobili a uso diverso, come negozi o uffici.

Decreto ingiuntivo per i canoni scaduti

In caso di sfratto per morosità, il giudice può pronunciare – contestualmente – un separato decreto ingiuntivo per i canoni già scaduti e per quelli che scadranno fino al momento dell’effettivo rilascio dell’immobile (art. 664 c.p.c.). Il decreto è immediatamente esecutivo. Si può fare opposizione, ma questo non rimette in discussione la risoluzione del contratto.

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Cosa succede se l’inquilino si oppone?

Quando l’inquilino compare e solleva eccezioni – ma senza prove scritte a supporto – il giudice può emettere un’ordinanza di rilascio con riserva, su richiesta del locatore (art. 665 c.p.c.). L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione.

Se, invece, la contestazione riguarda l’ammontare del canone, il giudice può ordinare il pagamento della somma non contestata e concedere all’inquilino un termine massimo di 20 giorni per saldare il resto (art. 666 c.p.c.). Se non paga, viene emessa l’ordinanza di convalida.

Dopo la fase sommaria, se ci sono opposizioni, il procedimento prosegue con il rito ordinario delle locazioni. In questa fase le parti possono esercitare tutte le loro facoltà: il locatore può modificare le ragioni della domanda, l’inquilino può sollevare nuove eccezioni o proporre una domanda riconvenzionale.

La mediazione obbligatoria prevista dal D. Lgs. n. 28/2010 è condizione di procedibilità del giudizio di merito, ma va tentata dopo la fase sommaria, una volta pronunciate le ordinanze di rilascio.

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Come funziona l’opposizione tardiva

Se lo sfratto è stato convalidato in assenza dell’inquilino, quest’ultimo può ancora opporsi, ma solo se dimostra di non aver avuto conoscenza tempestiva dell’intimazione per irregolarità della notifica, oppure di non aver potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore (art. 668 c.p.c.).

Questa opposizione non è possibile dopo i 10 giorni dall’esecuzione dello sfratto (o dalla notifica del preavviso di rilascio). L’opposizione non sospende automaticamente il processo esecutivo, ma il giudice può disporlo con ordinanza, per gravi motivi.

Se lo sfratto è intimato per morosità, il locatore deve attestare in udienza che la morosità persiste al momento della convalida. Dichiarare il falso – per esempio sostenendo che l’inquilino non ha pagato quando invece ha versato i canoni, anche solo in parte – integra il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico, punito dall’art. 483 del Codice penale.

Che si sia proprietari o inquilini, rivolgersi a un avvocato specializzato in diritti reali e locazioni dall’inizio è la scelta più efficace per tutelare i propri diritti senza perdere tempo né denaro.

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