Decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati: come funziona

• Il ricorso per decreto ingiuntivo consente al proprietario di un immobile di richiedere un pagamento rapido dei canoni di locazione non pagati con un procedimento accelerato e senza dover risolvere il contratto di locazione.
• Il decreto ingiuntivo è emesso dal giudice su richiesta del creditore e, se non opposto entro un termine, diventa esecutivo.
• Lo sfratto per morosità è attivato dal proprietario contro l’inquilino che non paga regolarmente l’affitto, come stabilito dal contratto di locazione. Si propone di terminare il contratto di locazione e di recuperare il possesso dell’immobile.

La locazione di un immobile è una delle forme più comuni di contratto, ma non sempre le cose vanno come previsto. Quando il locatario smette di pagare i canoni di locazione, il proprietario si trova di fronte a una situazione difficile: come recuperare i soldi dovuti senza dover necessariamente ricorrere allo sfratto?

Esiste una soluzione giuridica rapida ed efficace: il ricorso per decreto ingiuntivo. Questa procedura permette di ottenere il pagamento dei canoni arretrati senza dover intraprendere un lungo e complesso processo di sfratto. Esaminiamo come funziona questo strumento legale e quali vantaggi offre ai proprietari immobiliari. 

Cos’è il ricorso per decreto ingiuntivo per canoni di locazione? 

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento emesso dal giudice su richiesta del creditore che consente di ottenere rapidamente un titolo esecutivo per la riscossione di somme di denaro. Nel caso dei canoni di locazione, il locatore può richiedere un decreto ingiuntivo se l’inquilino non paga i canoni dovuti, senza necessariamente avviare una procedura di sfratto.

I canoni di locazione sono quella prestazione periodica in denaro data come corrispettivo per il godimento di un bene appartenente ad altri e concesso in locazione. 

L’ingiunzione di pagamento per canoni di locazione è un procedimento a cognizione sommaria perché superficiale, cioè caratterizzato da un accertamento inaudita altera parte. Tuttavia, il superamento delle lungaggini legate alla complessità dell’ordinario giudizio di cognizione non deve comportare il sacrificio della fondamentale garanzia del contraddittorio.

Per conciliare le due contrapposte esigenze, il legislatore si è avvalso di un espediente: quello di articolare il procedimento in due fasi, a cognizione sommaria l’una, a cognizione piena l’altra. Si tratta, pertanto di un rito caratterizzato da un contraddittorio differito ed eventuale.

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Ricorso per decreto ingiuntivo 

L’ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati avviene in base alla seguente procedura:

1. il locatore, mediante un avvocato, presenta un ricorso per decreto ingiuntivo al giudice competente (Giudice di Pace o Tribunale) allegando la prova del credito (es. contratto di locazione, estratto conto);
2. il giudice, valutata la documentazione, emette il decreto ingiuntivo che reca l’ingiunzione di pagamento, cioè ordina al conduttore di pagare la somma dovuta entro il termine di 40 giorni;
3. il decreto ingiuntivo deve essere notificato al conduttore entro 60 giorni dalla sua emissione;
4. il conduttore può fare opposizione entro 40 giorni dalla notifica. In caso di opposizione, si apre un procedimento ordinario per verificare la fondatezza delle pretese del locatore (contraddittorio eventuale e differito con cognizione piena);
5. se il conduttore non paga e non fa opposizione nei termini stabiliti dalla legge , il decreto diventa esecutivo e il locatore può procedere con l’esecuzione forzata – per esempio con il pignoramento.

Vantaggi decreto ingiuntivo per canoni non pagati

I vantaggi per il locatore di procedere con un decreto ingiuntivo per i canoni di locazione non pagati senza ricorrere allo sfratto per morosità sono molteplici. Innanzitutto, questa procedura garantisce una certa rapidità, permettendo di ottenere un titolo esecutivo in tempi brevi.

In secondo luogo, è una soluzione economica poiché evita i costi e le lungaggini di una causa ordinaria e della procedura di sfratto. Infine, si rivela particolarmente efficace, in quanto consente di recuperare le somme dovute senza interrompere necessariamente il rapporto di locazione.

La possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni di locazione senza procedere con lo sfratto per morosità è confermato anche dalla giurisprudenza (Cass. sent. n. 2763 del 2016).

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Canoni di affitto non pagati: quando c’è lo sfratto?

In virtù dell’ art. 658 c.p.c. “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite dall’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nell’atto stesso l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.” 

In particolare, la procedura per convalida di sfratto è un procedimento giudiziario attraverso il quale il locatore chiede al giudice di ordinare al conduttore di lasciare l’immobile, solitamente a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione o della scadenza del contratto di locazione. 

Si tratta di un procedimento speciale, meramente facoltativo ed alternativo rispetto a quello ordinario, volto a conseguire in tempi brevi un titolo definitivo: l’ordinanza di convalida, e, in caso di opposizione, un provvedimento provvisorio, ma comunque sufficiente ad ottenere il rilascio dell’immobile, quale è l’ordinanza provvisoria di rilascio.

Di qui le tre previsioni della legge:

1. licenza per finita locazione, che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso;
2. sfratto, che si intima dopo la scadenza del contratto; 
3. sfratto per morosità, che si intima nel caso di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite. Lo sfratto per morosità viene convalidato a seguito dell’attestazione della persistente morosità, a prescindere dalla domanda di ingiunzione. 

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Come funziona la procedura di sfratto

La prima fase della procura di sfratto è l’intimazione di sfratto: il locatore, tramite il suo legale, notifica al conduttore un atto di intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione, invitandolo a presentarsi in tribunale per l’udienza. Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza indicata, debbono intercorrere termini liberi non minori di 20 giorni. La mancanza dell’invito all’intimato a comparire in udienza e dell’avvertimento che, se non compare o comparendo non si oppone, determina nullità dell’atto.

Segue poi l’udienza di comparizione: il giudice competente per il procedimento di sfratto è il Tribunale. Durante l’udienza, il giudice verifica le ragioni del locatore e le eventuali opposizioni dell’inquilino. Se non ci sono opposizioni valide, il giudice emette un’ordinanza di convalida di sfratto.

La convalida di sfratto, infine, è l’ordinanza di convalida, ovvero un provvedimento giurisdizionale irrevocabile con valore di cosa giudicata sostanziale per la risoluzione del rapporto. Il giudice dopo aver convalidato lo sfratto (indicando la data in cui il contratto ha termine), stabilisce anche la data del rilascio, ossia il momento a decorrere dal quale l’ordinanza potrà essere messa in esecuzione.

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Cosa succede dopo la convalida di sfratto per morosità? 

Dopo l’emissione da parte del giudice dell’ordinanza di convalida di sfratto per morosità, il conduttore deve rilasciare l’immobile entro il termine stabilito dall’ordinanza. Nel caso in cui il conduttore non rispetti questo termine, il locatore può procedere con l’esecuzione forzata dello sfratto.

In primo luogo, l’ordinanza di convalida deve essere notificata al conduttore per informarlo formalmente della decisione del giudice. A seguito dell’eventuale mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore, il giudice dispone l’intervento di un ufficiale giudiziario di eseguire lo sfratto. L’ufficiale giudiziario notifica all’inquilino un avviso di sloggio, che indica la data e l’ora in cui avverrà l’esecuzione.

Se l’inquilino non lascia volontariamente l’immobile, l’ufficiale giudiziario, eventualmente assistito dalle forze dell’ordine, procede allo sgombero forzato dell’immobile. Dopo lo sgombero, l’immobile viene riconsegnato al locatore, che può rientrare in possesso del bene. Nella fase esecutiva dello sfratto, il conduttore può presentare un’opposizione all’esecuzione forzata, ma deve fornire validi motivi giuridici. L’opposizione può ritardare il processo di sgombero.

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