La Multiproprietà

Il contratto di multiproprietà nasce sotto la spinta di esigenze di tipo turistico come un contratto atipico. Esso è stato disciplinato per la prima volta dal d. lgs. n. 427/98 e, più di recente, dal d. lgs. n. 79/2011. Le normative sono trasfuse nella disciplina contenuta negli articoli 69 e ss. del Codice del Consumo.

Ai sensi dell’art. 69 si intende per contratto di multiproprietà un contratto di durata superiore ad un anno, con cui un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.

Nella multiproprietà, dunque, un bene immobile viene a costituire l’oggetto di più diritti di uguale o analogo contenuto di cui sono titolari più soggetti. Il diritto di ciascun titolare si sostanzia nell’avere il pieno godimento e la piena disponibilità del bene immobile, limitatamente ad un determinato periodo di tempo.

Tipologie di multiproprietà

Esistono diversi tipi di multiproprietà:

1.  multiproprietà immobiliare;
2.  multiproprietà azionaria;
3.  multiproprietà alberghiera.

Vediamoli nel dettaglio.

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Multiproprietà immobiliare

La multiproprietà immobiliare consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

Multiproprietà azionaria

La multiproprietà azionaria consiste nell’intestazione di un complesso immobiliare ad una società per azioni, il cui capitale sociale sia costituito di azioni ordinarie e azioni privilegiate. Queste ultime attribuiscono al rispettivo titolare un diritto di godimento sull’immobile intestato alla società per un predeterminato periodo dell’anno.

Multiproprietà alberghiera

La multiproprietà alberghiera ricorre quando l’unità immobiliare oggetto del diritto turnario di godimento faccia parte di un complesso alberghiero gestito appunto da un’impresa alberghiera.

La natura giuridica del diritto del multiproprietario 

In diritto privato si ritiene che l’origine del contratto atipico di multiproprietà si fondi sull’art. 1322 c.c. che sancisce il principio di autonomia contrattuale tra le parti. Tale libertà contrattuale, ha permesso l’elaborazione di uno schema proprietario divergente rispetto a quello tipico di stampo civilistico, e dotato di caratteri suoi propri, quale è appunto il contratto di multiproprietà. Esso, dando luogo ad un diritto di proprietà limitato nel tempo, è privo dei caratteri dell’assolutezza e della perpetuità che tipicamente caratterizzano il diritto proprietario.

Tale ultima considerazione rende incerta la natura della multiproprietà (oltre a mettere in discussione il tradizionale principio di tipicità dei caratteri del diritto di proprietà).

In particolare, si è discusso in passato su quale sia la natura giuridica del diritto del multiproprietario. Ci si è chiesto, cioè, se esso abbia natura reale o obbligatoria.

La multiproprietà pare atteggiarsi a figura autonoma di diritto reale. Ma ad una tale configurazione potrebbe ostare il principio del numerus clausus dei diritti reali (seppur oggi quest’ultimo sia messo in crisi da una parte della dottrina). D’altro canto, però, le critiche fondate sulla asserita violazione del principio del numerus clausus perdono di peso se si considera che la multiproprietà è espressamente disciplinata dal Codice del Consumo e non è più lasciata alla libera autonomia privata.

Secondo la migliore dottrina, pertanto, la multiproprietà è un diritto reale, di conseguenza ha natura reale il diritto del multiproprietario.

A quale diritto reale è riconducibile la multiproprietà?

Prima tesi

Secondo una tesi, la multiproprietà viene ricondotta ad un vero e proprio diritto di proprietà. La tesi tradizionale configura la multiproprietà come un diritto di proprietà tuot court: si tratterebbe, cioè, di un diritto di proprietà limitato oltre che nello spazio anche nel tempo. Ma in senso critico vi sono quanti, sulla base di una lettura tradizionale dell’art. 832 c.c., ritengono connaturati al diritto di proprietà i caratteri tipici della pienezza, assolutezza ed esclusività. Pertanto le forti limitazioni che dalla disciplina normativa derivano in capo al multiproprietario, contrastanti con i richiamati caratteri, osterebbero alla tesi esposta.

Seconda tesi: multiproprietà e condominio

Una diversa tesi ha cercato di inquadrare la multiproprietà alla figura del condominio negli edifici (artt. 1117 e ss. c.c.). L’argomento a sostegno è rappresentato dalla presenza comune del regolamento tra i diversi aventi diritto, contenente la disciplina applicabile, che nel condominio è diretto a regolare i diritti spettanti ai condomini nelle parti comuni, mentre nella multiproprietà è diretto a regolare la turnarietà dell’esercizio dei diritti di proprietà in capo ai multiproprietari.

Le discipline, seppur aventi un oggetto diverso, vengono considerate affini in quanto entrambe mosse dall’intento di tutelare il diritto di proprietà di un soggetto dall’esercizio dell’altrui diritto di proprietà sulla medesima cosa. Sulla base di tale considerazione, infatti, la giurisprudenza ha esteso alla multiproprietà le azioni a tutela della proprietà, riconoscendo così in capo al multiproprietario la possibilità agire in giudizio per la tutela del suo diritto con le medesime azioni previste dagli artt. 948 e ss. c.c. per la tutela del diritto di proprietà.

Terza tesi: multiproprietà e comunione

La tesi migliore è quella che affianca la multiproprietà alla figura della comunione. Sulla base di questa tesi la multiproprietà viene concepita come una forma di comunione, dove la coesistenza sulla medesima cosa dell’uguale diritto di più persone si realizza mediante la scomposizione della cosa stessa in più quote. In esso, però, le quote spettanti ai diversi aventi diritto vengono ad atteggiarsi in maniera diversa rispetto allo schema tradizionale, ovvero vengono frazionate nel tempo.

Con la conseguenza che il diritto (quota) del multiproprietario è limitato ad un predeterminato arco temporale, all’interno del quale lo esercita in maniera piena, a differenza del diritto spettante al proprietario in comunione che viene esercitato in maniera frazionata ma in modo continuo nel tempo, e quindi con perpetuità.

La principale obiezione alla tesi, basata sulla indivisibilità della multiproprietà contrastante con la naturale divisibilità della comunione così come previsto dall’art. 1111 c.c., è stata superata grazie al disposto contenuto nell‘art. 1112 c.c., in cui il legislatore, affermando che lo scioglimento della comunione non può essere chiesto per quegli immobili che, se divisi, cesserebbero all’uso cui sono destinati, sembra dare piena legittimità nel nostro ordinamento ad una comunione indivisibile, cui è stata ricondotta la multiproprietà.

Peraltro, la giurisprudenza di legittimità (Cass. sent. n. 6352/2010) ha aderito all’orientamento maggioritario appena menzionato che individua nella multiproprietà una forma atipica di comunione. Nella sentenza menzionata, la Corte, esaminando i requisiti del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una multiproprietà, ha affermato che essendo quest’ultima una forma di comunione, è necessario individuare esattamente la quota millesimale dell’immobile in comproprietà, o quantomeno indicare elementi sufficienti per la sua determinazione, non essendo idonea a tal fine la semplice indicazione della quota e del periodo turnario di riferimento.

Nel nostro ordinamento, infatti, in cui il diritto di proprietà è concepito come perpetuo, il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo, ma semmai ciclica.

Multiproprietà – Domande frequenti

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