La Multiproprietà nel diritto privato: cos’è, come funziona, quando conviene, come si vende

• La multiproprietà è il diritto di godere di un immobile per un periodo determinato dell’anno, in comproprietà con altri titolari, disciplinato dagli artt. 69 e ss. del Codice del Consumo.
• Comporta diversi vantaggi (costo di acquisto ridotto rispetto a una casa vacanze), ma anche alcuni svantaggi consistenti, tra cui le spese di gestione che gravano anche sugli eredi.
• La legge permette di liberarsene con appositi strumenti, dal recesso entro 14 giorni alla rinuncia abdicativa davanti al notaio.

Hai mai ricevuto in eredità una settimana di vacanza in un residence che non hai mai visitato, insieme a una bolletta di spese condominiali da pagare ogni anno? È una situazione comune a molte famiglie italiane che, tra gli anni ’80 e ’90, hanno acquistato quote di multiproprietà come investimento per le vacanze. Oggi quello stesso bene può trasformarsi in un peso, tra costi di gestione crescenti e difficoltà a rivenderlo. Vediamo meglio come funziona questo istituto, quali obblighi comporta e come uscirne .

Cos’è la multiproprietà e come funziona

Il contratto di multiproprietà nasce per rispondere a esigenze di tipo turistico, come contratto atipico. È stato disciplinato per la prima volta dal d.lgs. n. 427/1998, in attuazione della direttiva europea 94/47/CE, e successivamente aggiornato dal d.lgs. n. 79/2011, che ha recepito la direttiva 2008/122/CE. Le due normative sono oggi confluite negli articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo (d.lgs. 206/2005).

Ai sensi dell’art. 69 del Codice del Consumo, si intende per contratto di multiproprietà un contratto di durata superiore a un anno, tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento, per più di un periodo di occupazione. Nel calcolo della durata si tiene conto anche di eventuali clausole di rinnovo tacito o proroga, proprio per evitare che il contratto aggiri la soglia minima di un anno.

Un bene immobile viene così a costituire l’oggetto di più diritti di uguale o analogo contenuto, di cui sono titolari più soggetti. Il diritto di ciascun titolare si sostanzia nel pieno godimento e nella piena disponibilità del bene, limitatamente a un determinato periodo di tempo ogni anno, in modo turnario rispetto agli altri comproprietari.

Si può utilizzare la parola “multiproprietà” nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicità solo quando il diritto oggetto del contratto è un diritto reale (art. 72, comma 1, Codice del Consumo). Quando invece si trasferisce un semplice diritto di godimento personale, si parla propriamente di “prodotto per le vacanze di lungo termine”, categoria comunque soggetta alla stessa disciplina consumeristica.

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Quali sono le tipologie di multiproprietà

Esistono diverse forme in cui la multiproprietà si manifesta nella prassi, quali:

• la multiproprietà immobiliare: consiste nell’acquisto della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto di uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno;
• la multiproprietà azionaria:prevede l’intestazione di un complesso immobiliare a una società per azioni, il cui capitale sociale comprende azioni privilegiate che attribuiscono al titolare un diritto di godimento sull’immobile per un periodo predeterminato dell’anno;
• la multiproprietà alberghiera: si ha quando l’unità immobiliare oggetto del diritto turnario fa parte di un complesso gestito da un’impresa alberghiera.

Esempio

Immagina un residence sul mare composto da 50 appartamenti. Ogni appartamento viene suddiviso in 52 quote settimanali, vendute a 52 acquirenti diversi. Tu acquisti la settimana dal 10 al 17 agosto: ogni anno, in quel periodo, hai diritto pieno ed esclusivo all’appartamento, mentre per le restanti 51 settimane ne resti comproprietario, ma senza poterne disporre. Le spese di manutenzione, pulizia e gestione delle parti comuni vengono ripartite tra tutti i 52 titolari in base alla propria quota, di norma tramite un amministratore incaricato.

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Quali sono i vantaggi e gli svantaggi della multiproprietà?

Prima di valutare l’acquisto (o la gestione di una multiproprietà già ricevuta in eredità), conviene conoscere i pro e i contro dell’istituto.

Tra i vantaggi rientrano il costo di ingresso più contenuto rispetto all’acquisto di un’intera casa vacanze, la possibilità di godere di una struttura già attrezzata e gestita da terzi, e in alcuni casi la possibilità di scambiare la propria settimana con altre destinazioni tramite i circuiti di scambio previsti dal contratto.

Gli svantaggi, però, sono spesso sottovalutati al momento dell’acquisto e comprendono:

• le spese di gestione (manutenzione, pulizie, imposte) sono dovute ogni anno, indipendentemente dall’effettivo utilizzo dell’immobile;
• la rivendita della quota è spesso difficile, poiché il mercato secondario delle multiproprietà è poco liquido e i prezzi si sono generalmente svalutati nel tempo;
• il diritto si trasmette agli eredi insieme ai relativi oneri, che non si estinguono con la morte del titolare originario;
• la gestione può risultare rigida in caso di controversie con l’amministratore o con gli altri comproprietari.

Quanti anni dura una multiproprietà?

Il contratto di multiproprietà deve avere, per legge, una durata minima di un anno (art. 69, comma 1, lett. a, Codice del Consumo). Nella prassi, però, i contratti sono quasi sempre di durata molto più lunga, spesso perpetua o comunque pluridecennale, e legata alla vita dell’immobile stesso: il diritto del multiproprietario tende infatti a caratterizzarsi per continuità e durata potenzialmente illimitata, salvo le cause di scioglimento previste dal contratto o dalla legge.

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Chi è il proprietario in una multiproprietà?

Sulla natura del diritto del multiproprietario si è discusso a lungo in dottrina, distinguendo tre tesi principali. Secondo la prima tesi, la multiproprietà configurerebbe un vero e proprio diritto di proprietà, limitato non solo nello spazio ma anche nel tempo. In senso critico, sulla base di una lettura tradizionale dell’art. 832 c.c., si obietta che il diritto di proprietà richiede pienezza, assolutezza ed esclusività, caratteri che la disciplina della multiproprietà limita fortemente.

Per la seconda tesi, la multiproprietà viene accostata al condominio negli edifici (artt. 1117 e ss. c.c.), per la presenza in entrambi gli istituti di un regolamento comune che disciplina i rapporti tra i diversi titolari. Su questa base, la giurisprudenza ha esteso al multiproprietario le azioni a tutela della proprietà previste dagli artt. 948 e ss. c.c.

La terza tesi è, oggi, quella prevalente: in pratica, la multiproprietà viene ricondotta alla figura della comunione (artt. 1100 e ss. c.c.), in cui le quote spettanti ai diversi titolari si frazionano nel tempo anziché in maniera continuativa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6352/2010, ha aderito a questo orientamento, affermando che nel contratto preliminare di compravendita di una multiproprietà occorre individuare esattamente la quota millesimale dell’immobile in comproprietà, non essendo sufficiente la sola indicazione del periodo turnario.

A conti fatti, comunque, ogni multiproprietario è comproprietario dell’intero immobile, secondo la propria quota millesimale, ma può esercitare il godimento pieno ed esclusivo solo nel periodo che gli è stato assegnato.

Si paga l’IMU sulla multiproprietà?

Sì. Il presupposto dell’IMU è il possesso dell’immobile, inteso come proprietà o altro diritto reale di godimento: ne consegue che anche nella multiproprietà l’imposta grava su ciascun titolare in proporzione alla propria quota.

Per gli immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale (di cui all’art. 69, comma 1, lett. a, del Codice del Consumo), la legge prevede una regola operativa specifica: il versamento materiale dell’imposta è effettuato dall’amministratore del bene, che preleva la somma necessaria dal fondo comune e la ripartisce tra i multiproprietari in base alle rispettive quote.

Questa regola è stata confermata con effetto retroattivo dal decreto legge 6 marzo 2014, n. 16, proprio per superare le incertezze applicative degli anni precedenti. In assenza di un amministratore, l’obbligo di versamento e ripartizione ricade su uno dei multiproprietari incaricato.

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La multiproprietà va dichiarata?

Per gli immobili situati in Italia, il multiproprietario possiede una quota di proprietà indivisa iscritta o iscrivibile al catasto dei fabbricati con attribuzione di rendita: in linea generale, i possessori di questo tipo di immobili sono tenuti alla dichiarazione dei redditi fondiari nel quadro RB del Modello Redditi Persone Fisiche, in proporzione alla quota posseduta. Nella pratica, la corretta gestione dichiarativa dipende dalle caratteristiche specifiche dell’atto costitutivo e va verificata con il proprio commercialista caso per caso.

Per le multiproprietà situate all’estero, invece, i residenti in Italia sono tenuti a dichiarare l’investimento nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, con applicazione dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero).

In caso di successione, la quota di multiproprietà rientra a pieno titolo nell’asse ereditario e va indicata nella relativa dichiarazione di successione, al pari di qualsiasi altro immobile posseduto dal defunto.

Le multiproprietà vanno in successione?

Sì. La quota di multiproprietà, in quanto diritto reale, si trasmette agli eredi al momento dell’apertura della successione, insieme ai relativi diritti e obblighi, incluse le spese di gestione arretrate e future.

La legge italiana non consente la rinuncia parziale all’eredità: l’accettazione o la rinuncia riguardano l’intero patrimonio del defunto, non i singoli beni. Chi accetta l’eredità acquisisce quindi anche la quota di multiproprietà e diventa responsabile del pagamento delle relative spese.

La società di gestione può agire per il recupero dei crediti anche nei confronti degli eredi. Per questo motivo, prima di accettare un’eredità che comprende una multiproprietà onerosa conviene sempre valutare con attenzione il rapporto tra attivo e passivo del patrimonio ereditario, eventualmente tramite un’accettazione con beneficio d’inventario.

Chi rinuncia all’intera eredità, invece, non acquisisce nessun diritto sul bene e non risponde dei relativi debiti: la rinuncia si effettua con dichiarazione scritta ricevuta da un notaio o dal Cancelliere del Tribunale, entro 10 anni dall’apertura della successione.

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Come liberarsi di una multiproprietà

Esistono più strade per uscire da un contratto di multiproprietà, a seconda del momento in cui ci si trova. Se il contratto è stato appena firmato, la via più semplice è il diritto di recesso. L’art. 73 del Codice del Consumo riconosce al consumatore un periodo di 14 giorni naturali e consecutivi per recedere dal contratto senza dover specificare il motivo e senza penali, decorrenti dalla conclusione del contratto o dal ricevimento dello stesso, se successivo. Se il venditore non ha fornito correttamente le informazioni obbligatorie previste dalla legge, questo termine può allungarsi fino a un anno.

Se, invece, il contratto è già consolidato da tempo, lo strumento principale è la rinuncia abdicativa: un atto notarile o una scrittura privata autenticata da un notaio, da trascrivere nei registri immobiliari, con cui il titolare abdica al proprio diritto di proprietà.

Il rinunciante si libera così della quota e delle relative spese, mentre gli altri comproprietari vedono accrescersi automaticamente la propria quota, senza potersi opporre, in applicazione del principio dell’accrescimento proprio della comunione (art. 1104 c.c.). La rinuncia comporta il pagamento dell’imposta di donazione e delle spese notarili per l’atto.

In alternativa, resta sempre possibile la vendita della propria quota a terzi, anche se il mercato secondario delle multiproprietà è spesso poco favorevole a chi vende.

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Come funziona la vendita o l’acquisto di una multiproprietà

L’acquisto di una quota di multiproprietà avviene tramite un contratto scritto, che deve contenere gli elementi informativi indicati dall’art. 71 del Codice del Consumo, tra cui l’identificazione precisa dell’immobile, del periodo di godimento e del prezzo. Prima della firma, il venditore è tenuto a consegnare al consumatore un documento informativo standard, secondo i modelli previsti dagli allegati alla normativa.

Per la vendita, il titolare può cedere la propria quota a un nuovo acquirente tramite atto notarile, con conseguente voltura catastale e comunicazione all’amministratore del bene. È bene sapere che l’art. 75 del Codice del Consumo vieta al venditore professionista di richiedere acconti o garanzie prima della scadenza del termine di recesso, a tutela del consumatore in fase di acquisto originario.

Chi valuta l’acquisto di una multiproprietà dovrebbe sempre verificare con attenzione lo stato delle spese pregresse, l’esistenza di eventuali contenziosi con l’amministrazione e le condizioni di recesso dal circuito di scambio, se previsto.

Hai una quota di multiproprietà da gestire, vendere o hai qualche dubbio sulla successione ricevuta? Prima di prendere qualsiasi decisione, verificare l’atto costitutivo e valutare le implicazioni fiscali e successorie richiede una consulenza legale personalizzata: rivolgiti a un avvocato per un’analisi puntuale della tua situazione.

Multiproprietà – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206);
• d.lgs. 9 novembre 1998, n. 427 (disciplina originaria);
• d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (attuazione direttiva 2008/122/CE);
• articoli 1100 e ss. del Codice civile (comunione);
• articoli 1117 e ss. del Codice civile (condominio negli edifici);
• articolo 1104 del Codice civile (accrescimento tra comproprietari);
• decreto legge 6 marzo 2014, n. 16 (disciplina IMU e TASI sui diritti a tempo parziale);
• Corte di Cassazione, sentenza n. 6352/2010.

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