Occupazione abusiva di immobili: cos’è cambiato e come difendersi

• L’occupazione abusiva degli immobili è un problema che attanaglia tante città italiane, come Roma e Milano, ma non si tratta di un tratto distintivo del nostro Paese.
• Il recente Decreto Sicurezza ha aggiunto al ben noto reato di occupazione di terreni ed edifici (art. 633 c.p.), anche un altro reato, titolato “occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui” (art. 634 bis c.p.).
• La legge dà la possibilità di contrastare gli abusivi con una serie di tutele, che possono civili o penali.

Occupare abusivamente un appartamento significa insediarsi nella casa di un’altra persona, senza esserne stati autorizzati, approfittando della sua assenza e magari forzando la serratura. 

Si può parlare di occupazione abusiva anche in quei casi in cui un inquilino con un contratto di affitto scaduto abbia deciso di barricarsi nell’immobile in affitto e di continuare a utilizzarlo, oppure lo stesso sia risultato inadempiente nei pagamenti dell’affitto, ma non abbia liberato l’appartamento, nonostante le diffide e le intimazioni da parte del proprietario. 

Negli esempi citati, e negli altri casi che rientrano nell’occupazione abusiva, non è possibile cacciare in autonomia l’abusivo con la forza, ma è necessario seguire una procedura ben precisa, consci del fatto che, per un po’ di tempo, non si avrà più una casa. 

Come ci si difende da un inquilino abusivo

Uno dei casi più frequenti di occupazione abusiva di un immobile viene commesso da un inquilino che non paga il canone di locazione concordato: in questo caso, è possibile ricorrere allo sfratto solo in presenza di un contratto di affitto regolarmente registrato. 

Il procedimento di sfratto viene completato in un paio di udienze e si concretizza con l’ordine da parte del giudice di liberare l’immobile: nel caso in cui ciò non dovesse accadere, ci sarà l’intervento dell’ufficiale giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto, avvalendosi del supporto della forza pubblica (se necessario). 

Diverso è invece il caso in cui non sia presente un contratto di affitto scritto e registrato o quello in cui l’occupazione dell’appartamento è avvenuta all’insaputa del proprietario. Che genere di tutele legali ha in queste evenienze il proprietario dell’immobile? 

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Occupare una casa è reato?

Nell’ordinamento giuridico italiano, l’occupazione abusiva è un reato, ma è anche un illecito civile, in base al quale si avrebbe diritto anche al risarcimento del danno subito a causa dell’occupazione abusiva. 

Il reato di occupazione abusiva è disciplinato dall’articolo 633 c.p., nel quale si legge che:

Chiunque invade arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a due anni o con la multa da 103 euro a 1.032 euro.

La pena aumenta:

1. se il fatto è commesso da più di cinque persone o da persona palesemente armata: in questa ipotesi, si applica la reclusione da due a quattro anni e della multa da 206 a 2.064 euro, e si procede d’ufficio;
2. se il fatto è commesso da due o più persone: in questo caso, invece, la pena per i promotori o gli organizzatori è aumentata

L’occupazione abusiva è tale quando nasce dalla volontà da parte dell’occupante di trarre vantaggio da un bene che non gli appartiene: l’ingresso momentaneo nella proprietà altrui rientra nel reato di violazione di domicilio, disciplinato dall’articolo 614 c.p.

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Occupazione arbitraria di immobile: cos’è

Il nuovo reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, disciplinato dall’art. 634 bis c.p., prevede invece la reclusione da 2 a 7 anni, nei confronti di chiunque occupa o detiene senza titolo, con violenza o minaccia, un immobile in cui si trova il domicilio di altre persone (e le sue pertinenze), impedendo al legittimo proprietario (o a chi vi abita legalmente) di potervi accedere.

La stessa pena si applica a chi:

• cede ad altre persone l’immobile occupato, per esempio affittandolo in nero;
• partecipa all’occupazione o riceve denaro per fare in modo che possa essere realizzata.

Anche in questo caso, si procede a querela della persona offesa, ma, se il delitto viene commesso nei confronti di una persona incapace, per età o infermità, allora si procede d’ufficio. La legge prevede una causa di non punibilità per l’occupante che si dimostri collaborativo nel liberare l’immobile.

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Come posso sporgere una denuncia penale per occupazione abusiva?

Chi subisce l’occupazione abusiva del proprio immobile può difendersi sia civilmente sia penalmente. In primo luogo, è possibile sporgere querela presso le forze dell’ordine, come la Polizia o i Carabinieri.

Partiranno dunque delle indagini e il rinvio a giudizio dell’occupante, che potrà essere punito con la reclusione o con il pagamento di una multa. Tuttavia, questa procedura non prevede che il soggetto in questione debba rilasciare forzatamente l’immobile occupato. In più, potrebbe essere piuttosto lunga e si potrebbe quindi restare senza una casa per molto tempo.

In una situazione simile la legge non consente inoltre di intervenire con lo sfratto per riprendere possesso del proprio immobile. Oltre alla denuncia penale, è possibile dunque intervenire:

1. con l’azione di reintegrazione;
2. con l’azione di rivendica

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1. Cos’è l’azione di reintegrazione

L’azione di reintegrazione, chiamata anche azione di spoglio, è disciplinata dall’articolo 1168 del Codice Civile e può essere intrapresa sia dal proprietario di un immobile, sia da un usufruttuario o dal conduttore. Tale azione possessoria deve essere necessariamente esercitata entro un anno dal momento in cui è avvenuta l’occupazione, o da quello in cui il proprietario del bene ne sia venuto a conoscenza. 

Sarà possibile ottenere la sentenza di reintegra dimostrando che, prima che si verificasse l’occupazione abusiva, si era i possessori del bene: l’azione di reintegrazione si distingue, pertanto, per essere un procedimento molto rapido. Una volta emanata la sentenza di reintegra del possesso, sarà possibile agire con l’esecuzione forzata qualora l’occupante continuasse a rifiutarsi di sgomberare l’immobile. 

Le cose si complicano e diventano lunghe se:

• l’abusivo si rifiuta di lasciare l’immobile;
• in questa evenienza, si dovrà chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario;
• nei fatti, significa che ci vorrà molto più tempo per riottenere la propria abitazione.

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2. Come funziona l’azione di rivendica

Qualora i termini di un anno per esercitare l’azione possessoria fossero ormai scaduti, sarà possibile procedere con un’azione di rivendica: si tratta di un’azione petitoria con la quale il proprietario ha la possibilità di rivendicare un bene in quanto di suo possesso. 

Quest’azione di tipo civile è imprescrittibile e permette a chi la esercita di ottenere anche il risarcimento del danno subito. La legge prevede che solo l’effettivo proprietario del bene possa agire con un’azione di rivendicazione. 

Il risarcimento del danno potrà essere ottenuto anche nel corso di un processo penale, costituendosi parte civile. Durante un’azione civile, invece, sarà sufficiente aggiungere alla domanda di rivendicazione del bene invaso in modo illegittimo anche quella per il risarcimento dei danni subiti e il rimborso delle spese legali sostenute per riottenere la propria casa. 

Qualora avessi bisogno di qualche chiarimento sulle procedure descritte o di ricevere supporto legale, ti invitiamo a contattare un avvocato per una richiesta di preventivo gratuita.

Occupazione abusiva casa privata: posso agire in autonomia?

Qualora il proprietario nell’immobile dovesse sorprendere l’occupante in flagranza dello spoglio, allora potrebbe agire al fine di ripristinare autonomamente il possesso, cercando però di non commettere il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.).

In cosa consiste lo sgombero immediato?

Un’altra novità introdotta dal Decreto Sicurezza – e che supera in un certo senso le procedura che abbiamo illustrato fin qui – è l’art. 321 bis del Codice di procedura penale, che regola lo sgombero immediato. In pratica, si rende possibile la restituzione forzata dell’immobile a chi lo detiene in modo legittimo già durante le indagini preliminari, senza dover dunque aspettare il termine di un procedimento civile o di un processo penale.

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