Come vendere casa con diritto di abitazione

• Il diritto di abitazione è il diritto reale di godere dell’immobile secondo i propri bisogni e necessità.
• Comporta la limitazione delle facoltà che spetterebbero al proprietario.
• La vendita dell’immobile è comunque consentita al proprietario, ma l’acquirente è tenuto a rispettare il diritto di abitazione che continua a gravare sull’immobile.

Vendere una casa gravata da diritto di abitazione può sembrare complicato, ma è perfettamente possibile. Tuttavia, è fondamentale conoscere gli effetti che questo diritto reale può avere sul valore dell’immobile, sulla sua commerciabilità e sulle possibilità di ottenere un mutuo. 

In questo articolo analizziamo cosa comporta il diritto di abitazione, se e come si può vendere l’immobile, cosa succede al valore di mercato, e in quali casi è possibile rinunciarvi (per esempio, nel caso del coniuge superstite).

Cos’è il diritto di abitazione

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento disciplinato dall’articolo 1022 del Codice Civile. Consente al titolare di abitare una casa altrui, limitatamente ai bisogni suoi e della propria famiglia. È un diritto strettamente personale, che non può essere ceduto, affittato o trasferito a terzi mediante atto tra vivi o mortis causa.

Spesso, questo diritto si costituisce in favore del coniuge superstite, che può continuare a vivere nella casa familiare anche se l’immobile è stato ereditato dai figli o da altri eredi. Il diritto di abitazione si costituisce con accordi contrattuali, atti di donazione o provvedimenti giudiziari.

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Vendere casa con diritto di abitazione: si può?

Un immobile gravato da diritto di abitazione si può vendere, ma con delle importanti limitazioni poiché il proprietario conserva la possibilità di alienare il bene senza che la vendita estingua il diritto di abitazione. Questo significa che l’acquirente subentra nella posizione del venditore, accettando che l’immobile sia occupato dal titolare del diritto.

Di conseguenza, la vendita è possibile, ma sarà difficile trovare un acquirente disposto ad acquistare una casa che non potrà utilizzare finché il diritto di abitazione non verrà meno. Potrebbe pertanto essere utile consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare al fine di evitare di incorrere in spiacevoli sorprese e vanificare i propri obiettivi.

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Quali sono le cause di estinzione del diritto di abitazione

Le situazioni che determinano la cessazione del diritto di abitazione sono:

• la morte del titolare del diritto – il diritto di abitazione è personale e intrasferibile; quindi, si estingue automaticamente con la morte del titolare (art. 1022 c.c.);
• la scadenza del termine (se previsto) – in casi eccezionali, il diritto di abitazione può essere costituito per un tempo determinato (es. 10 anni). In tal caso, si estingue alla scadenza del termine;
• la rinuncia da parte del titolare, che può rinunciare formalmente, con atto scritto, spesso autenticato da notaio o trascritto nei registri immobiliari;
• la consolidazione – se il titolare del diritto di abitazione acquista la piena proprietà dell’immobile, il diritto si estingue per riunione nella stessa persona della proprietà e del diritto di abitazione (cosiddetta confusione);
• il perimento dell’immobile – se l’immobile oggetto del diritto di abitazione viene distrutto (es. per incendio o crollo), il diritto si estingue automaticamente;
• la decadenza per abuso del diritto o uso contrario alla legge o al titolo – se l’abitatore viola le condizioni d’uso (es. affitta l’immobile, lo danneggia, ne fa un uso diverso da quello abitativo), il proprietario può chiedere la decadenza del diritto, rivolgendosi al giudice.
• l’espropriazione per pubblica utilità – in caso di esproprio dell’immobile da parte dello Stato, il diritto si estingue, con eventuale indennizzo per l’abitatore.

Coniuge superstite e diritto di abitazione

Uno dei casi più comuni riguarda il coniuge superstite, che ha diritto a restare nell’abitazione familiare (art. 540 codice civile), anche se l’immobile passa agli eredi.

Se gli eredi vogliono vendere la casa ereditata, ma questa è ancora abitata dal coniuge, si pongono due opzioni:

1. aspettare che il coniuge rinunci spontaneamente al diritto (spesso in cambio di un compenso o di un trasferimento in un altro alloggio);
2. proporre un accordo; per esempio, gli eredi possono offrire una somma in denaro in cambio della rinuncia, così da rendere vendibile l’immobile.

Va precisato che il coniuge superstite non può essere costretto a rinunciare, ma solo indotto a farlo con una proposta vantaggiosa.

Deprezzamento immobile per diritto di abitazione

La presenza di un diritto di abitazione deprezza l’immobile. Il motivo è semplice: l’acquirente non può disporre liberamente dell’abitazione fino all’estinzione del diritto, il che rappresenta un limite importante. Facciamo un esempio pratico.

Se il valore di mercato di una casa libera è di 200.000 euro, ma è gravata da un diritto di abitazione a favore di una persona di 75 anni, il valore effettivo di vendita potrebbe scendere anche del 30-50%, a seconda delle stime attuariali. L’acquirente, infatti, dovrà attendere l’estinzione del diritto per poterla abitare o rivendere.

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Concessione mutuo con diritto di abitazione: è possibile?

In linea generale, le banche non concedono mutui per acquistare immobili gravati da diritto di abitazione, per le stesse ragioni che scoraggiano molti acquirenti.

Il diritto di abitazione rappresenta un limite sostanziale alla disponibilità dell’immobile in quanto non è possibile occuparlo finché è in vigore il diritto, non è possibile affittarlo e non è facilmente rivendibile.

Tutti questi fattori rendono il bene meno appetibile per le banche, che, in caso di insolvenza del mutuatario, potrebbero trovarsi con un immobile difficile da liquidare.

Per risolvere il problema, è comunque possibile prevedere delle garanzie alternative (fideiussioni, co-intestatari con redditi elevati) o l’estinzione preventiva del diritto di abitazione prima della concessione del mutuo.

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Come vendere una casa con diritto di abitazione

Chi possiede un immobile con diritto di abitazione può valutare diverse soluzioni per riuscire a vendere la casa abitata da terze persone, quali:

• la vendita della nuda proprietà. Il proprietario può vendere la nuda proprietà, lasciando in vita il diritto di abitazione. Questa operazione è lecita, ma, come abbiamo potuto vedere, l’acquirente dovrà attendere l’estinzione del diritto per godere del bene. È sicuramente un’opzione interessante per investitori pazienti;
• la rinuncia volontaria del diritto. Il titolare del diritto può decidere di rinunciare formalmente all’abitazione, magari in cambio di una somma pattuita con il venditore. In questo caso l’immobile torna libero da persone e cose e può essere venduto senza alcun ostacolo e a pieno valore.

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