Mutuo ipotecario: cos’è, chi può richiederlo e quali sono i costi da sostenere

• Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine (5-30 anni) garantito da un’ipoteca iscritta su un immobile, che conferisce alla banca un diritto di prelazione sul bene.
• Generalmente copre fino all’80% del valore dell’immobile (o del prezzo di acquisto, se inferiore), come previsto per il mutuo fondiario dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB).
• Tra i costi previsti ci sono gli interessi, le spese di istruttoria, quelle di perizia e l’imposta sostitutiva.

Il mutuo ipotecario è lo strumento finanziario più diffuso in Italia per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, in particolare l’abitazione principale. Tecnicamente, si tratta di un contratto di mutuo (disciplinato dal Codice Civile) arricchito da una garanzia reale: l’ipoteca, che tutela la banca in caso di mancato rimborso del debito. Analizziamo nel dettaglio i requisiti normativi, i costi e le procedure da seguire, con particolare attenzione alle tendenze attuali.

Cos’è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine, la cui durata standard varia solitamente dai 5 ai 30 anni. La caratteristica distintiva, che lo rende “ipotecario”, è l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che si sta acquistando (o su un altro immobile di proprietà) a favore dell’istituto di credito.

L‘ipoteca è l’unica forma di garanzia reale richiesta per l’erogazione del mutuo. Attribuisce alla banca due diritti fondamentali, ovvero:

1. il diritto di espropriare il bene vincolato a garanzia del credito;
2. il diritto di essere soddisfatta in via preferenziale sul prezzo ricavato dalla sua eventuale vendita forzata.

È cruciale notare che l’ipoteca viene iscritta per un valore maggiorato, che può variare tra il 150% e il 200% del capitale erogato, per coprire anche spese, interessi di mora e oneri procedurali in caso di insolvenza. Nonostante il vincolo, l’immobile rimane nella piena disponibilità del proprietario, che può continuare ad abitarlo, affittarlo o, teoricamente, venderlo.

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Che differenza c’è tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario?

Una categoria particolare di mutuo ipotecario è il mutuo fondiario, definito dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB).

Questo tipo di finanziamento offre condizioni più vantaggiose (per esempio su tassi e imposte) a condizione che:

• l’importo non superi l’80% del valore dell’immobile o del costo delle opere (il cosiddetto Loan-to-Value o LTV);
• la durata sia superiore a 18 mesi.

Chi può richiedere un mutuo ipotecario?

La banca valuta la richiesta di mutuo basandosi principalmente su due fattori:

1. il merito creditizio del richiedente;
2. il valore dell’immobile.

L’importo massimo finanziabile si basa sul rapporto tra il capitale erogato e il valore dell’immobile ipotecato (determinato tramite perizia). Sebbene per il mutuo ipotecario la legge non imponga un limite rigido, nella pratica bancaria il tetto è quasi sempre l’80%.

Secondo i dati del 2024, il rapporto medio tra capitale erogato e valore di scambio delle abitazioni, si è attestato a oltre il 77%.

Per ottenere un mutuo, la banca valuta i seguenti requisiti:

• requisiti reddituali: il reddito deve essere sufficiente a sostenere il rimborso – come regola generale, la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito mensile netto;
• requisiti finanziari: il mutuatario non deve essere segnalato come “cattivo pagatore” presso la Centrale dei Rischi o la CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria);
• limiti di età: la somma della durata del mutuo e dell’età del mutuatario al momento dell’estinzione non deve generalmente superare i 78-80 anni.

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Quanto costa stipulare un mutuo ipotecario?

Oltre al capitale e agli interessi, il mutuatario deve sostenere diversi oneri accessori e fiscali. Di seguito sono riepilogati i costi fissi e variabili stimati per un mutuo ipotecario medio:

I tassi di interesse (TAN) sono composti da un tasso di riferimento (come l’Euribor per il variabile o l’IRS per il fisso) e dallo spread bancario. Nel 2024, si è registrata una discesa del tasso medio iniziale applicato sui mutui per l’acquisto di abitazioni, attestandosi al 3,60%. Per il 2025, si osserva un ulteriore lieve calo: il tasso fisso si è stabilizzato intorno al 3,04%. La media del TAEG per le migliori offerte di mutuo prima casa a tasso fisso si aggira tra il 3,48% e il 3,61%.

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Cosa succede in caso di mancato pagamento delle rate?

L’ipoteca serve proprio a tutelare la banca in caso di inadempienza del mutuatario. Il TUB prevede che la banca possa risolvere il contratto, chiedendo la restituzione immediata dell’intero debito residuo, quando il mutuatario si trovi in ritardo (tra 30 e 180 giorni dalla scadenza) nel pagamento delle rate per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale.

Una volta risolto il contratto, se il cliente non riesce a saldare il debito, l’istituto di credito ha il diritto di procedere con il pignoramento dell’immobile ipotecato e la successiva vendita all’asta.

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Come si richiede il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario richiede obbligatoriamente la forma dell’atto pubblico e la presenza del notaio. Il professionista ha il compito di:

• garantire la validità legale del contratto;
• verificare che l’immobile sia libero da altri vincoli, privilegi o iscrizioni pregiudizievoli prima di iscrivere l’ipoteca a favore della banca.

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