Abitazione principale vs prima casa: che differenza c’è?

• Per prima casa si intende l’immobile acquistato per primo, generalmente con le agevolazioni fiscali prima casa.
• L’abitazione principale è, invece, l’immobile ove si stabilisce la residenza e si dimora abitualmente.
• In alcuni casi, l’abitazione principale e la prima casa possono coincidere in un unico immobile.

Capita con una certa frequenza che concetti come prima casa e abitazione principale siano utilizzati erroneamente come sinonimi. In realtà, si tratta di definizioni che, da un punto di vista giuridico, descrivono situazioni ben diverse con differenti conseguenze anche da un punto di vista fiscale.

Molto spesso, comunque, un unico immobile è sia prima casa sia abitazione principale. Distinguere i due concetti è importante e necessario per capire in relazione a quale immobile occorre versare i tributi locali, come l’IMU, o su quale casa o appartamento è possibile intervenire, per esempio, con lavori di ristrutturazione, fruendo delle agevolazioni fiscali.

Quando un’abitazione è considerata prima casa?

Per prima casa si intende un immobile adibito ad abitazione, che sia stato acquistato con un atto di compravendita immobiliare o ottenuto in eredità, oppure in donazione per primo, da un punto di vista temporale.

In altri termini, la prima casa è il primo immobile di cui un soggetto acquisisce la proprietà. Gli immobili, eventualmente acquistati in un secondo momento, da un punto di vista cronologico, possono essere generalmente definiti seconde case. 

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Quali sono i requisiti della prima casa?

Oltre a un criterio meramente temporale, un immobile, per qualificarsi come prima casa, deve avere altri requisiti, che riguardano specificamente l’unità immobiliare.

L’immobile prima casa deve infatti essere:

1. iscritto a catasto nella categoria degli immobili destinati a uso abitativo e assimilate, come uffici e studi privati, a eccezione delle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (Uffici e studi privati). Gli immobili iscritti in A1 e A8, anche se acquistati per primi, non possono considerarsi prima casa perché considerati immobili di lusso e, pertanto, non possono fruire delle agevolazioni fiscali. Allo stesso modo, gli uffici e gli studi non possono classificarsi come prima casa, poiché non possono essere adibiti ad abitazione, ma sono funzionali per altri scopi, principalmente lavorativi;
2. l’unico immobile di proprietà presente in un Comune.

Oltre ai requisiti appena descritti, vi sono poi altre condizioni soggettive che riguardano l’acquirente. Questi non deve essere proprietario né in comunione con il coniuge o per quote di altro immobile su tutto il territorio nazionale, né deve vantare altro diritto reale (uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà).

LEGGI pure Diritti reali immobiliari: cosa sono e a cosa servono

Prima casa e immobile pre-posseduto

Per considerare un immobile come prima casa è necessario non essere proprietari di altro immobile. In alcuni casi, tuttavia, la legge riconosce la possibilità a favore di un acquirente, già proprietario di un immobile, di acquistare altra unità abitativa con le agevolazioni prima casa.

Sul punto, è intervenuto il Legislatore fiscale, stabilendo che le agevolazioni prima casa trovano applicazione in caso di acquisto di immobile da destinare ad abitazione, anche allorquando si possegga un altro immobile, ubicato nel medesimo Comune, ma tale immobile non risulti idoneo all’uso abitativo. 

Ne consegue che, in caso di inidoneità dell’immobile pre-posseduto all’uso abitativo, in sede di acquisto di ulteriore unità abitativa, trovano applicazione le agevolazioni prima casa.

Sulla non idoneità è intervenuta, nel tempo, la Corte Costituzionale che, con la sentenza 2 febbraio 2018, n. 2565, ha affermato che è possibile acquistare la seconda casa, senza prima vendere la prima, usufruendo delle agevolazioni prima casa, se tale immobile è non più idoneo all’uso di abitazione principale, in presenza di cause di natura oggettiva (come, per esempio, nel caso in cui un edificio sia reso inagibile e/o pericolante a causa di un terremoto) o di natura soggettiva (quale può essere un infortunio che comporti difficoltà di movimento e deambulazione e si sia proprietari di un immobile senza ascensore o senza percorsi agevolati per l’accesso).

Scopri di più su Modello di compravendita tra privati: cosa deve contenere il preliminare

Agevolazioni prima casa: quali sono

Il concetto di prima casa è collegato alle c.d. agevolazioni prima casa. In sede di compravendita, l’acquisto della prima casa è agevolato da un punto di vista fiscale. Ciò significa che, se si acquista la prima casa, è possibile ottenere un consistente risparmio in termini di imposte, variabile in base al soggetto che cede l’immobile.

Se si acquista un immobile da un privato, all’atto di compravendita, si applicano i seguenti tributi:

• imposta di registro nella misura del 2% del valore catastale dell’immobile (anziché al 9% per le seconde case);
• imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa, pari a euro 50 ciascuna.

Se, invece, si acquista un immobile da una società, per esempio l’impresa che ha costruito l’edificio all’interno del quale si trova l’immobile da acquistare con le agevolazioni prima casa, la vendita è soggetta a IVA e si pagano i seguenti tributi:

1. imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa pari a euro 200 ciascuna;
2. IVA calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4%.

Infine, se l’immobile da destinare a prima casa è trasferito per successione o donazione, si applicano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, pari a euro 200.

Ti potrebbe interessare Agevolazioni prima casa under 36: c’è una proroga?

Quando una casa diventa abitazione principale

L’abitazione principale è, invece, disciplinata da diverse norme giuridiche di natura fiscale e civile. L’abitazione principale è l’immobile nel quale la persona fisica, che la possiede, perché vanta un diritto di proprietà o altro diritto reale, dimora abitualmente, anche insieme ai suoi familiari.

Altra norma fiscale di riferimento, per l’individuazione del concetto di abitazione principale, è l’art. 13, D.L. l 6 dicembre 2011 n. 201, secondo cui per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per semplificare, ne deriva che, da un punto di vista fiscale, l’abitazione è l’immobile ove:

• si stabilisce la residenza;
• si dichiara di dimorare abitualmente nel tempo.

Ai sensi dell’art. 43 c.c. la residenza è il luogo in cui la persona ha la dimora abituale.

Ti potrebbe interessare Residenza e domicilio: differenze anagrafiche e fiscali

Differenza fra abitazione principale e prima casa

Sulla base di quanto sopra rilevato, la differenza fra abitazione principale e prima casa è di tutta evidenza. L’abitazione principale, da un punto di vista fiscale, è l’immobile dove si ha sia la residenza sia la dimora, mentre la prima casa è l’immobile che è semplicemente acquistato per primo, generalmente con le agevolazioni prima casa.

In tale ultimo caso, si realizza quanto accennato in precedenza, ovvero che un medesimo immobile sia abitazione principale e allo stesso tempo prima casa.

Ciò si verifica quando si acquista per la prima volta un immobile con le agevolazioni prima casa e, in tale immobile, si stabilisca la residenza e il domicilio. 

Come dimostrare che un immobile è abitazione principale

Sotto il profilo fiscale, dimostrare che un immobile è abitazione principale consente di ottenere l’esenzione dal pagamento di alcuni tributi, come l’IMU (imposta comunale sugli immobili).

Per tale motivo, se non vi sono particolari difficoltà a dimostrare che un immobile sia prima casa, poiché è sufficiente provare di non aver altri immobili intestati acquistati con le agevolazioni, più complicata potrebbe rivelarsi la dimostrazione della sussistenza di tutti i presupposti per qualificare un immobile come abitazione principale.

La residenza è dimostrata da un certificato di residenza, nel quale risulti che il proprietario (anche eventualmente insieme al suo nucleo familiare) vi stabilisca la residenza. La dimora si può documentare mediante contratti e fatture relative alla fornitura di servizi domestici, quali gas, energia elettrica, linea telefonica. 

È necessario che tali contratti e forniture coprano l’intero anno e non siano riservati solo a specifici e limitati periodi, come le vacanze estive, poiché ciò attesterebbe che l’immobile non sia utilizzato come abitazione principale, ma come casa per le vacanze. 

Per tale motivo, le case al mare o in montagna difficilmente possono essere considerate abitazione principale ed essere quindi esenti dal pagamento dell’IMU, poiché non rispettano il requisito della dimora abituale. A questo proposito, approfondisci leggendo IMU: cos’è, quando e come si paga

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza