Ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario: come si dividono

• Quando un immobile viene concesso in locazione, è bene sapere che le spese e gli oneri dell’appartamento vanno ripartiti tra proprietario ed inquilino.
• In sostanza, ciò significa che vi sono spese che devono essere sostenute dall’inquilino e spese di competenza del proprietario.
• Per conoscere, si dovrà fare affidamento a quanto contenuto nel Codice civile.

Quando si prende in locazione un locale ad uso abitativo, ci si chiede in che modo si dovranno affrontare le spese relative all’immobile e se queste devono essere sostenute dall’inquilino o dal proprietario.

La legge disciplina questo importante aspetto della locazione all’art. 1576 del codice civile. La norma menzionata stabilisce che il locatore (cioè il proprietario che concede in locazione il suo bene) deve provvedere durante la durata della locazione a tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono di competenza del conduttore (ossia dell’inquilino).

Come si dividono le spese tra inquilino e proprietario?

La legge stabilisce che sono di competenza del proprietario le spese di straordinaria manutenzione. Invece, sono di competenza dell’inquilino le piccole riparazioni, ossia le spese di ordinaria manutenzione. Il criterio principale, dunque, per distinguere le spese di competenza del proprietario e quelle di competenza dell’inquilino è il tipo di spesa, straordinaria o ordinaria.

Ma quali sono, in concreto, le spese che devono essere sostenute dall’inquilino e quali quelle del proprietario? Quali sono i criteri per distinguere le spese di piccola manutenzione da quelle di competenza del proprietario?

Al riguardo, innanzitutto, la legge sulle locazioni di immobili urbani (legge n. 392/1978) stabilisce che il conduttore deve sostenere le spese di pulizia, riscaldamento, energia elettrica, acqua e condizionamento dell’aria.

L’inquilino, inoltre, è tenuto al pagamento delle spese necessarie per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e spese di fornitura dei servizi comuni.

Inoltre, la legge stabilisce che, se vi è un ascensore, il conduttore provvede al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione dello stesso (quelle di straordinaria sono a carico del proprietario). Nel caso in cui vi fosse un servizio di portineria, il conduttore se ne deve far carico nella misura del 90%.

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Come ripartire le spese condominiali tra proprietario e inquilino?

La legge stabilisce soltanto che il proprietario/locatore è obbligato al pagamento delle spese straordinarie, mentre l’inquilino è tenuto al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione.

Tuttavia, non specifica quando si possa parlare di straordinaria e quando di ordinaria manutenzione. È importante chiarire questo aspetto, perché non sempre in concreto è agevole distinguere i due tipi di spesa.

Innanzitutto, è opportuno operare una distinzione tra:

1. spese condominiali;
2. spese relative all’appartamento locato.

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1. Spese condominiali

Se l’immobile oggetto di locazione fa parte di un complesso condominiale, si presenterà il problema del pagamento delle spese condominiali. Al riguardo, la normativa prima indicata stabilisce che il conduttore è obbligato a pagare le spese di pulizia, corrente elettrica, gas, riscaldamento e ascensore, nonché quelle relative alla gestione degli spazi comuni.

Ciò a condizione che non si tratti di spese di straordinaria manutenzione che competono al proprietario. Per esempio, saranno a carico dell’inquilino le spese relative al riscaldamento condominiale, ma le spese necessarie per il cambiamento degli impianti saranno di competenza del proprietario/locatore.

È bene comunque chiarire che l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio è il proprietario. Pertanto, il condominio può legittimamente richiedere il pagamento di quanto dovuto a titolo di spese ordinarie al proprietario, che sarà obbligato a pagare. Tuttavia, dopo il pagamento, il proprietario potrà richiedere all’inquilino quanto dovuto: avrà così diritto di rivalsa nei suoi confronti.

Il mancato pagamento di queste spese da parte del conduttore integra, in ogni caso, inadempimento contrattuale. La conseguenza è che, se l’inadempimento si protrae per più di due mensilità, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.

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2. Spese relative all’immobile locato

Per quanto riguarda le spese dell’appartamento oggetto del contratto di locazione, anche qui vale il criterio che si basa sul carattere ordinario o straordinario della spesa. Nel primo caso è di competenza dell’inquilino, nel secondo del proprietario.

Si ritiene generalmente che sono ordinarie quelle spese dovute all’uso o al normale deterioramento del bene: piccole riparazioni degli impianti di riscaldamento, idrico, elettrico e manutenzione di pareti, soffitti e pavimenti.

Sono a carico del proprietario quelle spese dovute ad eventi imprevedibili o che riguardano la sostituzione degli impianti perché vecchi o il loro adeguamento alla normativa vigente.

Nel caso in cui non si riesca a stabilire l’origine della spesa, e quindi a determinare se si tratti di spesa a carattere ordinario o straordinario, sarà il conduttore tenuto al pagamento.

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Tabelle ripartizione spese proprietario inquilino

Proprio per evitare l’insorgere di contrasti tra inquilini e proprietari relativi al pagamento di determinate spese è stato firmato un accordo tra Confedilizia, in rappresentanza dei proprietari, e Sunia-Sicet-Uniat, per gli inquilini, registrato a Roma il 30 aprile 2014.

L’accordo raggiunto è importante per la possibile e auspicata riduzione del contenzioso tra inquilini e proprietari, attraverso una maggiore chiarezza e certezza nell’indicazione dei rispettivi oneri.

L’accordo, infatti, contiene tutto un elenco di spese (ascensore, autoclave, impianti di illuminazione, riscaldamento, parti comuni, ecc.), indicando specificamente quali siano di competenza del proprietario e quali dell’inquilino.

Queste tabelle distinguono tra spese condominiali e spese relative all’appartamento. Vediamole nel dettaglio qui sotto, dove C sta per Conduttore/inquilino e L per Locatore/proprietario.

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Clicca qui per scaricare la tabella delle spese in pdf Tabella oneri

Per qualsiasi dubbio o approfondimento in materia, ti invitiamo a rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale e locazioni.

Ripartizione spese inquilino proprietario – Domande frequenti

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