Risarcimento danni: quando la responsabilità è del condominio

• Il risarcimento danni può essere chiesto anche in sede di responsabilità condominiale.
• Le liti condominiali sono la principale causa di conflitti in sede giudiziaria. I nostri tribunali sono inondati di cause in materia.
• Una delle cause principali di liti condominiale è quella dovuta ad infiltrazioni nel lastrico solare.

Negli ultimi anni, sono considerevolmente aumentate le liti condominiali. Vivere in condominio non è sempre semplice: presuppone la convivenza e la condivisione di spazi tra soggetti, sostanzialmente, estranei.

Le cause condominiali sono generalmente le più intricate, perché non consentono sempre di capire a chi addossare la responsabilità: a volte i danni possono essere imputabili a tutti i condomini, in altri casi, invece, al singolo condomino.

Quali sono questi casi di risarcimento per danni in condominio? Di seguito, una breve trattazione in materia, esaminando alcuni esempi ricorrenti per aiutarti a capire come tutelarti.

Risarcimento danni tra condomini: di chi è la colpa?

Le liti nei condomini sono all’ordine del giorno. La causa di questa frequente litigiosità non è solo da ricercare nella natura rissosa di alcuni condomini. È invece il modo di essere del condominio, la sua struttura giuridica, a determinare questa proliferazione di liti, che spesso vanno a finire nelle aule dei tribunali.

Un condominio, infatti, è quella costruzione in cui, in un medesimo edificio, coesistono sia diverse unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini, sia parti comuni a tutti i condomini, che sono serventi rispetto alle singole abitazioni. Per esempio, l’appartamento al primo piano appartiene a Tizio, quello al secondo ai coniugi Caio e Sempronio, ma le scale, gli ascensori, il cortile antistante l’edificio sono di proprietà comune di tutti i condomini.

Proprio nella differenza tra ciò che è di proprietà esclusiva e che è di proprietà comune risiede buona parte dei problemi legati ai condomini. In questa distinzione, va rintracciata la vera difficoltà nel risolvere i problemi e attribuire le responsabilità in caso di danni provocati ai condomini stessi o a terzi.

Vediamo di seguito quali sono le situazioni più comuni che possono capitare e, soprattutto, come risolvere queste controversie.

LEGGI ANCHE Come funziona la ripartizione delle spese di riscaldamento in un condominio

Problemi condominiali? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Richiesta risarcimento danni condominio infiltrazioni

Un episodio molto ricorrente è quello delle infiltrazioni. Un condomino, dopo una notte di pioggia scrosciante, si sveglia e vede un’ampia macchia di umidità coprire il soffitto della cucina. Cosa dovrebbe fare in questo caso? La prima cosa da fare è capire da dove arrivano le infiltrazioni.

Quando le infiltrazioni che danneggiano gli immobili di proprietà esclusiva dei condomini provengono da parti comuni dell’edificio, la responsabilità è da attribuire al condominio stesso. Ciò significa che saranno tenuti al risarcimento del danno tutti i condomini, in proporzione alle tabelle millesimali vigenti.

Questo può accadere, per esempio, quando il lastrico solare (ovvero la superficie terminale dell’edificio) è di proprietà comune. Nel caso in cui non ci sia stata una corretta manutenzione del lastrico solare, il condomino all’ultimo piano dovrà contattare l’amministratore di condominio per iniziare i lavori di riparazione del lastrico, ovvero la procedura di impermeabilizzazione, ma anche per quantificare e riparare i danni ormai già subiti dalla sua abitazione.

Attenzione però. Come abbiamo detto, molti problemi in ambito condominiale nascono dalla difficoltà di accertare se il bene da cui deriva il danno è di proprietà comune o esclusiva. Se infatti la perdita non proviene dal lastrico solare (che è solitamente un bene comune), ma dal bagno dell’inquilino al piano di sopra che ha un tubo che perde, allora la responsabilità non potrà essere attribuita al condominio, ma la controversia si instaurerà solo tra i due proprietari.

È evidente, come già detto più volte, che la difficoltà sta nel capire da dove provenga la perdita. Spesso queste situazioni non si risolvono bonariamente, perché l’amministratore di condominio (che fa gli interessi del condominio in quanto tale) ed i singoli condomini non riescono a determinare da soli la causa del danno e, di conseguenza, a chi attribuirne la responsabilità.

In un caso simile e in qualsiasi altra evenienza riguardante il condominio, ti invitiamo a rivolgerti a un avvocato esperto in questioni condominiali.

Cos’è l’accertamento tecnico preventivo

Per questo esiste un procedimento semplificato, che è possibile azionare dinanzi al tribunale, molto più veloce di un normale giudizio ordinario. Si tratta dell’accertamento tecnico preventivo. Con questa procedura le parti, il condominio e i condomini interessati, tutti assistiti da un avvocato, chiedono al giudice di nominare un consulente di tecnico d’ufficio.

Al consulente sarà chiesto di accertare le cause del danno, a chi spettava la manutenzione del bene dal quale l’infiltrazione proviene, oltre a quantificare il risarcimenti dei danni che dovranno servire per la riparazione dell’immobile danneggiato. Al termine di questa semplice procedura, il tecnico nominato dal giudice redigerà una perizia, con la quale darà risposta a tutti i quesiti delle parti.

La perizia del consulente tecnico d’ufficio ha il valore di piena prova durante il successivo ed eventuale processo che le parti vorranno instaurare per chiedere in via definitiva il risarcimento dei danni. Infatti, il reale valore dell’accertamento tecnico preventivo è quello di evitare un vero e proprio processo, e mira ad ottenere una composizione della lite, che sarà agevolata dal fatto che il consulente tecnico non viene nominato da una delle parti, ma sarà terzo e imparziale perché nominato dal giudice.

LEGGI ANCHE Ascensore in condominio: chi paga e come opporsi

Chi paga se un condomino danneggia le parti comuni dell’edificio?

Pensiamo invece all’ipotesi opposta, ovvero quella in cui un condomino danneggia parti comuni dell’edificio. Per esempio, può capitare che un condomino possa distrattamente urtare contro il portone automatico che consente l’ingresso nell’edificio e romperlo.

In questo caso, non saranno tutti i condomini a dover riparare il danno, ma solo il singolo condomino che l’ha causato. Questa ipotesi, infatti, va tenuta ben distinta da quella della normale manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Se, per la normale usura del tempo, si rompe l’ascensore, dovranno essere tutti i condomini a provvedere alla riparazione, ancora una volta, in proporzione alle tabelle millesimali.

Ma se la responsabilità per i danni ad una cosa comune deriva dalla negligenza di uno dei condomini dovrà essere quest’ultimo a risarcire i danni al condominio. Questa ipotesi, in effetti, non è diversa da quella in cui un terzo, estraneo alla compagine condominiale, danneggi parti comuni dell’edificio.

Potrebbe interessarti anche Come verificare se un amministratore di condominio è abilitato: requisiti e segnalazione

Danni causati a terzi all’interno del condominio

Cosa succede invece se il terzo, estraneo al condominio, subisce dei danni da cose appartenenti al condominio? Immaginate l’ipotesi dell’avventore, entrato nell’edificio per far visita a un condominio, che inciampi in una buca del cortile condominiale, e riporti delle lesioni.

Anche in questo caso, una volta determinato con estrema certezza che il bene da cui deriva il danno sia di proprietà condominiale, la responsabilità per il risarcimento dei danni sarà da attribuire al condominio. Quindi, ancora una volta, saranno tutti i condomini, in proporzione alle loro quote, a doversi ripartire l’onere di risarcire il danneggiato.

Il condominio sarà responsabile ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile, il qual stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Molto spesso, i condomini si muniscono di una assicurazione contro i danni causati a terzi da cose comuni.

Tuttavia, l’assicurazione condominiale contro i danni provocati all’interno dell’edificio non è obbligatoria (Cassazione n. 15872 del 6 luglio 2010). L’amministratore, al fine di munire il condominio dell’assicurazione, dovrà ottenere una delibera assembleare in tal senso, dove sarà necessaria l’approvazione dei proprietari che rappresentano almeno il 50% del fabbricato sul quale si vuole stipulare la polizza. Senza tale autorizzazione, l’amministratore non può procedere alla stipula. Tuttavia, il regolamento condominiale può renderla obbligatoria.

Ti consigliamo anche di leggere: Parcheggio condominiale: le regole su come si dividono i posti auto in un condominio

Risarcimento danni infiltrazioni condominio: mediazione o negoziazione

Abbiamo visto che gli eventi dannosi, per persone o cose, che si verificano all’interno del perimetro condominiale, possono far nascere molte istanze risarcitorie. A questa istanza, può essere data risposta in via bonaria, mediante un accordo tra le parti. In caso contrario, l’unica soluzione è rivolgersi ad un avvocato, per chiedere al Tribunale di dirimere la controversia.

Va ricordato che la Legge Cartabia ha introdotto la mediazione obbligatoria nelle controversie in materia condominio. Tali controversie rientrano nelle previsioni di cui all’art. 5 del D.lgs. n. 28/2010, a norma delle quali, la mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità dell’azione giudiziale. Ciò significa che, prima di iniziare il giudizio, sarà necessario espletare il procedimento di mediazione.

Potrebbe interessarti anche Spaccio di droga: cos’è il reato di traffico di stupefacenti

Cosa si intende per materia condominiale?

L’art. 71-quater delle disp. att. c.c. stabilisce che per controversie in materia di condominio si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice. Per l’interpretazione di questa norma, ci viene in soccorso la casistica giurisprudenziale.

Per ritornare alle ipotesi risarcitorie fatte sopra, se un terzo non condomino chiede un risarcimento del danno al condominio per i danni verificatisi nella corte condominiale ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., non deve espletare il procedimento di mediazione. Se, invece, un condomino lamenta la cattiva manutenzione di un bene comune e vuole chiedere il risarcimento dei danni, dovrà effettuare la mediazione a pena di improcedibilità della sua domanda.

Trova subito un avvocato online esperto in materia condominiale

Facsimile richiesta risarcimento danni condominio infiltrazioni

Di seguito, ti presentiamo un modello di lettera per ottenere il risarcimento danni da infiltrazione del lastrico solare.

Risarcimento danni in sede condominiale – Domande frequenti

Problemi condominiali? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza