Locatario e locatore: che differenza c’è

Il contratto di locazione è il contratto che si firma nel momento in cui si va a vivere in affitto. Si pensi, per esempio, al contratto di locazione riservato agli studenti universitari, che si connota per specifiche regole e caratteristiche. 

A prescindere dalla tipologia di contratto, ci sono due elementi che non mancano mai:

1. il contratto ha una durata predeterminata e può essere rinnovato alla scadenza;
2. si prevede il pagamento di un corrispettivo mensile. 

Se le due parti sono ben definite – da un lato abbiamo la persona che affitta l’immobile, mentre dall’altro quella che paga per l’affitto – spesso capita di fare confusione con i termini da utilizzare per indicarle. 

Domande molto comuni sono infatti Chi affitta è il locatore o il conduttore?, oppure Come si chiama l’intestatario del contratto di affitto? In queste righe analizzeremo proprio i termini che entrano in gioco nel contratto di locazione: locatore e locatario, chiamato anche conduttore. Vediamo a quale soggetto si riferiscono e quali sono i rispettivi diritti. 

Chi è il locatore di un immobile? 

Il termine locatore si riferisce alla persona che mette in affitto un immobile per un determinato periodo di tempo, a condizione di ricevere un corrispettivo dalla controparte. Quindi, il locatore è il proprietario di una casa che viene messa in affitto al fine di ottenere un reddito fisso. 

Il locatore può anche dare l’autorizzazione all’inquilino in affitto di subaffittare l’immobile a un soggetto terzo, pur mantenendo il ruolo di locatario. 

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Chi è il locatario? 

Nonostante le due parole siano davvero molto simili, il locatario, chiamato anche conduttore, affittuario o più comunemente inquilino, è la persona che riceve il diritto di utilizzare un dato immobile. 

Per farlo, sarà tenuto a pagare ogni mese un canone di locazione, concordato con il locatore e indicato nel contratto di affitto nella sua quota annuale, assieme agli altri costi – che solitamente corrispondono alle spese condominiali, non previste nei casi in cui si va a vivere in affitto in una casa indipendente. 

Il locatario dovrà inoltre rispettare una serie di doveri nel corso della locazione, come quello di riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui era nel momento in cui è iniziata la locazione. Non potrà inoltre modificarne la destinazione d’uso. 

Per quanto riguarda il canone di affitto, non è previsto il pagamento in un’unica soluzione annuale o per l’intero periodo di locazione, ma si può scegliere se optare per un pagamento mensile o uno trimestrale. 

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Quali sono gli obblighi del locatore

Gli obblighi del locatore sono disciplinati dall’art. 1575 del codice civile, nel quale viene precisato che il locatore deve:

1. consegnare l’immobile al conduttore in buono stato di manutenzione;
2. mantenere l’immobile in uno stato che possa permettere di utilizzarlo per l’uso convenuto;
3. garantire il pacifico godimento dello stesso durante tutta la durata della locazione. In caso contrario, potrebbe essere tenuto a rispondere di eventuali molestie da parte di un soggetto terzo. 

Nel momento in cui l’immobile viene concesso in affitto, non potrà inoltre effettuare interventi se questi possano in qualche modo impedirne il pieno godimento e utilizzo del conduttore. Vige quindi il divieto di innovazione e di modificazione d’uso dei beni. 

Sarà poi tenuto a:

• consegnare l’APE, ovvero l’Attestato di Prestazione Energetica, che è obbligatorio;
• restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore al termine del contratto di locazione, salva la possibilità di poter detrarre gli importi necessari a pagare eventuali danni provocati dal conduttore. 

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Spese di manutenzione immobile: chi le paga?

Un’altra domanda che generalmente ci si pone quando si parla di obblighi e doveri da parte di locatario e locatore è relativa alle spese di riparazione e manutenzione dell’immobile. 

A questo proposito, si distingue tra:

• spese di manutenzione ordinaria;
• spese di manutenzione straordinaria. 

Le prime sono a carico del locatario (art. 1576 codice civile) e consistono nelle spese relative alla gestione quotidiana dell’immobile, come può essere la sostituzione di una lampadina o la riparazione di un rubinetto. 

Di contro, le spese di manutenzione straordinaria devono essere sostenute dal proprietario dell’immobile. È il caso della sostituzione di un impianto di climatizzazione o di lavori relativi agli infissi. Se così non fosse, lo stesso sarebbe tenuto a risarcire eventuali danni arrecati al conduttore. 

L’art. 1577 cc prevede poi che nel caso in cui fossero necessarie delle riparazioni che non siano a carico del conduttore:

• quest’ultimo è tenuto a informare il locatore;
• nell’ipotesi in cui si trattasse di riparazioni urgenti, potrebbe eseguirle chiedendo poi il rimborso al locatore, che deve essere comunque informato prima che le riparazioni vengano eseguite.

L’imposta di registro relativa alla registrazione del contratto di locazione viene invece solitamente suddivisa in parti uguali. 

Per approfondire questo argomento, leggi la nostra guida su Ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario: come si dividono

Locatario e locatore – Domande frequenti

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