Se vendi casa a un prezzo troppo basso il Fisco potrebbe controllarti: ecco cosa puoi rischiare

• Se si vende una casa a un prezzo troppo basso, si rischiano controlli fiscali su imposte, sanzioni e interessi.
• Dietro alla vendita a un prezzo troppo basso, il Fisco potrebbe vedere un’evasione fiscale, presumendo che si ricevano dal compratore delle somme in nero per pagare meno imposte.
• In caso di controllo da parte del Fisco, sono responsabili in solido delle somme dovute sia gli acquirenti che i venditori.

La normativa italiana prevede che ogni cittadino sia libero di concludere contratti alle condizioni che preferisce: si tratta del principio dell’autonomia negoziale. Nonostante non ci siano divieti o obblighi, però, concludere un contratto che non sia per niente vantaggioso per chi vende, può far correre rischi anche abbastanza seri.

Anche chi decide di vendere a un prezzo conveniente l’immobile per motivi leciti (magari si ha bisogno di liquidità in tempi brevi o si conosce l’acquirente e si vuole vendere a condizioni di favore), svendere un immobile a un prezzo inferiore al suo valore catastale pone nella spiacevole situazione di far insospettire il Fisco.

Perché? Il motivo è semplice. La svendita eccessiva rispetto al valore catastale porta a pagare meno imposte. Di conseguenza, l’accusa potrebbe essere quella di evasione fiscale. Ma cosa puoi fare per evitare di finire in una situazione di questo tipo?

Come si calcola il valore catastale di una casa?

Per prima cosa, chiariamo come si determina il valore catastale dell’immobile. Si parte dalla rendita catastale, che deve essere rivalutata del 5%; il risultato deve essere moltiplicato per un coefficiente fisso che è di 110 per le prime case e di 120 per le seconde case. Facciamo un esempio.

Supponiamo che la rendita catastale di un’abitazione sia pari a 700 euro. La sua rivalutazione al 5% è, quindi, di 735 euro. Ne consegue che:

• il valore catastale della prima casa sia di 80.0850 euro;
• quello della seconda casa corrisponda a 88.200 euro.

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Vendere a un prezzo inferiore al valore catastale: quali sono le conseguenze

Se si vende una prima casa, è indifferente il fatto che il prezzo sia inferiore a quello catastale a livello di imposta da versare: l’imposta di registro al 2%, infatti, si paga sul valore catastale e non sul prezzo di vendita. Se l’acquirente acquista come seconda casa, però, l’imposta di registro al 9% si calcola sul prezzo di acquisto e, se questo è inferiore al valore catastale, si ottiene un risparmio sulle imposte da versare.

Per non rischiare accertamenti, in questo secondo caso è bene allegare una perizia asseverata di un tecnico che possa giustificare il reale prezzo pagato e le minori imposte versate. Non è garantito, però, che con la perizia non ci siano successivi accertamenti, ma se è stata fatta prima dell’atto, la perizia e la tracciabilità del pagamento attesta il reale prezzo a cui l’immobile è stato acquistato o venduto.

È da tenere in considerazione che, in caso di controllo da parte del Fisco, sono responsabili in solido delle somme dovute sia gli acquirenti, sia i venditori. Per ridurre del tutto il rischio, quando si vende un immobile a un prezzo inferiore al valore catastale, la scelta più ovvia sarebbe quella di applicare comunque le imposte sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto.

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Donazione con vendita simulata: cos’è

Nel caso di prezzo troppo esiguo della vendita, potrebbe sorgere il sospetto di perseguire una finalità diversa rispetto alla compravendita. L’acquirente si arricchisce e il venditore si impoverisce con un prezzo di vendita troppo basso? Di fatto, si potrebbe realizzare una donazione indiretta ottenendo, appunto, gli effetti della donazione con un atto di compravendita.

In questo caso, non basta solo la sproporzione significativa tra prezzo effettivo e quello di vendita, ma è necessario che ci sia anche la consapevolezza di chi vende che il prezzo di vendita è nettamente inferiore al valore del bene ceduto. In questi casi si parla di falsa donazione, ovvero una donazione mascherata da compravendita.

Un esempio pratico potrebbe essere la vendita di un immobile che vale 300.000 euro a 100.000 euro, consapevoli di cedere il bene a un valore inferiore. La donazione indiretta, in questo caso è di 200.000 euro: arricchiscono chi compra e impoveriscono chi vende.

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