Acquisto di un immobile in costruzione: quali sono i rischi?

• L’acquisto di un immobile in costruzione richiede particolari cautele.
• La legge tutela l’acquirente grazie a una polizza di fideiussione che deve essere consegnata al momento della stipula del contratto preliminare.
• Al rogito notarile il costruttore deve consegnare una polizza postuma decennale per il caso di vizi o difetti di costruzione.

Comprare una casa in costruzione può sembrare un ottimo affare, perché spesso consente di ottenere un prezzo più vantaggioso rispetto a un immobile già ultimato e di personalizzare finiture e distribuzione interna. Tuttavia, si tratta di un’operazione complessa, che comporta rischi specifici e richiede particolare attenzione alle modalità di pagamento e agli obblighi fiscali.

Il principale rischio per chi acquista un immobile ancora da edificare o non ancora ultimato riguarda l’insolvenza del costruttore. Se l’impresa fallisce prima del completamento dei lavori o non riesce a rispettare i tempi previsti, l’acquirente può trovarsi senza casa e con somme già versate difficili da recuperare. Per questo motivo, il decreto legislativo n. 122 del 2005 tutela gli acquirenti di immobili da costruire imponendo al costruttore obblighi precisi. 

Un altro rischio riguarda la mancata conformità urbanistica o la difformità tra progetto e costruzione reale. Per evitarlo, è importante che il notaio verifichi con attenzione la regolarità del titolo edilizio e che l’acquirente pretenda la consegna della documentazione tecnica aggiornata (permesso di costruire, planimetrie, capitolato lavori).

In questo articolo esamineremo più nel dettaglio come tutelarsi contro i rischi derivanti dall’acquisto di una casa da costruire, quali sono le modalità per pagare in sicurezza e quali le tasse da versare.

Requisiti per la stipula del contratto preliminare

Il decreto legislativo del 20 giugno 2005, n. 122 modificato dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019, n. 14 prevede, in caso di sottoscrizione di un contratto preliminare (o compromesso) avente ad oggetto un immobile da costruire, il rispetto di alcuni requisiti.

È doverosa una premessa. Tale regola è valida qualora sussistano due presupposti, uno soggettivo e l’altro oggettivo:

1. per quanto concerne il presupposto soggettivo, riguardante cioè le parti coinvolte, la vendita deve essere effettuata da un costruttore che esercita un’impresa, a favore di una persona fisica;
2. in merito al presupposto oggettivo, invece, il contratto deve avere ad oggetto un immobile da costruire, per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma che debba ancora essere edificato o comunque non sia stato ultimato. In quest’ultimo caso, deve trovarsi in uno stato da non permettere l’attestazione dell’agibilità tramite la presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

Detto ciò, il contratto preliminare che viene stipulato dovrà soddisfare un requisito di forma. Dovrà necessariamente essere redatto nella forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata e dovrà essere registrato e trascritto. 

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Quali sono gli obblighi del costruttore

La legge pone a carico del costruttore degli obblighi ben precisi. Si tratta della:

1. fideiussione bancaria o assicurativa: il costruttore deve consegnare all’acquirente, prima del versamento di qualsiasi somma, una fideiussione che garantisca la restituzione di quanto pagato in caso di fallimento o di mancato completamento dell’opera;
2. polizza decennale postuma: al momento del rogito notarile, l’impresa deve consegnare una polizza assicurativa che copra per dieci anni i danni derivanti da vizi o difetti strutturali dell’edificio.

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1. Fideiussione

Il costruttore, prima o all’atto della stipula del preliminare, deve consegnare all’acquirente una fideiussione rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore fino al momento del trasferimento del diritto di proprietà. Qualora l’impresa esecutrice non ottemperi all’obbligo di consegna, la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare che potrà essere fatta valere unicamente dal futuro acquirente.

L’acquirente potrà far valere la fideiussione a lui consegnata quando il costruttore:

• versi in una situazione di crisi;
• non adempia all’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale, alla stipula della compravendita definitiva.

L’ efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui viene trasferita la proprietà dell’immobile.

2. Postuma decennale

Si tratta di una polizza che il costruttore deve consegnare al momento della stipula del rogito di vendita definitiva, quando cioè avviene il passaggio di proprietà, a copertura di danni materiali e diretti all’immobile, nonché di danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione che si siano palesati successivamente alla stipula della compravendita.

In caso di mancata consegna di detta polizza all’atto di compravendita, il futuro acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e far valere la fideiussione. La consegna di detta polizza decennale è richiesta a pena di nullità del contratto di compravendita avente ad oggetto immobili il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019.

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Come effettuare pagamenti in sicurezza

La legge prevede che il pagamento del prezzo avvenga in modo progressivo, seguendo l’avanzamento dei lavori e solo dopo che l’impresa abbia fornito la fideiussione.

È buona prassi che le somme siano versate tramite bonifico tracciabile e che ogni pagamento sia accompagnato da una quietanza scritta.

Le modalità più sicure per effettuare i pagamenti sono:

• versamenti diretti su conto vincolato presso la banca indicata nel contratto preliminare o nel capitolato;
• pagamento del saldo al rogito notarile, quando l’immobile è completato e la polizza decennale è consegnata;
• in alternativa, si può stipulare un contratto di mutuo contestuale alla compravendita, così che la banca eroghi direttamente la somma all’impresa solo al momento del rogito, dopo aver verificato la regolarità della costruzione.

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Quali sono le tasse da versare per l’acquisto

Dal punto di vista fiscale, l’acquisto di un immobile in costruzione comporta il pagamento di imposte differenti a seconda che il venditore sia un’impresa costruttrice soggetta a IVA o un privato. Se il venditore è un’impresa (caso più comune), l’acquirente paga l’IVA sul prezzo di vendita.

L’aliquota è del 4% se si tratta di prima casa, del 10% per le seconde case e del 22% per gli immobili di lusso. Oltre all’IVA, si versano imposte fisse di 200 euro ciascuna per registro, ipotecaria e catastale.

L’acquirente deve inoltre considerare le spese notarili, che possono variare in base al valore dell’immobile e alla complessità della pratica, oltre agli eventuali costi di intermediazione se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare.

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