Cosa fare se l’amministratore non esegue le delibere condominiali

• L’amministratore di condominio è tenuto a rispettare una serie di obblighi e ad agire per conto delle esigenze dei condomini.
• In caso di inottemperanza, commette delle gravi irregolarità.
• Tra le gravi irregolarità contemplate dal Codice civile, rientra anche la mancata esecuzione delle delibere condominiali.

Chi vive in un condominio è tenuto al rispetto di determinate regole. Tra i doveri in vigore, ci sono anche quelli a carico dell’amministratore di condominio, al quale spetta il compito di far rispettare le varie delibere condominiali. 

Cosa si può fare nei casi di inerzia da parte dell’amministratore, che non interviene e non si attiva per far sì che vengano eseguite le delibere condominiali? Questa casistica può rientrare tra i motivi che ne possono determinare la revoca?

Analizziamo quali sono gli articoli del Codice civile ai quali appellarsi in tali circostanze, quindi nel caso di lavori condominiali deliberati e non eseguiti, e come difendersi da un amministratore di condominio inadempiente. 

Mancata esecuzione delibera condominiale: Codice civile

L’amministratore di condominio che non ha eseguito una delibera condominiale ha commesso una grave irregolarità, in riferimento a quanto previsto dell’art. 1129 cc, nel quale, tra le gravi irregolarità, viene indicata anche la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea.

In un contesto simile, se l’assemblea condominiale non agisce per revocare l’amministratore, allora ogni condominio potrà agire in autonomia, rivolgendosi all’autorità giudiziaria. 

Nella pratica, sarà sufficiente riuscire a dimostrare l’inadempimento dello stesso, ovvero il mancato rispetto di una delibera condominiale. Nel caso di accoglimento della richiesta di revoca, il ricorrente potrà addebitare le spese legali al condominio. 

Quest’ultimo avrà a sua volta il diritto di farle pagare all’amministratore che non ha rispettato i propri obblighi. In aggiunta, qualora avessero subito un danno derivante dalla mancata esecuzione di una delibera, i condomini potrebbero anche agire contro l’amministratore condominiale non solo per ottenerne la revoca, ma anche il risarcimento. 

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Esecuzione forzata delibera condominiale

Un’altra possibilità che si potrebbe prendere in considerazione nel caso di amministratore di condominio inadempiente è quella di ricorrere all’autorità giudiziaria per fare eseguire le delibere rimaste in sospeso. 

Su questo punto, si può fare appello al quarto comma dell’art. 1105 cc, nel quale si legge che:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Quindi, come ribadito nel paragrafo precedente, in una situazione caratterizzata da totale inerzia da parte dell’amministratore di condominio, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria. 

In questo modo si potrà ottenere un provvedimento giudiziario attraverso il cui ottenere l’esecuzione della delibera condominiale: l’azione giudiziaria, in pratica, sostituirà l’amministratore nel suo ruolo. 

La norma non potrà invece essere applicata nell’ipotesi in cui l’assemblea condominiale abbia approvato dei lavori ritenuti necessari per le parti comuni dell’edificio, ma sui quali c’erano state delle contestazioni da parte di alcuni compartecipanti. 

Quando i condomini possono sostituirsi all’amministratore inerte?

Un condominio potrebbe ricoprire il ruolo dell’amministratore qualora siano presenti i presupposti soggettivi dell’urgenza e della trascuratezza, anche se Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 cc). 

Le spese urgenti sono quelle che non si possono rinviare, altrimenti ne deriverebbe un danno per il condominio. Si può poi agire in autonomia in tutti i casi in cui l’amministratore di condominio non compia i necessari atti conservativi. 

Un caso molto comune è, per esempio, il mancato pagamento delle fatture condominiali, come quelle relative alle utenze di luce, gas e acqua. Dato che una situazione come questa potrebbe avere effetti pregiudizievoli anche per i condomini adempienti, si avrebbe la possibilità di intervenire con il recupero crediti al posto dell’amministratore condominiale. 

A questo proposito leggi la nostra guida su Cosa fare se l’amministratore di condominio non paga le fatture

Nell’ipotesi di delibera che risulta inattuata da 3 anni (o da un tempo comunque abbastanza lungo) non si possono applicare le condizioni dell’urgenza, a meno che, nel frattempo, non siano intervenuti altri episodi dai quali possa scaturire una nuova situazione emergenziale. 

Per sintetizzare quanto detto fin qui, dunque:

1. se un intervento diventa indifferibile per tutto il condominio, è possibile che un singolo condomino agisca in sostituzione dell’amministratore;
2. di contro, sarà invece necessario rivolgersi all’autorità giudiziaria. 

La soluzione migliore da adottare nei casi di mancata esecuzione di una delibera condominiale, comunque, consiste nel revocare l’amministratore di condominio e nel nominarne uno nuovo. 

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Chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio?

Nella realtà dei fatti, sono gli stessi condomini che verificano la presenza di eventuali mancanze da parte dell’amministratore condominiale, il cui compito è quello di essere al servizio del condominio. 

Abbiamo ribadito che tra i compiti dell’amministratore di condominio, rientra anche quello di eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale, facendo tutto quello che è in suo potere per concretizzare la volontà espressa dei condomini.

L’articolo 1136 cc prevede che siano valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Le delibere condominiali, poi, devono essere eseguite per legge anche in presenza di condomini contrari, oltre che nell’ipotesi in cui l’amministratore non le dovesse ritenere particolarmente giuste. Sono, infatti, valide per tutti. 

Amministratore di condominio e delibere annullabili: deve eseguirle?

Le delibere condominiali si definiscono annullabili nei casi in cui siano state prese senza rispettare i quorum previsti dalla legge o in difformità rispetto al regolamento condominiale. 

Ricordiamo che Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 cc).

Anche in questo caso, l’amministratore ha l’obbligo di procedere alla loro esecuzione. Il motivo è molto semplice: la delibera annullabile resta efficace fino al momento in cui non sia dichiarata formalmente invalida dal Giudice. 

L’azione di annullamento deve arrivare dall’autorità giudiziaria, alla quale possono appellarsi i condomini assenti, dissenzienti o astenuti. 

L’articolo 1137 cc prevede infatti che

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Superato il termine di 30 giorni, non sarà più possibile procedere con l’impugnazione della deliberazione condominiale. 

Diverso è invece il caso delle delibere nulle: queste ultime non sono mai efficaci in quanto non disciplinate dall’ordinamento giuridico. Per questo motivo, l’amministratore di condominio non è tenuto a procedere con la loro esecuzione. Il problema potrebbe sorgere, però, nel momento in cui l’amministratore non proceda a verificare se la delibera condominiale sia annullabile oppure nulla. 

In conclusione, dunque, l’unico caso in cui l’amministratore di condominio può disapplicare una delibera condominiale è quello in cui sia nulla. Un esempio comune potrebbe essere quello in cui il condominio abbia deciso di mettere in atto un abuso edilizio. 

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Amministratore non esegue delibere – Domande frequenti

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