L’amministratore non paga le bollette: cosa fare

• Le bollette condominiali non pagate potrebbero essere dovute a motivazioni differenti.
• Da un lato potrebbero esserci dei condomini che non pagano la quota dovuta, dall’altro un inadempimento da parte dell’amministratore di condominio.
• A seconda dei casi, la procedura da seguire per tutelarsi è differente e va dal recupero crediti fino alla revoca dell’amministratore e alla richiesta di risarcimento danni.

Vivere in un condominio non è semplice. Dai vicini di casa rumorosi, al cane che abbaia di continuo, soprattutto di notte, alle liti vere e proprie che si possono verificare con gli altri condomini, le giornate si trasformano, a volte, in una lunga corsa a ostacoli. 

Tra le situazioni più spiacevoli che si potrebbero verificare, troviamo per esempio quella di restare senza energia elettrica a causa di un’inadempienza da parte dell’amministratore di condominio, che non ha pagato le bollette.

Problemi simili si potrebbero avere anche con il riscaldamento condominiale o l’acqua, considerato che queste bollette non sono pagate singolarmente dagli inquilini di un condominio, ma sono di competenza dell’amministrazione. 

Cosa si può fare in presenza di fatture non pagate dall’amministratore o nei casi in cui lo stesso non dovesse pagare i fornitori, per esempio il tecnico dell’ascensore? Quali sono i casi in cui è possibile fare denuncia o chiedere direttamente la revoca dell’amministratore? 

Proviamo a capire quali sono le possibilità che si hanno a propria disposizione se l’amministrazione non rispetta l’obbligo di versare le quote condominiali e ci si ritrova in una situazione di morosità. 

Cosa fare se l’amministratore di condominio è inadempiente?

La situazioni che potrebbero verificarsi, in linea generale, sono due:

• l’amministratore non può pagare le bollette condominiali perché non ci sono abbastanza fondi sul conto corrente del condominio a causa della morosità di alcuni condomini;
• l’irregolarità nei pagamenti è dovuta alle negligenze dell’amministratore, quindi i soldi ci sono, ma le bollette (luce, gas e acqua) non sono state pagate. 

Nel primo caso, la colpa non è dell’amministratore, ma di tutti quei condomini che non hanno versato quanto dovuto. L’amministratore non è tenuto a versare i soldi di tasca propria, quindi dovrà agire con un’azione giudiziaria contro chi non ha versato le quote. 

Avrà a sua disposizione 6 mesi di tempo per farlo e avrà sicuramente bisogno di un avvocato che lo aiuti a presentare un ricorso per decreto ingiuntivo contro i condomini morosi. 

Qualora fossi un amministratore di condominio e ti trovassi in una situazione simile, ti invitiamo a visitare i profili degli avvocati specializzati presenti su deQuo che potranno offrirti il supporto e l’assistenza di cui hai bisogno.

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Bollette non pagate e revoca amministratore di condominio

Nelle ipotesi in cui il mancato pagamento delle bollette condominiali dipendesse invece unicamente dall’inerzia dell’amministratore di condominio, allora si potrebbe verificare la sua revoca per giusta causa – e anche la richiesta di un risarcimento per i danni subiti dai condomini.

In aggiunta, la revoca per giusta causa potrebbe avvenire anche nel caso in cui l’amministratore non si attivasse (per tempo) per recuperare i crediti mancanti e pagare così le fatture del condominio.

Cosa dovrebbe fare per risolvere la situazione? Nella pratica, se necessario, ricorrere all’esecuzione forzata, procedura che viene in genere preceduta da un sollecito di pagamento e da una messa in mora. 

Considerato che la lettera di diffida inviata da un avvocato al condomino moroso potrebbe non essere sufficiente, si dovranno sfruttare tutti i mezzi messi a disposizione dalla procedura civile – tra i quali rientrano anche il pignoramento e lo sfratto per morosità. 

In realtà, questo compito – ovvero quello di aiutare l’amministratore a saldare i debiti del condominio – potrebbe anche passare nelle mani dei condomini, che potrebbero recuperare gli importi mancanti rivolgendosi direttamente agli inquilini morosi. 

L’alternativa potrebbe poi essere quella di anticipare le spese mancanti, con una ripartizione tra i vari condomini in relazione ai propri millesimi condominiali, ma in questo caso sarebbe necessario arrivare a questa decisione all’unanimità. 

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Revoca amministratore per giusta causa

Abbiamo detto che, nei casi citati, è possibile richiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore di condominio. Quest’ultima potrà avvenire:

• su delibera dell’assemblea condominiale;
• rivolgendosi all’autorità giudiziaria, tramite il ricorso del condominio. 

Citando l’art. 1129 del Codice civile a proposito della Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore:

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

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Quali sono le gravi irregolarità dell’amministratore di condominio?

Gli altri motivi per i quali un amministratore di condominio potrebbe essere revocato, poi, che rappresentano delle gravi irregolarità, sono:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

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Nelle ipotesi in cui, a causa di una mancanza da parte dell’amministratore, si dovesse arrivare all’interruzione della fornitura dell’elettricità oppure del servizio idrico o della fornitura di gas, l’amministratore si troverebbe nelle condizioni di dover risarcire i danni procurati ai condomini. 

A questo proposito, si può fare riferimento all’art. 1218 del Codice civile, nel quale viene disciplinata la responsabilità del debitore:

Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Amministratore condominio e risarcimento del danno

La prassi prevede che, affinché si possa ottenere un risarcimento, si dovrà essere nelle condizioni di dimostrare il danno subito. Il caso dell’interruzione dell’erogazione di un servizio per il mancato pagamento delle bollette rappresenta, già di per sé, una dimostrazione palese. 

In situazioni simili, dunque, non serve scrivere una lettera di reclamo all’amministratore di condominio. Sarà infatti sufficiente deliberare a maggioranza la sua revoca per giusta causa nel corso di un’assemblea condominiale. 

In particolare, il quorum da raggiungere per ottenere la revoca (ai sensi dell’art. 1136 c.c.) è rappresentato dalla maggioranza dei condomini che rappresenti, però, almeno la metà del valore dell’edificio.

Amministratore non paga bollette – Domande frequenti

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