Madre usufruttuaria e figli proprietari: quali sono i vantaggi e le regole

• I figli possono concedere il diritto di usufrutto alla madre per consentirle di continuare a vivere nell’abitazione senza sostenere spese di carattere straordinario.
• La madre potrà vendere l’appartamento, ma potrà cedere l’usufrutto o dare in affitto l’immobile.
• L’usufrutto si estingue alla scadenza, oppure alla morte della madre se costituito vita natural durante (per tutta la vita).

Nella gestione delle proprietà immobiliari in ambito familiare, si può decidere di attribuire il diritto di usufrutto a un genitore. Nel caso in cui la madre sia usufruttuaria e i figli proprietari, questi ultimi detengono la nuda proprietà.

Tuttavia, la coesistenza tra usufrutto e nuda proprietà non è sempre intuitiva: chi può vivere nell’immobile? Chi paga le spese? Chi può affittarlo o venderlo? E cosa succede quando l’usufrutto termina?

In questo articolo analizziamo come funziona il rapporto tra madre usufruttuaria e figli proprietari, quali sono i diritti e i doveri delle due parti, cosa cambia con il decesso dell’usufruttuaria e quali sono i casi più frequenti di conflitto.

Che cos’è il diritto di usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile. Consente all’usufruttuario (in questo caso la madre) di godere dell’immobile traendone ogni utilità possibile, ma senza modificarne la destinazione economica. La madre non può vendere la casa, ma può cedere il diritto di usufrutto a terzi o dare in affitto l’immobile.

L’usufrutto è un diritto reale temporaneo su una cosa altrui in quanto il bene resta di proprietà di chi lo ha costituito (nudo proprietario). Tale diritto non può superare la vita dell’usufruttuario. Ne consegue che, alla morte della madre, l’usufrutto si estingue automaticamente poiché esso non si trasmette agli eredi.

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Differenza con la nuda proprietà

I figli, titolari della nuda proprietà, possiedono la casa sotto il profilo giuridico, ma non possono utilizzarla fino a quando dura l’usufrutto della madre. Le facoltà spettanti al proprietario dell’immobile vengono compresse e limitate a seguito della presenza del diritto reale.

Resta dunque la titolarità sul bene, ma non si può utilizzarlo. Questa è una situazione temporanea poiché la nuda proprietà ridiviene piena quando l’usufrutto giunge al termine.

I figli possono comunque:

• vendere la nuda proprietà;
• donarla;
• gravare il bene costituendo su di esso un’ipoteca, ma sempre nel rispetto dell’usufrutto e senza ledere i diritti della madre.

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Modalità di costituzione dell’usufrutto

Qualora l’immobile venga acquistato dal genitore, si possono verificare tre tipologie di situazioni. È possibile acquistare la nuda proprietà a titolo oneroso – succede quando i genitori vendono la casa ai figli riservandosi l’usufrutto. La nuda proprietà può acquisirsi, invece, gratuitamente nel momento in cui l’immobile viene donato con riserva di mantenere l’usufrutto.

L’ultima opzione è l’acquisto della nuda proprietà mediante vitalizio. Vi rientrano tutte le situazioni in cui, a fronte dell’acquisizione della nuda proprietà, si garantisce ai genitori l’assistenza materiale e morale di cui necessitano. L’atto deve sempre essere stipulato dinnanzi al notaio che provvede a registrarlo nei registri immobiliari.

Cosa può fare la madre usufruttuaria

Il diritto di vivere nell’immobile oggetto di usufrutto è l’aspetto principale che caratterizza tale diritto. La madre usufruttuaria può risiedere nella casa anche contro la volontà dei figli.

L’usufruttuaria può inoltre stipulare contratti di locazione e percepire il canone, così come opporsi alla vendita dell’immobile qualora non venga rispettato il diritto dell’usufruttuario a restarvi.

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Obblighi e limiti e doveri

La madre usufruttuaria deve sostenere tutte le spese ordinarie di piccola manutenzione, cioè quelle necessarie per conservare il bene e mantenere la sua funzionalità quotidiana. Si pensi all’imbiancatura o alle piccole riparazioni. Spettano al soggetto che fruisce dell’immobile anche le spese condominiali ordinarie.

Per quanto concerne il pagamento delle imposte, è tenuta a versare l’IMU e la Tari o, più in generale, ciò che è collegato all’uso dell’immobile.

Quando è prevista una scadenza nell’atto costitutivo e l’usufrutto non è dunque vita natural durante, sarà obbligo dell’usufruttuario restituire l’immobile in buono stato, tenendo conto del normale uso. Per eventuali modifiche o alterazioni che possano danneggiare l’immobile dovrà risponderne.

I doveri dei figli proprietari (nudi proprietari)

Ai figli spettano le spese straordinarie, come per esempio il rifacimento del tetto, la sostituzione di infissi strutturali, interventi edilizi rilevanti, la manutenzione straordinaria dell’ascensore ed eventuali interventi di ristrutturazione.

I figli non possono limitare il godimento dell’usufrutto. Non possono impedire l’ingresso dell’usufruttuaria, né vietarle di affittare l’immobile.

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La vendita dell’immobile: cosa cambia

Soltanto i figli possono vendere la casa, ma possono vendere solo la nuda proprietà. L’acquirente dovrà attendere la fine dell’usufrutto per avere la casa libera. Per vendere la piena proprietà, è necessario che la madre rinunci all’usufrutto cui seguirà la consolidazione della piena proprietà – che potrà essere venduta.

Cosa succede alla morte della madre usufruttuaria

Alla morte dell’usufruttuaria:

• l’usufrutto si estingue automaticamente;
• i figli diventano pieni proprietari senza nessun atto o pagamento di imposta;
• l’immobile torna nella totale disponibilità dei nudi proprietari.

Se l’immobile è affittato, il contratto continua fino alla scadenza, ma i canoni spettano ai figli salvo che la madre avesse stipulato un contratto troppo lungo rispetto alla durata dell’usufrutto (in quel caso il contratto può essere ridotto).

Da quanto finora esposto, al fine di evitare dei conflitti può essere opportuno tenere un registro con l’indicazione delle spese effettuate o da effettuare, se ordinarie o straordinarie. Una buona soluzione può essere, inoltre, concordare i lavori che devono essere effettuati e, in caso di grandi ristrutturazioni, fare una perizia tecnica.

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