Aprire un Bed & Breakfast in un condominio è legale?

• Oggi, aprire un bed & breakfast è molto semplice: è sufficiente avere a disposizione un appartamento, anche in condominio.
• Talvolta, i condomini però vietano lo svolgimento dell’attività in questione, tramite il regolamento condominiale.
• Il regolamento condominiale non è altro che un contratto che vincola i condomini circa le modalità d’uso dei beni comuni.

Alcune città italiane, negli ultimi anni, sono state interessate da un notevole aumento del turismo. Ciò ha comportato il proliferare di molte attività , tra cui quelle alberghiere. I proprietari di seconde case hanno, infatti, convertito i propri beni immobili trasformandoli in Bed & Breakfast.

Chi ha un secondo immobile in città, vive generalmente in un condominio. Ci siamo allora chiesti: è sempre possibile aprire un Bed & Breakfast in un condominio o ci sono dei casi in cui è vietato?

Nel seguente articolo, ti spiegheremo proprio quando e come è possibile aprire un B&B in un condominio, quali sono i limiti e quando, invece, è possibile dare liberamente inizio alla propria attività. 

Aprire un Bed & Breakfast in un condominio: è possibile?

Negli ultimi anni, con la nascita di piattaforme online come Airbnb, molti proprietari di appartamenti in condomini hanno deciso di trasformare la propria residenza in un Bed & Breakfast. Quando è possibile farlo?

L’ordinamento interno non vieta, di regola, la costituzione di B&B. Potrebbe però esser prevista una limitazione da parte del regolamento condominiale. Quest’ultimo è uno statuto interno che ha natura contrattuale: ciò implica che esso vincoli i condomini alle regole che introduce. 

Il regolamento disciplina le modalità d’uso delle cose comuni, che potrebbero anche contenere delle regole sull’uso delle singole unità abitative.

Tale circostanza potrebbe essere problematica sotto molteplici punti di vista, perché se il regolamento vieta l’apertura di B&B in condominio, potrebbe non esserci molto da fare.

Puoi approfondire l’argomento leggendo anche: Guida al diritto di proprietà

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I Bed & Breakfast sono alberghi?

Il Codice del Consumo non dà una definizione univoca di Bed & Breakfast, ma essa varia a seconda delle modalità con cui è svolta l’attività ricettiva. 

Si parla di alberghi quando svolgono l’attività in questione in modo continuativo e professionale, in maniera imprenditoriale. I B&B, invece, sono ritenuti strutture ricettive “extralberghiere”  se “gestite da privati in forma non imprenditoriale”.

Se il gestore di un Bed & Breakfast svolge un’attività non imprenditorialmente può dunque essere ritenuto avente natura extralberghiera.

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Quando il B&B è una struttura alberghiera?

I B&B costituiscono strutture alberghiere quando:

• risultano iscritti alla Camera di Commercio, al regime dell’IVA e vi si adeguano per amministrazione;
• la loro attività è svolta in maniera continuativa;
• hanno una capacità ricettiva massima di circa 6 camere fino a 12 posti letto, ubicate in massimo 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali vengono forniti alloggi ed eventualmente servizi complementari;
• la struttura deve rispettare le disposizioni e le norme architettoniche, oltre ad aver conseguito le necessarie autorizzazioni sanitarie.

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Quando i B&B non sono strutture alberghiere?

I B&B costituiscono strutture extra-alberghiere quando:

• non sono considerate attività imprenditoriali;
• sono dirette da privati che si avvalgono della normale organizzazione familiare e utilizzano parte della propria abitazione;
• il numero di camere e posti letto è inferiore e rispetta la legge regionale;
• l’attività non è attiva per più di 270 giorni all’anno;
• il servizio comprende l’alloggio e la prima colazione.

Sarà sufficiente appellarsi a queste definizioni per sapere se è possibile o meno avviare nel proprio condominio un B&B e far valere le proprie ragioni.

Considerate le caratteristiche elencate, possiamo affermare che molto spesso le camere in affitto su Airbnb o siti simili non costituiscono formalmente delle strutture alberghiere.

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B&B in condominio: giurisprudenza

Perché abbiamo voluto precisare quando il B&B è considerato una struttura alberghiera? Perché, nei fatti, nella maggioranza dei casi, il Bed & Breakfast non è un albergo.

Come evidenziato però dalla giurisprudenza, il regolamento condominiale può limitare la facoltà di costituire B&B in condominio, purché sia indicato in modo preciso ed espresso quali attività non possano essere svolte. Se in maniera generica si vietano le attività ricettive qualificate come strutture alberghiere, potrebbe non esser vietata la costituzione di un B&B.

La giurisprudenza ha, quindi, sostenuto che il regolamento debba richiamare in modo espresso i B&B nel divieto imposto dal regolamento. Per quale ragione?

Il diritto di proprietà su di un immobile è pieno e assoluto: il proprietario può goderne o sfruttare il bene immobile come ritiene più opportuno. Vietare la costituzione di un B&B è una limitazione di questo diritto di proprietà, che ricordiamo essere costituzionalmente protetto all’art. 41 Cost.

La giurisprudenza di merito, talvolta, ha proprio evidenziato tale diversità di fondo, ammettendo la costituzione di un B&B laddove non sia stato precisato nel regolamento quali strutture fossero vietate.

Aprire un B&B in un condominio: quando è possibile

Il Tribunale di Roma, per esempio, ha aderito a questo orientamento. Il Tribunale di Roma ha ritenuto ammissibile l’attività di Bed & Breakfast in condominio sulla base della sua differenza strutturale rispetto ad alberghi e pensioni, costituendo un servizio extralberghiero di tipo saltuario, esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto a limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva.

Il Tribunale ha inoltre evidenziato che tale attività non è nemmeno di per sé pregiudizievole per la tranquillità del condominio, salvo poi sia data prova contraria.

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B&B condominio: Cassazione

La Corte di Cassazione si è altrettanto espressa sul punto, esaminando delle clausole del regolamento condominiale che limitavano la destinazione dell’unità immobiliare e la facoltà di aprire un B&B.

Secondo la Corte, le clausole in questione sono delle servitù di non fare, perché impongono una limitazione al diritto di proprietà di un condominio a vantaggio degli altri condomini. Ciò implica che, per essere opponibile la clausola debba essere trascritta, altrimenti non può produrre effetto nei confronti dei condomini.

Nella trascrizione non è poi sufficiente il mero rinvio al regolamento, ma devono proprio essere indicate le clausole che prevedono una limitazione. 

La clausola esaminata dalla corte era la seguente: 

è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato.

In questo caso il requisito della specificità si ritiene rispettato perché si fa riferimento al “concedere camere in affitto”, non ad attività alberghiera, quindi, il concetto è sovrapponibile a quello di Bed & Breakfast.

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B&B in condominio – Domande frequenti

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