Come verificare se un amministratore di condominio è abilitato: requisiti e segnalazione

• L’Amministratore di condominio non è iscritto ad albo professionale, ma ad elenchi presso le Regioni, le Province e le aree metropolitane.
• Sono tenuti ad una serie di obblighi ed adempimenti che, ove non espletati, comportano la revoca assembleare o giudiziale.
• Eventuali segnalazioni all’autorità giudiziaria sono compiute dal singolo condomino, mediante l’ausilio di un avvocato.

Quante volte vi sarà capitato di trovarvi in disaccordo con l’amministratore di condominio? Tali professionisti adempiono ad una funzione sempre più complessa e delicata. Molto spesso sono anche tenuti a realizzare una serie di adempimenti tecnicamente complessi. 

Soprattutto negli ultimi anni si assiste ad un’evoluzione del ruolo dell’amministratore di condominio, che è passato da mero rappresentante a soggetto deputato della gestione di operazioni anche molto complesse. Si pensi al c.d. Superbonus 110%, che ha attribuito nuova centralità all’amministratore di condominio.

In questo articolo cercheremo di spiegare, in primo luogo, quali siano gli obblighi che tale soggetto deve rispettare. Indicheremo, inoltre, come è possibile svolgere un controllo sul suo operato e sulle sue capacità professionali, oltre che le cause che ne comportano la revoca, anche in sede giudiziale.

Chi controlla gli amministratori di condominio?

La principale fonte di controllo dell’amministratore di condominio proviene dal condomino stesso. Ciascun condomino conferisce un mandato all’amministratore che è tenuto a rispondere del proprio operato. I condomini possono anche recarsi presso l’istituto bancario dove è aperto il conto corrente condominiale, al fine di verificarne la disponibilità. 

Questi, inoltre, possono procedere anche ad una verifica presso l’Agenzia delle Entrate. Infatti, basta fornire il codice fiscale dell’amministratore per avere una serie di dati anagrafici e fiscali completi. 

Tale controllo può essere anche effettuato rispetto allo stato dell’intero condominio. Infatti, è sufficiente accedere al sito dell’Agenzia delle Entrate e inserire il codice fiscale e la denominazione del condominio. Il condominio è infatti considerato un ente di gestione, un’organizzazione di persone, anche se privo di personalità giuridica.

Purtroppo, a differenza di molte altre professioni, in Italia ad oggi non esiste un Albo professionale per gli amministratori di condominio. Ciò comporta che sia esclusa qualsiasi forma di controllo proveniente dall’ordine, come accade per medici o avvocati.

L’eventuale iscrizione ad un Albo consiste solo nell’iscrizione in un elenco. Dunque, non vi è un vero codice deontologico e soprattutto non c’è una forma di sanzione in caso di illecito professionale. Tuttavia, grazie all’elenco comunque è possibile accertare che il soggetto svolga l’attività di amministratore di condominio in modo professionale.

Esiste però un’associazione, l’ANACI – Associazione Nazionale Amministratori condominiali e immobiliari – che consente di organizzare corsi di formazione e aggiornamento degli amministratori di condominio. In tal modo, si garantisce che l’amministratore abbia le competenze necessarie a far fronte alle esigenze, sempre più complesse, della gestione di un condominio.

Per approfondire l’argomento leggi anche: Condominio, il nuovo proprietario deve pagare gli arretrati?

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Dove devono essere iscritti gli amministratori di condominio?

Come abbiamo evidenziato nel precedente paragrafo, l’amministratore di condominio può essere iscritto in appositi elenchi consultabili al fine di verificare se hanno apposite competenze per svolgere tale funzione.

L’amministratore di condominio deve essere in possesso di una serie di requisiti:

• non essere stato condannato, interdetto o inabilitato;
• deve aver frequentato un corso per amministratori;
• non aver subito misure di prevenzione poi diventate definitive;
• aver conseguito il diploma;
• essere in possesso dei diritti civili;
• seguire periodicamente dei corsi di aggiornamento professionale.

Ogni regione e talvolta l’area metropolitana conservano e gestiscono i predetti elenchi. È, in genere, previsto anche un servizio di rintraccio amministratori, che è molto utile per individuare un professionista. Si ricorda che tali soggetti non hanno neanche l’obbligo di iscrizione alla Camera di commercio. 

Nel sistema di rintraccio sono indicati una serie di dati, soprattutto se il soggetto opera in forma imprenditoriale tramite una società:

• denominazione impresa;
• sede legale, attuale e pregressa,
• data attribuzione partita IVA, codice fiscale, codice ATECO,
• legale rappresentante (dati anagrafici completi),
• carica ricoperta dal legale rappresentante.

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Come controllare l’operato dell’amministratore: segnalazione

L’amministratore di condominio è tenuto ad una serie di obblighi, come per esempio:

• comunicare i propri dati personali;
• aprire un conto corrente intestato al condominio;
• riscuotere le spese condominiali da tutti i condomini;
• consegnare atti e documenti relativi al condominio e ai condomini;
• tenere in ordine i registri del condominio;
• convocare le assemblee;
• eseguire delibere;
• realizzare lavori urgenti per garantire la sicurezza dei condomini.

La cattiva gestione dell’amministratore di condominio può riguardare sia la violazione dei predetti obblighi, sia condotte più gravi. Talvolta, l’amministratore può anche incorrere in responsabilità penale: un caso tipico è l’appropriazione indebita. Potrebbe infatti capitare che avendo a propria disposizione il conto corrente del condominio, l’amministratore metta in pratica condotte scorrette e abusive che assumono rilevanza penale. 

In casi simili, ti consigliamo di rivolgerti ad un professionista. Questo non solo saprà consigliarti, ma provvederà egli stesso a rivolgersi alle autorità per eventuali segnalazioni. Potrai così avere maggiori certezze nel momento in cui deciderai di agire nei confronti dell’amministratore di condominio. A tal proposito, potresti rivolgerti ad uno degli Avvocati iscritti su deQuo per una consulenza legale online. 

Cosa deve certificare l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è tenuto ad una serie di adempimenti e certificazioni. Per esempio, deve comunicare le spese sostenute nell’anno precedente all’Anagrafe tributaria. Vi rientrano anche tutte le spese sostenute per la riqualificazione e il recupero edilizio operate negli spazi comuni, gli atti relativi all’acquisto di arredi o elettrodomestici, le spese di ristrutturazione. 

L’amministratore deve anche:

• attestare tramite un’apposita comunicazione di aver adempiuto agli obblighi di legge;
• rilasciare una liberatoria condominiale in caso di compravendita immobiliare – questo è un atto con il quale attesta debiti e crediti del condominio al venditore. In tal modo, questo ha la possibilità di valutare la convenienza dell’acquisto.

A tal scopo, l’amministratore utilizza il quadro K per realizzare la comunicazione.

Egli, inoltre, provvede alla c.d. certificazione unica, in quanto il condominio è sostituto di imposta: deve quindi provvedere annualmente al rilascio della certificazione unica indicando l’ammontare delle somme e dei valori corrisposti nell’anno precedente. Il documento deve contenere anche i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate.

Quando si può mandare via un amministratore di condominio

L’amministratore di condominio può essere revocato in molteplici occasioni, soprattutto ove non adempia ai propri doveri e oneri, ovvero quando:

• non riscuote regolarmente le spese condominiali da parte di tutti i condomini;
• non convoca l’assemblea per approvare il rendiconto annuale;
• non consegna ai condomini atti o documenti del condominio se ne fanno richiesta;
• commette gravi irregolarità fiscali che interessano il condominio;
• non dà esecuzione a un provvedimento del giudice;
• non dà esecuzione a un provvedimento dell’autorità amministrativa.

Oltre alle ipotesi di inadempimento, l’amministratore è revocabile quando:

1. sussistono gravi irregolarità;
2. sia scaduto il termine del mandato.

La revoca può essere disposta dall’assemblea con delibera a maggioranza:

• della metà dei presenti;
• della metà del valore.

L’incarico dell’amministratore dura un anno, se non è revocato, è automaticamente prorogato di altro anno.

L’argomento è stato approfondito anche nel seguente articolo: L’amministratore non paga le bollette: cosa fare

Quali sono le giuste cause per cui revocare l’amministratore di condominio

In alcuni casi è possibile anche che l’amministratore di condominio sia soggetto a revoca giudiziaria, la quale è soggetta ad apposita disciplina che prevede una serie di presupposti. 

In primo luogo, l’art. 1129 c.c. prevede la revoca previa delibera assembleare con la stessa maggioranza richiesta per la nomina.

Se non si procede in via assembleare, ciascun condomino può chiedere la revoca giudiziaria:

• per violazione dell’obbligo di dare notizia all’assemblea, senza indugio, in caso di ricevimento di citazioni o provvedimenti che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
• se l’amministratore non rende il conto della gestione;
• in caso di gravi irregolarità.

Quali sono le irregolarità gravi?

L’at. 1129 c.c. elenca poi le gravi irregolarità:

• gli amministratori di condominio devono comunicare le spese sostenute nell’anno precedente;
• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
•  a mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati personali ai condomini.

Le cause possono anche essere atipiche, cioè diverse da quelle citate. In questo caso, però, il giudice provvede alla verifica della gravità della causa.

Anche se giudiziale, l’istanza di revoca deve essere preceduta da una delibera condominiale. Se manca la delibera, la richiesta al giudice è improcedibile. Dopo la revoca, può essere nominato un nuovo amministratore dall’assemblea. Non può essere nominato l’amministratore revocato. Inoltre, questo continua ad esercitare le proprie funzioni fin quando non è nominato un nuovo amministratore

Per approfondire l’argomento leggi anche: Cosa fare se l’amministratore di condominio non esegue le delibere assembleari

Amministratore di condominio – Domande frequenti

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