Guida al diritto di proprietà

• ​​Il diritto di proprietà è il diritto reale assoluto. Si connota per pienezza ed esclusività, e per essere un diritto imprescrittibile ed elastico.
• Può essere acquistato a titolo derivato e a titolo originario, mediante occupazione, accessione, specificazione, invenzione. 
• È tutelato tramite azioni petitorie, quali l’azione di rivendicazione, l’azione negatoria, l’azione di apposizione dei termini e di regolazione dei confini.

Il diritto di proprietà è il principale dei diritti reali. È esercitato su di un bene di cui il proprietario ha la disponibilità. Attribuisce la facoltà di goderne e il potere di disporre, ossia di porre in essere atti dispositivi su di esso.

È ampiamente tutelato dall’ordinamento tramite azione di rivendicazione, che ha carattere imprescrittibile. Questo non esclude che sia possibile limitarlo, tramite la costituzione di diritti reali minori in favore di altri soggetti, come il diritto di servitù. Tuttavia, il diritto si riespande automaticamente quando questi diritti vengono meno. 

È possibile acquistare il diritto di proprietà a titolo originario, cioè tramite accessione, occupazione, specificazione, invenzione e commistione, oppure con un contratto o altro negozio, quindi a titolo derivato. Nel seguente contributo cercheremo di esaminare i principali aspetti che riguardano il diritto di proprietà.

Diritto di proprietà: cos’è

La nostra Carta Costituzionale dedica al diritto di proprietà una apposita norma, contenuta nell’ art. 42. Essa afferma che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Il legislatore costituzionale, dunque, ha abbandonato l’antica concezione individualista della proprietà di matrice napoleonica, assunta dal codice civile del 1865 ed accolta anche dal codice civile del 1942, attribuendo alla proprietà una funzionalizzazione sociale. In essa, infatti, possono essere previsti dei limiti giustificati dal perseguimento di interessi della collettività.

Si pensi alla normativa sulle espropriazioni per pubblica utilità, contenuta da un lato nell’ art. 834 c.c. e dall’ altro nel D.P.R. n. 327/2001, il quale, recependo i maggioritari orientamenti affermatisi negli anni, disciplina le ipotesi di espropriazione per pubblica utilità prevedendo a favore del soggetto espropriato un equo indennizzo, determinato secondo i criteri in esso prestabiliti.

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Diritto di proprietà: codice civile

Il diritto di proprietà è il principale tra i diritti reali, definito dall’art. 832 c.c. che afferma: 

Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Per contenuto del diritto di proprietà si intende l’insieme delle facoltà e dei poteri riconosciuti al titolare in vista della realizzazione del suo interesse. L’art. 832 c.c. riconosce al proprietario il diritto di godere e disporre, tuttavia sarebbe più corretto parlare di facoltà di godimento e potere di disposizione. Con ciò si intende rispettivamente la possibilità di utilizzare il bene e di determinare la relativa condizione con propri atti giuridici.

Si connota per pienezza, esclusività ed assolutezza. Con pienezza ci si riferisce al fatto che al proprietario, a differenza degli altri diritti reali, non sono specificamente attribuiti facoltà e poteri, ma è conferita la generalità delle forme di godimento e disposizione che il bene consente.

Qualificando il diritto di proprietà in termini di esclusività, ci si riferisce alla possibilità riconosciuta al proprietario di escludere chiunque altro dal godimento del bene. Per la proprietà più che per qualsiasi altro diritto reale, si avverte il senso del carattere assoluto del diritto. 

Dall’assolutezza deriva inoltre anche l’imprescrittibilità, come emerge dall’art. 948 c.c., laddove si prevede l’imprescrittibilità dell’azione di rivendicazione, cioè il rimedio con cui il proprietario può recuperare il bene, quando perde la materiale disponibilità ed è contestato il suo diritto. Al carattere imprescrittibilità si ricollega logicamente anche la perpetuità. 

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Diritto di proprietà: modi di acquisto

L’art. 922 c.c. individua i modi di acquisto della proprietà, offrendo un elenco di carattere non tassativo. La norma, infatti, espressamente fa rinvio nella parte finale agli altri modi di acquisto a titolo originario e modi di acquisto a titolo derivato.

I modi di acquisto a titolo originario sono quelli in cui l’acquisto del diritto in capo al soggetto non dipende dalla precedente titolarità del diritto in capo ad un altro soggetto. Modi di acquisto a titolo derivato sono quelli in cui, invece, vi è una tale dipendenza dell’acquisto di un altro soggetto, che ne era precedentemente titolare.

La rilevanza, negli acquisti derivati, determina l’operatività del principio per cui nessuno può trasmettere ad altri un diritto che non ha o un diritto di contenuto più ampio di quello di cui risulti titolare. Inoltre, trova applicazione anche il principio secondo il quale i difetti e le evidenze pregiudizievoli concernenti il titolo del diritto si ripercuotono sulla posizione dell’acquirente. 

In caso di acquisto a titolo derivato, infatti, non è sufficiente la dimostrazione dell’idoneità del titolo del proprio acquisto, ma occorre analoga dimostrazione con riguardo all’acquisto del soggetto da cui si ha acquistato e, via via così, fino ad arrivare ai termini per l’acquisito a titolo originario.

Il principale modo di acquisto a titolo derivato è il contratto, che sia a causa di scambio o frutto di liberalità, come una donazione. Vediamo brevemente i modi di acquisto a titolo originario che sono descritti dal codice, ovvero:

1. occupazione;
2. invenzione;
3. accessione;
4. accessione invertita;
5. unione e commistione.

1. Diritto di proprietà e occupazione

L’occupazione è uno dei modi di acquisto a titolo originario della proprietà. Il comportamento materiale di impossessamento, ricorrendo le condizioni dell’art. 923 c.c., produce l’acquisto della proprietà. Sono suscettibili di occupazione le cose mobili che non sono proprietà di nessuno. Non possono, quindi, essere acquistati per occupazione gli immobili, i quali, se non sono di nessuno, diventano parte del patrimonio dello Stato. 

Oltre all’attività materiale di apprensione della cosa, si reputa necessaria, ai fini dell’acquisto della proprietà sulla cosa, anche l’intenzione di appropriarsi della cosa stessa, escludendone tutti gli altri. 

L’occupazione rientra tra gli atti reali, a loro volta inquadrabili negli atti giuridici in senso stretto. È da escludere che si tratti di un negozio: non serve la volontarietà dell’effetto giuridico, che deriva dall’impossessamento. Ne consegue la sufficienza, perché l’effetto in questione si produca, della capacità di intendere e di volere del soggetto. 

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2. Invenzione

Tra gli altri modi di acquisto della proprietà vi è anche l’invenzione, la quale si applica alle cose smarrite dal proprietario o da lui dimenticate. Queste, a differenza del caso precedente dell’occupazione, sono ancora soggette al diritto di proprietà. Ciò implica che, chi trova la cosa, deve prima tentare di restituire il bene al suo proprietario. Ovviamente, potrebbe non conoscerlo, quindi deve consegnare il bene al sindaco del luogo in cui l’ha trovata. Devono anche essere descritte le circostanze del ritrovamento. 

Dopo la consegna, il sindaco deve procedere a dare pubblicità del ritrovamento e dei relativi modi di ritrovamento. Trascorso un anno senza che nessuno abbia reclamato il bene, colui che lo ha ritrovato acquista la proprietà. Se invece il legittimo proprietario reclama il bene, il ritrovatore ha diritto a chiedere un premio, pari al decimo del valore del bene ritrovato. 

Sono previste alcune norme specifiche dettate dal codice della navigazione relativamente ai relitti marini e aerei. Questi, quando ritrovati, non sono mai acquistati per invenzione, però danno sempre diritto ad un premio. 

Se si ritrova un tesoro che succede? Anche se sembra un’ipotesi da film, il codice prevede l’ipotesi del ritrovamento della cosa mobile di pregio, nascosta sottoterra o sotterrata di cui nessuno possa provare di essere proprietario, in conseguenza del tempo trascorso. 

Il ritrovatore, a condizione che il ritrovamento sia avvenuto casualmente, ha diritto alla metà del tesoro. La stessa regola vale anche in caso di scoperta del tesoro in una cosa mobile altrui, ad esempio in caso di occultamento nel doppiofondo di un armadio.
Per il ritrovamento di oggetti di interesse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico, dispone dettagliatamente la legislazione specificamente dettata in tale materia – si rinvia sul punto al D.Lgs 42 del 2004.

3. Diritto di proprietà e accessione

L’accessione è un modo di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà in conseguenza dell’unione di altre cose alla propria, in considerazione del carattere principale riconosciutogli. 

L’art. 934 c.c. dispone che qualunque piantagione, costruzione od opera insistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo. Le norme successive si occupano poi di bilanciare l’interesse del proprietario della cosa principale e quello del proprietario della cosa incorporate nel fondo. 

La disciplina dell’accessione può essere derogata:

• per previsione di legge;
• tramite contratto, che attribuisca al costruttore la proprietà della cosa realizzata con la costituzione di un diritto di superficie – la giurisprudenza ha però affermato che la deroga all’accessione possa realizzarsi anche con altre trilogie di contratto, compresa la locazione.

Per aversi l’acquisto l’incorporazione deve essere stabile. L’acquisto, inoltre, è definitivo quali che siano le successive vicende interessanti le cose incorporate. Le disposizioni successive disciplinano in dettaglio le ipotesi di opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui e di opere fatte da un terzo con materiali altrui.

La disciplina privilegia indubbiamente la posizione del proprietario del fondo alla luce dell’esigenza di evitare che le pretese degli interessati comportino la perdita di rilevanti valori economici, se già realizzati attraverso l’attività produttiva dell’opera.

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4. Accessione invertita

Un’ipotesi particolare prevista dal codice civile è la c.d. accessione invertita (art. 938 cc). La norma afferma che, se nella costruzione di un edificio si sconfina nel terreno attiguo, occupando in buona fede una porzione, l’autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato, a condizione che il proprietario di quest’ultimo non abbia fatto opposizione entro tre mesi dall’inizio della costruzione. 

L’opera e il suo valore sono riconosciuti prevalenti, insomma, sulle regioni della proprietà del suolo. Tale regola si applica solo ove sia una parte della costruzione ad occupare il fondo altrui. La parte in questione deve essere essenziale per l’idoneità della costruzione realizzata a svolgere la sua funzione. 

Occorre, poi, che l’occupazione sia avvenuta in buona fede. Prevalente l’opinione secondo cui, in questo caso, non operi la presunzione di buona fede. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore del suolo occupato, oltre al risarcimento del danno. 

5. Unione e commistione

Si allude all’accessione anche in altre norme. L’art. 939 c.c. fa riferimento all’unione e commistione che costituiscono un fenomeno di accessione di mobili a mobili. Se cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate in modo da formare un solo tutto, ma sono separabili senza notevole deterioramento, ciascuno conserva la proprietà della sua cosa e ha diritto a chiedere la separazione.

Se le cose sono diventate inseparabili, la proprietà ne diventa comune in proporzione al valore delle cose spettanti a ciascuno. È da rilevare che la commistione determina sempre l’inseparabilità. Per intenderci, un’ipotesi di commistione è l’unione di uova, farina e zucchero nel dolce. L’unione, invece, lasciando sussistere l’identità delle cose, può determinare una situazione di separabilità o di inseparabilità.

L’art. 940 c.. parla poi di specificazione. Se taluno ha adoperato una materia altrui per dar vita ad una cosa nuova, ne acquista la proprietà pagandone il prezzo al proprietario. Se il valore della materia sorpassa notevolmente il valore della manodopera, la cosa risultante dalla trasformazione spetta al proprietario della materia. L’accessione di immobile ad immobile è stata disciplinata dal codice con riferimento all’accessione fluviale.

Rinuncia al diritto di proprietà

Sulla questione della rinunciabilità del diritto di proprietà sono stati formulati tre orientamenti:

1. il primo di senso positivo afferma la rinunciabilità, in virtù all’art. 827 cc. La norma, appunto, prevede l’acquisto da parte dello Stato dei beni mobili vacanti. Si osserva che la norma non avrebbe ragion d’essere se non si ammettesse la rinuncia;
2. il secondo, invece, esclude tale facoltà, perché è causa di incertezza. Lo Stato rischia di diventare titolare di beni di cui non conosce l’esistenza, non essendo previsto un regime pubblicistico. L’art. 827 cc consente allo Stato di acquistare beni sorti all’esito di fenomeni naturali;
3. il terzo afferma la validità della rinuncia, purché sorretta da una causa, al fine di prevenire condotte scorrette dei proprietari, interessati a liberarsi di oneri gravanti sugli immobili. 

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Tutela del diritto di proprietà 

Le azioni a difesa del diritto di proprietà sono dette petitorie, in contrapposizione a quelle poste a tutela del possesso dette, invece, possessorie.

Le azioni petitorie sono quattro:

1. azione di rivendicazione: è proposta da colui che sostiene di essere proprietario e chiede la restituzione delle cose da chiunque le possieda o detenga senza titolo. L’onere della prova incombe sul richiedente e si tratta una prova particolarmente difficile. Si deve risalire fino ad un acquisto a titolo originario del bene e provare la legittimità di tutti i successivi trasferimenti. L’azione è imprescrittibile. È la principale azione e mira non solo ad accertare la titolarità del diritto di proprietà, ma anche a far riacquistare il bene. L’azione è proposta verso chi ha la possibilità di restituire la cosa. Se il convenuto, dopo l’istruzione del giudizio, perde il bene o è tenuto a recuperarlo, oppure deve versarne il valore corrispondente;
2. azione negatoria: è l’azione con la quale il proprietario tende a far dichiarare inesistente dei diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temere un pregiudizio, o a far cessare delle condotte turbative o molestie del suo diritto. È sufficiente la prova del suo diritto di proprietà, mentre grava sul convenuto l’onere di dimostrare l’esistenza di un diritto reale su cosa altrui;
3. azione di regolamento dei confini: è l’azione mediante la quale ciascuno dei proprietari limitrofi può chiarire, quando sia incerto il confine, la sua effettiva posizione;
4. azione per l’apposizione di termini: ciascuno dei proprietari limitrofi può chiedere che siano apposti o ripristinati, a spese comuni, i segni di confine. 

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Quali sono i limiti del diritto di proprietà?

Il diritto di proprietà, come abbiamo evidenziato in più occasioni nel corso di questa guida, è un diritto assoluto, caratteristica che è riconosciuta anche dalla Costituzione, all’art. 42. Tuttavia, ciò non significa che non possa essere soggetto a dei limiti. Questi si distinguono in due categorie.

La prima categoria di limiti sono quelli imposti per ragione di interesse pubblico. Con ciò si intende la possibilità delle amministrazioni pubbliche di procedere a espropriazione o apposizione di ulteriori vincoli ablatori, laddove sussistano ragioni di interesse generale.

La seconda categoria di limiti mira invece alla salvaguardia dell’interesse di altri soggetti privati. A volte la legge prevede una serie di norme che servono a garantire il diritto di proprietà di altri privati o di altri diritti reali minori.

Per esempio, rientrano in questa categorie le disposizioni su:

• distanze legali, sulle luci e i prospetti, le quali dispongono quali devono essere le distanze tra le costruzioni oppure rispetto ad alberi o siepi, o anche la possibilità di ottenere luce e aria dal fondo vicino. Sono previste agli artt. 873 a 899 c.c.;
• divieto di immissione, cioè di immettere fumi, odori o rumori oltre il limite del tollerabile, di cui all’art. 844 c.c.;
• diritto all’uso delle acque private, di cui all’art. 822 c.c.

Diritto di proprietà e diritto di superficie

Possiamo ora brevemente esaminare il c.d. diritto di superficie, che è disciplinato all’art. 952 c.c.. La superficie si realizza mediante contratto e comporta una deroga al diritto di accessione. 

Secondo la tesi monista costituisce il diritto di mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo altrui. Quindi, si consente al titolare del diritto di continuare ad essere proprietario di un’opera che insiste sulla proprietà di altro soggetto. È descritto dalla Relazione al codice civile come una sorta di servitù, dove il fondo dominante insiste sul fondo servente.

Secondo la tesi dualista, invece, il diritto di superficie si sostanzia nel diritto di costruire un immobile sul suolo di un altro soggetto, mentre costituisce altro diritto quello del comma secondo, dove si prevede l’alienazione della proprietà separata. La tesi è tendenzialmente abbandonata, perché comporta una serie di inconvenienti pratici. 

Il diritto può essere costituito per contratto a titolo oneroso o gratuito soggetto a trascrizione, o per testamento. Può essere un diritto attribuito in modo perpetuo o temporaneo.

Esso si estingue, oltre che alla scadenza del termine, anche per prescrizione. Si precisa, tuttavia, che se la costruzione è già stata eseguita, non può esservi prescrizione, altrimenti il diritto si estingue se entro 20 anni dalla costituzione del diritto di costruire, questo non viene esercitato. 

Il diritto si estingue anche per consolidazione, ossia il diritto di proprietà del suolo e di superficie si riuniscono nella stessa persona, o per le altre cause previste dal titolo.

Diritto di proprietà – Domande frequenti

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