02 dic 2020
Locazione

Casa intestata a un solo coniuge, mutuo cointestato

Casa intestata a un solo coniuge: è possibile farlo nel regime di comunione dei beni quando l'immobile viene acquistato tramite muto cointestato? Vediamo quali sono le regole alle quali attenersi.

L’intestazione del mutuo e quella della casa possono anche non coincidere con entrambi i coniugi: potrebbe infatti capitare di essere intestatari del mutuo, ma non della casa.

Al contrario, il mutuo potrebbe anche essere intestato a uno solo dei due coniugi, sia nel regime di comunione dei beni, sia in quello di separazione dei beni

Cosa succede nel caso di acquisto di un immobile da parte di entrambi i coniugi con mutuo cointestato? È possibile che in fase di rogito uno dei due rinunci alla proprietà in modo tale che venga intestata a un solo coniuge? Vediamo di seguito quali sono le regole in vigore.


Mutuo cointestato in comunione dei beni: l’immobile può essere intestato a un solo coniuge?


Ad affrontare la questione posta, che nasce dal fatto che la coppia di coniugi ha scelto il regime di comunione dei beni, il quale prevede il possesso da parte di entrambi nel caso di acquisto di un immobile dopo il matrimonio, è stata la sentenza della Cassazione n. 22775 del 2009

Ai sensi dell’articolo 177 del Codice civile, con il regime di comunione dei beni ogni acquisto effettuato nel corso del matrimonio appartiene a entrambi i coniugi, anche nel caso in cui fosse pagato da uno soltanto. 

Costituiscono un’eccezione soltanto le ipotesi elencate dall’articolo 179 c.c, nel quale sono descritti i beni che non rientrano nella comunione dei beni

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Articolo 179 Codice Civile


Ai sensi dell’articolo 179 c.c., non fanno parte della comunione dei beni:

  1. i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;
  2. i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell’atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione;
  3. i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori;
  4. i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di una azienda facente parte della comunione;
  5. i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa;
  6. i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.

L’acquisto di beni immobili, o di beni mobili elencati nell’articolo 2683, effettuato dopo il matrimonio, è escluso dalla comunione, ai sensi delle lettere c), d) ed f) del precedente comma, quando tale esclusione risulti dall’atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l’altro coniuge“.

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L’acquisto della casa tramite mutuo


La situazione presa in esame in questo articolo analizza il caso in cui l’immobile venga acquistato grazie a un mutuo che viene stipulato da entrambi i coniugi e che rientra pertanto nella comunione legale dei beni. 

Il rifiuto del coacquisto da parte di uno dei due coniugi è, pertanto, inammissibile proprio per il fatto che avvenga in regime di comunione dei beni: il discorso sarebbe totalmente differente nel caso di regime di separazione. 

L’unica soluzione alla quale si può ricorrere, pur rimanendo nella comunione dei beni, consiste nella stipula di una convenzione matrimoniale di comunione convenzione, disciplinata dall’articolo 210 del Codice civile

La convenzione avrà il compito di tracciare un’area all’interno della quale la comunione legale venga esclusa: i coniugi dovrebbero quindi indicare al suo interno i potenziali acquisti non facenti parte della comunione anche se effettuati durante il matrimonio. 

In questa ipotesi sarà possibile intestare la casa a un solo coniuge, ricordando comunque che la convenzione non può avere a oggetto un bene specifico, ma potrà farà riferimento a un’intera categoria. 

Articolo 210 del Codice Civile


L’articolo 210 c.c. recita che: “I coniugi possono, mediante convenzione stipulata a norma dell’articolo 162, modificare il regime della comunione legale dei beni purché i patti non siano in contrasto con le disposizioni dell’articolo 161.

I beni indicati alle lettere c), d) ed e) dell’articolo 179 non possono essere compresi nella comunione convenzionale.

Non sono derogabili le norme della comunione legale relative all’amministrazione dei beni della comunione e all’uguaglianza delle quote limitatamente ai beni che formerebbero oggetto della comunione legale”.

Mutuo cointestato: come uscirne


Un problema successivo al quale potrà andare incontro la coppia in caso di separazione (e successivo divorzio) può essere legato alla presenza del mutuo cointestato: come si risolve la questione?

La soluzione più semplice per entrambi i coniugi consiste nella vendita dell’immobile, il cui ricavato potrà essere utilizzato anche per saldare definitivamente il mutuo al fine di estinguerlo. 

Una seconda opzione che potrebbe essere presa in considerazione, soprattutto in un periodo storico nel quale i prezzi di mercato delle abitazioni sono ai minimi storici, consistere nel continuare a pagare il mutuo utilizzando i soldi ricavati dall’affitto dell’immobile

In questo caso si andrebbe comunque incontro alla possibilità di incontrare inquilini morosi che non pagano l’affitto: per questo un’ultima opzione alla quale si potrebbe ricorrere è rappresentata dalla sostituzione del mutuo con un nuovo mutuo, che sarà intestato soltanto a uno dei coniugi

In alternativa, è possibile procedere anche con l’accollo, ovvero col fatto che uno dei due coniugi decida di pagare tutto il mutuo, mantenendo quelle che sono le condizioni stipulate in fase di sottoscrizione. L’accollo di tipo liberatorio è quello con il quale è possibile svincolare l’altro dall’intestazione del mutuo. 

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